8 C 447/2020-58 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala přezkoumání výpovědi z nájmu, která jí byla dne 05. 11. 2020 doručena emailem s tím, že nájemní smlouvu uzavřela dne 01. 07. 2019 s Mgr. [jméno] [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného], Ing. [celé jméno žalovaného] ml., Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [celé jméno žalovaného], Ing. [jméno] [příjmení] na byt [číslo] na adrese [adresa žalobkyně]. Byt je umístěn v přízemí, zahrnuje jednu místnost, předsíň, koupelnu, WC a sklepní kóji. Výpověď jí byla doručena dne 05. 11. 2020. Výpověď jí byla dána pro hrubé porušování smluvních podmínek z nájemní smlouvy. Jako výpovědní důvod je ve výpovědi uvedeno, že k 05. 11. 2020 nejsou uhrazeny nájmy za pronajatý byt ve výši 20 000 Kč, nenahlásila osobu, jež s ní užívá pronajatý byt, a dále se vyskytují připomínky k porušování domovního řádu. Žalobkyně má za to, že napadená výpověď neobsahuje poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky. Údajná částka 20 000 Kč nedosahuje intenzity hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu, neboť nedosahuje ani výše nájemného za služby za dobu alespoň 3 měsíců. [ulice] nájemné je ve smlouvě stanoveno na 8 000 Kč a poplatky za služby na 500 Kč. Kromě toho rozporuje výši dlužné částky. V minulosti žalobkyně platila za závazky s předstihem. Nyní je vzhledem k současné pandemii bez příjmů. Jednání žalovaného považuje za porušení dobrých mravů. Dále žalobkyně rozporuje, že s ní v bytě bydlela další osoba, pouze připouští, že v říjnu po dobu 14 dnů měla návštěvu. Nájemní smlouva vyžaduje nahlášení osob, které překročí délku pobytu 1 měsíc. A dále rozporuje, že by porušovala domovní řád. 2. K žalobě žalovaný uvedl, že výpověď ze dne 05. 11. 2020 z nájmu bytu [číslo] umístěného v budově [adresa] v k. ú. [obec], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], obec Praha, část obce Vršovice, zapsané na [list vlastnictví], vedeného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, který je užíván žalobkyní na podkladě nájemní smlouvy ze dne 01. 07. 2019, byla žalobkyni v písemné podobě doručena, došla do sféry žalobkyně nejpozději dne 24. 11. 2020, kdy žalobkyni dodána do domovní schránky. Nedostatek poučení ve výpovědi namítaný žalobkyní je možné považovat toliko za důvod relativní neplatnosti předmětné výpovědi, který byl odklizen tím, že žalobkyně svého práva k podání návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem využila. Žalobkyně nepředkládá žádný důkaz ani tvrzení o tom, že by nájem spolu s náklady na služby řádně hradila. Skutečnost je taková, že žalobkyně soustavně ničeho nehradí, tento stav se nezměnil ani po podání výpovědi a trvá dosud. Pokud se jedná o částku dluhu na nájemném a nákladech za služby spojené s užíváním předmětu nájmu, uvedenou ve výpovědi, tak k tomu žalovaný uvádí, že ve skutečnosti byl dluh na nájemném 28 500 Kč, když žalovaný ve výpovědi a výzvě k úhradě dluhu uvedl částku 20 000 Kč, která již reflektovala zápočet a složenou kauci jistotu ve výši 8 5000 Kč. Bez ohledu na tuto skutečnost výše dluhu byť v částce 20 000 Kč představuje dle názoru žalovaného hrubé porušení povinnosti nájemce, plynoucích mu z nájmu, za hrubé porušení povinností plynoucích nájemci z nájmu žalovaný považuje též soustavné rušení domovního klidu a neúměrné zatěžování sousedů zejména hlukem. 3. Soud provedl dokazování. Z výpisu z katastru nemovitostí zjistil, že vlastníky předmětné nemovitosti tj. bytu [číslo] umístěného v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], obec Praha, část [obec], zapsané na [list vlastnictví], vedeného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, jsou Mgr. [jméno] [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného], Ing. [celé jméno žalovaného] ml., Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [celé jméno žalovaného], Ing. [jméno] [příjmení]. 4. Z nájemní smlouvy z 01. 07. 2019 bylo zjištěno, že shora uvedení vlastníci se žalobkyní uzavřeli nájemní smlouvu na pronájem shora uvedeného bytu na dobu od 01. 07. 2019 do 31. 07. 2020. Tato nájemní smlouva byla dodatkem [číslo] uzavřeného dne 01. 08. 2020 mezi týmiž účastníky prodloužena na dobu určitou do 31. 07. 2021. 5. Z výpovědi z nájmu z 05. 11. 2020 bylo zjištěno, že mailem byla doručena žalobkyni výpověď z nájmu z důvodu, že k 05. 11. 2020 nejsou uhrazeny nájmy za pronajatý byt ve výši 20 000 Kč, nehlásila další osobu, jež s ní užívá pronajatý byt, a vyskytují se na žalobkyni připomínky pro porušování domovního klidu. Dále pronajímatel požádal o předání bytu. 6. Z mailu ze dne 22. 04. 2021 bylo zjištěno, že byla podána stížnost na žalobkyni. 7. Z podání ze dne 06. 07. 2021 rozšířila žalobkyně žalobu o další žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], Mgr. [jméno] [celé jméno žalovaného], Ing. [celé jméno žalovaného], [jméno] [celé jméno žalovaného], [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]. 8. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně obdržela dne 05. 11 2020 výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v k. ú. [obec] z důvodu neplacení nájmu a zvlášť závažného porušování povinností nájemníka, Tato výpověď neobsahuje poučení o možnosti podat námitky proti podané výpovědi. 9. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. dále jen občanský zákoník, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 10. Podle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu. 11. Podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatí-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 12. Podle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 13. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jinak je výpověď neplatná. 14. Podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do 1 měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do 2 měsíců ode, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. 15. Po provedeném řízení a dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi účastníky byla uzavřena platná nájemní smlouva, na jejímž základě se žalobkyně stala nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa] v k. ú. [obec], jehož je spoluvlastníkem žalovaný. Skutečnost, že žalobkyně dluží na nájemném částku 20 000 Kč, nerozporovala, učinila jí ve své žalobě nespornou. Žalobkyně včas využila lhůty k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Z předložené výpovědi a vyjádření žalovaného soud zjistil, že výpověď neobsahovala poučení podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, o možnosti nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, přičemž s absencí tohoto poučení spojuje ustanovení § 2286 odst. 2 občanského zákoníku neplatnost výpovědi. 16. Původně podala žalobkyně žalobu proti jednomu ze spoluvlastníků, což bylo nesprávné a svým podáním tuto vadu napravila, avšak již po uplynutí 2 měsíční lhůty. Soud proto nepřipustil rozšíření žaloby o další účastníky a vzhledem k tomu má soud za to, že větší vahou je rozhodování o samotné výpovědi, když tato byla podána neplatně, neboť neobsahovala poučení, soud žalobě vyhověl v rámci původně podaného návrhu. 17. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodováno podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když ve věci plně úspěšné žalobkyni příslušela náhrada nákladů řízení, avšak žádné náklady jí nevznikly, neboť žalobkyně byla rozhodnutím ze dne 16. 03. 2021 č. j. [číslo jednací] osvobozena od soudních poplatků v plné výši.