12 C 72/2022-54 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobci se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 14.2.2022, domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 135 299,94 Kč s příslušenstvím, a to z titulu náhrady škody podle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako„ o.z.“). Dne 3.2.2020 žalovaný jako budoucí prodávající a žalobci jako budoucí kupující uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byl závazek budoucího prodávajícího a budoucího kupujícího uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být prodej pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Králův Dvůr (který nebude zastavěn budovou), z něhož bude v budoucnu oddělen pozemek, jehož součástí bude budova o dvou nadzemních podlažích, jejíž výstavbu uskutečňuje třetí právnická osoba. Dne 17.8.2021 došlo v souladu se smlouvou o budoucí kupní smlouvě k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byl prodej pozemku st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je budova [adresa] – rodinný dům a pozemku parc. [číslo] – orná půda, to vše zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Králův Dvůr, [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun (dále jen„ nemovitost“). Žalobci splnili veškeré povinnosti ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvy, avšak žalovaný některé své povinnosti z těchto smluv plynoucí porušil, kdy dle článu V. odst. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě nepředložil žalobcům do dne 31.12.2020 kolaudační rozhodnutí, avšak učinil tak až po urgencích žalobců, a to konkrétně dne 8.6.2021. Ke kolaudaci došlo dne 7.6.2021, tj. s půlročním zpožděním. K podpisu kupní smlouvy došlo až dne 17.8.2021 a právní účinky zápisu vlastnického práva ve prospěch žalobců nastaly až ke dni 30.8.2021. V souladu s kupní smlouvou došlo k předání nemovitosti dne 1.9.2021. Vzhledem ke všemu uvedenému byli žalobci nuceni prodloužit pronájem bytu a tím jim vznikly neočekávané náklady, které jsou v příčinné souvislosti s jednáním žalované, která byla v prodlení se zhotovením, resp. kolaudací nemovitosti. Vůči žalované proto uplatnili náhradu škody (1) za období od 1.2.2021 do 1.9.2021 nájemné ve výši 108 000 Kč (13 500 Kč x 8 měsíců), (2) za období od 1.4.2021 do 1.9.2021 poplatek za parkování v modré zóně [část obce] ve výši 7 500 Kč (1 500 Kč x 5 měsíců), (3) za období od 1.2.2021 do 1.9.2021 poplatek za rezervaci finančních prostředků hypotečního úvěru ve výši 14 999,94 Kč (2 499,99 Kč x 6 měsíců), (4) poplatek za opakované prodloužení rezervace finančních prostředků hypotečního úvěru ve výši 4 800 Kč (2 400 Kč x 2 měsíce). Žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu k náhradě škody ze dne 12.1.2022, avšak tu si žalovaná nepřevzala. 2. Žalovaná podáním ze dne 2.3.2022 žalobní nárok neuznala a dovolala se právní skutečnost vyšší moci, tedy na soubor nepředvídatelných okolností, nad kterými nemá a neměla žalovaná jakoukoli kontrolu, a jejichž vznik nemohla ovlivnit. Uvedla, že ve smyslu ust. § 2913 odst. 2 o.z. žalované ve splnění smluvní povinnosti bránila„ mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na její vůli“, kterou byla pandemie COVID-19, která udeřila 3.3.2020, tedy přesně měsíc po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a termín kolaudace nemovitosti se posunul díky okolnostem, jejichž příčina byla mimo vliv žalované. V době nařízení vládního opatření díky pandemii COVID-49 jako vzniku překážky žalovaná nebyla v prodlení se splněním povinnosti vyplývající se smlouvy a jako podnikatel uzavřela smlouvu v čase, kdy pandemie COVID-19 nebyla všeobecně známým faktem. Překážky způsobené pandemií COVID-19 se nedaly předvídat ani odvrátit, v době do podpisu kupní smlouvy mezi účastníky byl opakovaně vyhlašován nouzový stav. <b>3. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků, jednak na základě provedených důkazů.</b> 4. Účastníci učinili nesporným, že uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě dne 3.2.2020 a kupní smlouvu dne 17.8.2021, na základě které došlo k předání nemovitosti žalobcům dne 1.9.2021, když právní účinky zápisu vlastnického práva ve prospěch žalobců k nemovitosti nastaly ke dni 30.8.2021. 5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě soud zjistil, že ji žalobci jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne 3.2.2020, kde se účastníci zavázali uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Králův Dvůr, [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, a to s budouvou realizovanou třetí osobou do vlastnictví žalobců. V čl. I. smlouvy prohlásila žalovaná, že bude nejpozději do dne 31.12.2020 výlučným vlastníkem budovy postavené na pozemku parc. [číslo]. V čl. IV. smlouvy se žalovaná zavázala zaslat žalobcům písemnou výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30 dnů ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí s tím, že pokud tak žalovaná neučiní, nebyli žalobci povinni uzavřít s žalovanou kupní smlouvu a žalovaná nebyla oprávněna pak požadovat po žalobcích jakoukoliv pokutu či náhradu škody. Současně se žalovaná zavázala předložit kolaudační rozhodnutí žalobcům do dne 31.12.2020, kdy v případě porušení této povinnosti byli žalobci oprávněni od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupit a žalovaná nebyla oprávněna pak požadovat po žalobcích jakoukoliv pokutu či náhradu škody. 6. Z kupní smlouvy soud zjistil, že ji žalobci jako kupující uzavřeli dne 16.8.2021 a žalovaná jako prodávající dne 17.8.2021, kde se žalovaná jako prodávající zavázala žalobcům jako kupujícímu odevzdat pozemek st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je budova [adresa] – rodinný dům a pozemek parc. [číslo] – orná půda, to vše zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Králův Dvůr, [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun a umožnit nabýt vlastnické právo k těmto nemovitostem, a žalobci jako kupující se zavázali předmět koupě převzít do společného jmění manželů a zaplatit žalované kupní cenu [částka], a to nejpozději do 20 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy. Smluvní strany si sjednaly v čl. IV. kupní smlouvy předání nemovitostí do 15 pracovních dnů ode dne doručení oznámení o povolení vkladu vlastnického práva kupujících v katastru nemovitostí. 7. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 12.12.2016 soud zjistil, že ji žalobce jako podnájemce uzavřel s [jméno] [příjmení] jako nájemcem, kde předmětem podnájmu je uveden byt [číslo] na adrese ulice [ulice a číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od 1.1.2017 do 31.12.2017, když v čl. III. bylo sjednáno nájemné ve výši 6 150 Kč měsíčně, záloha na služby a energie ve výši 4 100 Kč měsíčně a 1 000 Kč měsíčně jako záloha na elektřinu; v čl. IV. bylo sjednáno, že byt bude užívat s žalobcem jako nájemcem také žalovaná. 8. Z dodatku [číslo] ze dne 20.12.2020 ke smlouvě o nájmu bytu soud zjistil, že ji žalobce jako podnájemce uzavřel s [jméno] [příjmení] jako nájemcem s dohodou o prodloužení smlouvy do dne 30.9.2021, s nájemným v částce 7 000 Kč měsíčně, zálohami na služby a energie ve výši 5 000 Kč měsíčně a zálohy na elektřinu a plyn ve výši 1 500 Kč měsíčně. 9. Ze smlouvy o užívání parkoviště ze dne 25.3.2021 soud zjistil, že ji žalobce jako oprávněný uživatel uzavřel se [právnická osoba] [anonymizováno] jako nájemcem s udělením práva užívat parkoviště nacházející se na pozemku, který je v nájmu nájemce určeného k podnajímání parkovacích míst určených pro parkování také osobních automobilů s úhradou poplatku za užívání parkoviště ve výši 1 500 Kč na dobu určitou ode dne 1.4.2021 do 31.5.2021. 10. Z dodatku [číslo] ze dne 26.5.2021 ke smlouvě o užívání parkoviště soud zjistil, že ji žalobce jako oprávněný uživatel uzavřel se [právnická osoba] [anonymizováno] jako nájemcem s dohodou o prodloužení smlouvy do dne 30.9.2021. 11. Z předžalobní výzvy právního zástupce žalobců ze dne 12.1.2022 s dodejkou má soud za prokázané zaslání výzvy žalobců žalované k zaplacení náhrady škody vyčíslené žalobci, když tato nebyla žalovanou vyzvednuta do dne 14.1.2022. 12. Soud neprovedl další důkazy, neboť s ohledem na již provedené dokazování je považoval za nadbytečné, a v rozporu se zásadami hospodárnosti a ekonomie vedení řízení. 13. Shora uvedené listinné důkazy považuje soud dle ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“) za věrohodné, tyto důkazy hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že provedené důkazy plně prokazují zjištěný skutkový stav a soud nemá důvodu pochybovat o skutečnostech z nich zjištěných. 14. Na základě zjištění učiněných z provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi žalobci a žalovanou vznik