26 C 129/2021-56 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně požadovala, aby jí žalovaná vrátila částku 150 000 Kč s příslušenstvím, kterou složila jako blokační depozitum dle smlouvy o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020. Žalovaná byla vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí byla budova [adresa], v kat. území [anonymizováno], [územní celek], který nabízela k prodeji. Kontaktovala žalovanou se zájmem o prohlídku. Prohlídka se uskutečnila 31. 12. 2020. Vzhledem k tomu, že bylo pro ni obtížné získat hypoteční úvěr, jednala od poloviny prosince o možnosti koupě prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva, které by nemovitost koupilo, a ona se stala nájemcem družstva a po splacení dalšího členského vkladu ve výši ceny nemovitosti by nemovitost získala do vlastnictví. S tímto způsobem koupě seznámila žalovanou před započetím prohlídky. Žalovaná po prohlídce vyplnila smlouvu o složení blokačního depozita, ve které však uvedla jí jako zájemce o koupi, ačkoliv se se žalovanou dohodla, že kupujícím bude [anonymizována dvě slova], bytové družstvo. Následně s [anonymizována dvě slova], bytovým družstvem uzavřela smlouvu o postupu ke vzniku členství v družstvu a smlouvu o dalším členském vkladu a uhradila [anonymizována dvě slova], bytovému družstvu 747 000 Kč jako další členský vklad. Částku 747 000 Kč mělo [anonymizována dvě slova], bytové družstvo použít k úhradě první části kupní ceny, zbývající část kupní ceny mělo zaplatit z úvěru poskytnutého [právnická osoba] Na základě toho [anonymizována dvě slova], bytové družstvo připravilo návrh smluvní dokumentace na koupi a zaslalo jí žalované ke schválení. Žalovaná k návrhu vyjádřila výhrady a požadovala provést změny. S těmito změnami [anonymizována dvě slova], bytové družstvo souhlasilo a dokumentace byla připravena a schválena ke konci měsíce ledna. K uzavření kupní smlouvy nedošlo. Při zpracování znaleckého posudku ke stanovení hodnoty nemovitosti pro účely poskytnutí úvěru, byly zjištěny vady nemovitosti, když nemovitost byla rekonstruována, aniž by rekonstrukci předcházelo řízení u stavebního úřadu a stav nemovitosti po rekonstrukci neodpovídal zápisu z katastrální mapy (budova byla nesprávně zaměřena), což bránilo poskytnutí úvěru. O tom informovala žalovanou. Emailem z 29. 1. 2021 žalovaná přislíbila zjednat nápravu, což neučinila. Dne 9. 2. 2021 jí žalovaná vyzvala k uzavření kupní smlouvy, tj. aby nemovitost koupila sama, ačkoliv bylo dohodnuto, že nemovitost koupí [anonymizována dvě slova], bytové družstvo. Znovu žalovanou vyzvala k odstranění právních vad, žalovaná namísto odstranění právních vad od smlouvy o složení blokačního depozita odstoupila, když nemovitost nechtěla koupit osobně, ale prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva. Do skončení rezervační doby nemovitost vykazovala právní vady. 2. Žalovaná nesporovala vlastnické právo, smlouvu o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020, zaplacení 150 000 Kč žalobkyní, prohlídku 31. 12. 2020. Žalovaná sporovala povinnost k zaplacení, když 150 000 Kč započetla na úhradu smluvní pokuty, protože žalobkyně kupní smlouvu přes učiněnou výzvu z 9. 2. 2021 v rezervační lhůtě neuzavřela. Žalobkyně po složení blokačního depozita zajistila návštěvu odhadce banky za účelem vypracování odhadu tržní ceny nemovitosti a odborného zhodnocení technického a právního stavu nemovitosti. Odhadce banky odhad zpracoval 8. 1. 2021. Žalobkyně se s odhadem seznámila a na základě něho od smlouvy o složení blokačního depozita neodstoupila. Po celou dobu žalobkyně vystupovala jako kupující. Teprve z návrhu dokumentace z 20. 1. 2021, kterou vypracovalo [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, se dozvěděla, že kupujícím by mělo být [anonymizována dvě slova], bytové družstvo (tj., že nemovitost chce žalobkyně nabýt prostřednictvím třetí osoby). Vzhledem k tomu, že měla zájem nemovitost prodat, o podmínkách prodeje s [anonymizována dvě slova], bytovým družstvem jednala. Dne 26. 1. 2021 jí [anonymizována dvě slova], bytové družstvo sdělilo, že úvěrující banka po něm pro poskytnutí úvěru požaduje z důvodu rozsáhlé rekonstrukce z roku 2019 předložit stavební dokumentaci této stavební úpravy a zakreslení skutečného stavu. Chytře bydlím, bytovému družstvu sdělila, že žádnou stavební dokumentaci nemá k dispozici a že k zakreslení skutečného stavu poskytne žalobkyni součinnost. Žalobkyně geometrické zakreslení nemovitosti nezajistila a přestala s ní komunikovat. Skutečné zakreslení nemovitosti nakonec zajistila na svůj náklad sama. Dokumentaci skutečného zakreslení nemovitostí žalobkyně nepřevzala a nekomunikovala s ní. Dne 9. 2. 2021 žalobkyni vyzvala k uzavření kupní smlouvy. Na výzvu žalobkyně reagovala sdělením, že nemovitost je zatížena právními vadami. Vzhledem k tomu, že žalobkyně na výzvu k uzavření kupní smlouvy do skončení rezervační doby nereagovala, uplatnila svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty. 3. S ohledem na vyjádření žalované soud vyšel ze smlouvy o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020, ve které žalobkyně projevila zájem o zakoupení nemovitosti žalované za kupní cenu 2 490 000 Kč. Žalovaná se v období od 31. 12. 2020 do 28. 2. 2021 zavázala nezprostředkovávat a nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci. Žalobkyně se zavázala žalobkyni složit blokační depozitum 150 000 Kč v hotovosti nebo do 3 dnů od podpisu smlouvu. Pokud by účastnice kupní smlouvu uzavřely, dohodly se, že 150 000 Kč započtou na kupní cenu. Žalobkyně se zavázala kupní smlouvu za 2 490 000 Kč uzavřít bez zbytečného odkladu po vyzvání žalovanou v době trvání smlouvy o blokačním depozitu. Žalovaná se zavázala návrh kupní smlouvy dát žalobkyni k připomínkám nejméně 5 pracovních dnů před datem jejího podpisu. Pro případ, že by žalobkyně kupní smlouvu nejpozději poslední den účinnosti smlouvy, tj. 28. 2. 2021, neuzavřela, ačkoliv žalovaná podmínky smlouvy splnila, nebo ve smlouvě o složení blokačního depozita uvedla nepravdivé údaje, zavázala se žalobkyně žalované zaplatit smluvní pokutu ve výši odpovídající blokačnímu depozitu, tj. ve výši 150 000 Kč. Dále soud vyšel z toho, že žalobkyně žalované 150 000 Kč na blokační depozitum zaplatila. 4. Spornou skutečností bylo, zda je žalovaná povinna žalobkyni zaplatit 150 000 Kč a to za situace, kdy žalobkyně nesporovala, že se se žalovanou kupní smlouvu do 28. 2. 2021 neuzavřela. 5. V řízení soud zjistil, že 3. 1. 2021 žalobkyně objednala odhad rodinného domu a pozemku pro úvěrové řízení a odhad zpracoval [jméno] [příjmení], [anonymizováno] stavební spořitelna 8. 1. 2021. Odhadce uvedl, že současný vlastník (tj. žalovaná) provedl od roku 2019 celkovou rekonstrukci, kdy z původní polorozpadlé stavby zbyly jen obvodové zdi, byly provedeny izolační vany a dům byl uveden do současného stavu se současným vybavením a konstrukcemi, směrem do dvora jsou velkoplošná okna téměř až k podlaze (důkaz odhadem obvyklé ceny nemovité věci [číslo]; v této listině nebylo uvedeno, že by došlo ke změně zastavěné plochy, půdorysu objektu; dle sdělení [jméno] [příjmení] / čl. 39 spisu/ mu nemovitost zpřístupnil [jméno] [příjmení] a nepředložil mu projektovou dokumentaci, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí). V průvodním listu supervize s datem odhadu 8. 1. 2021 bylo uvedeno, že nemovitost je řádně zapsaná v katastru nemovitostí a že skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací a že žalovaná v roce 2019 provedla celkovou rekonstrukci (důkaz průvodním listem supervize [právnická osoba]). 20. 1. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že jde podepsat smlouvy, že pak schválí peníze a že udělají kupní smlouvu (důkaz komunikací s datem 20. 1. 2021). 20. 1. 2021 žalobkyně žalované sdělila, že jí přeposlali kupní smlouvu, že si ji může žalovaná prostudovat (důkaz komunikací s datem 20. 1. 2021). 21. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že zrevidované smlouvy zašle zítra družstvu (důkaz komunikací s datem 21. 1. 2021). 22. 1. 2021 žalovaná žalobkyni zaslala upravený návrh kupní smlouvy na kupujícího [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, který jí předložila k posouzení žalobkyně (důkaz emailem z 22. 1. 2021 s návrhem kupní smlouvy s kupujícím [anonymizována dvě slova], bytové družstvo). 25. 1. 2021 žalobkyně žalované sdělila, že jsou pro ni přijatelné úpravy, které žalovaná vyznačila s tím, že žalované zasílá nově jí provedené revize a navrhla žalované, že by složila vlastní prostředky na účet úschovy před podpisem smluv a pak, že by bylo možné najednou podepsat zástavní smlouvu, kupní smlouvu a smlouvu o úschově (důkaz emailem z 25. 1. 2021). 26. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že souhlasí se změnami, které žalobkyně navrhla, že souhlasí s navrhovaným postupem úschovy a podpisem zástavní smlouvy a vyzvala žalobkyni k zaslání textu zástavní smlouvy. Žalovaná žalobkyni požádala o sdělení dvou termínů, kdy by mohlo dojít k podpisu smluv (důkaz emailem z 26. 1. 2021). 26. 1. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že financující banka jí vyzvala k předložení stavební dokumentace a povolení v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce 2019 a zakreslení