9 C 417/2019-593 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se na žalované domáhal žalobou podanou dne , datum, zaplacení , částka, s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to z titulu slevy z kupní ceny za vady bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, , v , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Bytová jednotka“). Bytovou jednotku žalobce nabyl na základě kupní smlouvy č. , hodnota, uzavřené s žalovanou dne , datum, a převzal ji dne , datum, . Vady Bytové jednotky dle žalobce spočívají v nepřiměřeném rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech – za tuto vadu požadoval žalobce (po doplnění žaloby podáním ze dne , datum, ) slevu 8 % z kupní ceny (, částka, ). Vady Bytové jednotky dále dle žalobce spočívají v chybném uvedení tzv. energetického štítku, tj. průkazu energetické náročnosti budovy (dále jen „PENB“) v energetické třídě B, která dle žalobce neodpovídá skutečnému stavu – za tuto vadu požadoval žalobce slevu 2 % z kupní ceny (, částka, ). Úrok z prodlení žalobce požadoval od , datum, , tedy od uplynutí lhůty k vyřízení reklamace, kterou žalovaná ani zčásti neuznala. Žalobce v podání ze dne , datum, učiněném v návaznosti na výzvu soudu, aby vyčíslil výši slevy a uvedl, jak k této výši dospěl, vyčíslil slevu za vadu spočívající v nepřiměřeném rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech nově na , částka, a setrval na požadované slevě za nesprávný PENB (, částka, ). Jelikož soud rozhodoval nejprve o základu věci mezitímním rozsudkem, bude o tomto rozšíření žaloby rozhodnuto v navazujícím řízení.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že Bytová jednotka uvedenými vadami netrpí, žalobce existenci vad neprokázal, nárok z odpovědnosti za vady (sleva z kupní ceny) žalobci nevznikl. Dle žalované důkazy v řízení provedené neprokazují, že by Bytová jednotka měla příslušné vady. Co se týče nepřiměřeného rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně-izolačních vlastnostech, žalovaná má za to, že rosení je způsobováno chybným užíváním Bytové jednotky žalobcem, zejména nedostatečným větráním. Dle žalované dále žádný z předložených důkazů existenci tvrzených vad neprokázal. Žalovaná v tomto ohledu především uplatnila námitky proti znaleckému posudku znaleckého ústavu, ve kterém byla existence vad Bytové jednotky konstatována – tyto námitky jsou uvedeny a vypořádány níže v tomto rozsudku. Žalovaná dále označila důkazy k prokázání skutečnosti, že Bytová jednotka vady nemá (rovněž těmito důkazy se soud zabývá níže). Co se týče vady spočívající v nesprávném PENB, žalovaná dále namítla, že žalobce tuto vadu uplatnil pozdě a soudem by tak žádné právo z tohoto titulu nemělo být žalobci přiznáno.3. Soud účastníky při jednání dne , datum, seznámil s tím, že se bude nejprve zabývat základem věci, tj. otázkou existence žalobcem tvrzených vad, a bude proto rozhodovat mezitímním rozsudkem. Tento procesní postup byl zvolen s ohledem na povahu projednávané věci a s ohledem na účelnost a hospodárnost řízení, zejména s ohledem na to, že znalecký ústav konstatoval existenci vad, avšak pro nedostatek příslušných znaleckých oprávnění se odmítl vyjádřit k výši nákladů potřebných k odstranění vad Bytové jednotky, jejíž znalost je nezbytná k řádnému posouzení výše přiměřené slevy z kupní ceny. Soud účastníky upozornil, že v této fázi řízení se proto bude nejprve zabýval základem věci, a naopak se prozatím nebude zabývat procesními a důkazními návrhy stran směřujícími nad rámec základu věci, tj. především podáním žalobce ze dne , datum, s nově vyčíslenou výší slevy a souvisejícími důkazními návrhy. Těmito návrhy se bude soud zabývat až v navazujícím řízení. Účastníci proti tomuto postupu soudu ničeho nenamítli.4. Při jednání dne , datum, učinili účastníci nesporným, že mezi nimi (tj. mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající) byla uzavřena dne , datum, kupní smlouva na Bytovou jednotku za kupní cenu , částka, . Dále učinili nesporným, že součástí této kupní smlouvy byla informace o tom, že Bytová jednotka se nachází v budově energetické třídy B.5. Ostatní skutečnosti zůstaly mezi stranami sporné, zejména potom otázka existence vad Bytové jednotky a otázka včasnosti reklamace vady spočívající v nesprávném PENB.Z provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění:6. Žalobce převzal Bytovou jednotku dne , datum, podpisem protokolu o převzetí. V předávacím protokolu se žalobce svým podpisem zavázal vytápět Bytovou jednotku na minimální teplotu 21 stupňů Celsia a řádně větrat pro udržení relativní vzdušné vlhkosti v rozmezí do 50 %. Součástí předávacího protokolu bylo dále prohlášení, že za vady vzniklé nedostatečným vytápěním a poklesem teploty konstrukcí pod rosný bod prodávající neručí. Současně s převzetím Bytové jednotky došlo ze strany žalobce k převzetí dokumentu s názvem „Pokyny k užívání jednotky a společných částí domu“ (předávací protokol ze dne , datum, ). Podle tohoto dokumentu se za vhodnou vlhkost vzduchu v místnosti domu považuje relativní vzdušná vlhkost 45-60 % (Pokyny k užívání jednotky a společných částí domu , Anonymizováno, , adresa, , str. 13 dole).7. Žalobce žalovanou poprvé informoval o nadměrném rosení oken v Bytové jednotce e-mailem ze dne , datum, , ve kterém žádal o okamžitý zásah, avšak nenavrhl konkrétní způsob, jakým má být takový zásah proveden (e-mail žalobce ze dne , datum, ).8. Dne , datum, žalobce u žalované e-mailem reklamoval rosení oken v Bytové jednotce a vznesl požadavek na odstranění této vady opravou (e-mail žalobce ze dne , datum, ). Ze strany žalované bylo dne , datum, žalobci sděleno, že reklamaci zamítá (e-mail žalované ze dne , datum, ) a žalobci byl ze strany žalované zaslán dokument zpracovaný společností , Anonymizováno, , dle kterého Bytová jednotka vytčené vady nemá a žalobce ji špatně užívá, zejm. nedostatečně větrá, tzn. užívá Bytovou jednotu v rozporu s předanými pokyny; součástí dokumentu společnosti , Anonymizováno, je doporučení, aby bylo při zvýšené vlhkosti větrání nuceným větracím systémem doplněno o větrání okny 3x denně cca 10 minut, příp. s ohledem na aktuální činnosti v bytě jako vaření, sušení prádla apod. (Reklamace kondenzace na výplních otvorů zpracovatele , Anonymizováno, , , jméno FO, . , jméno FO, ze dne , datum, ).9. V návaznosti na zamítnutí uplatněného práva na odstranění vad Bytové jednotky její opravou žalobce dne , datum, uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny Bytové jednotky ve výši , částka, a tuto částku požadoval k úhradě do , datum, (e-mail žalobce ze dne , datum, ).10. Žalobce si následně nechal zpracovat znalecký posudek od společnosti , právnická osoba, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, , Anonymizováno, – znalecký ústav, dle jehož závěrů okna nevyhovují s možnou příčinou ve způsobu jejich stavebního zabudování. Posudek se kriticky vyjádřil k posouzení reklamace společností , Anonymizováno, a uvedl, že tam navržené postupy, zejm. co do větrání, by byly v rozporu s PENB v energetické třídě B (znalecký posudek společnosti , právnická osoba, v. o. s. znalecký ústav ze dne , datum, č. , Anonymizováno, Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce tento znalecký posudek zaslal dne , datum, žalované a zároveň reklamoval u žalované vady Bytové jednotky spočívající v nevyhovujících izolačních vlastnostech oken včetně jejich uložení a vadu spočívající v neodpovídajícím štítku PENB. Výše uplatněné slevy činila , částka, se lhůtou splatnosti , datum, (uplatnění nároku na slevu v právním zastoupení žalobce ze dne , datum, ).11. Žalovaná uplatněnou reklamaci a nárok na slevu z kupní ceny neuznala a setrvala na bezvadnosti Bytové jednotky. Znalecký posudek předložený žalobcem vyhodnotila jako nesprávný (zamítnutí reklamace ze dne , datum, )12. V rámci řízení před soudem žalovaná předložila vlastní znalecký posudek doc. , jméno FO, . , jméno FO, , , tituly za jménem, a , jméno FO, . , právnická osoba, , , tituly za jménem, , který rozporuje závěry znaleckého posudku žalobce, a to jak co do použitých metod, tak co do závěrů. Znalecký posudek předložený žalovanou se však nezabývá tím, zda Bytová jednotka vytčené vady má či nemá – jeho obsahem a závěrem je výhradně zpochybnění metod a závěrů znaleckého posudku žalobce (znalecký posudek doc. , jméno FO, . , jméno FO, , tituly za jménem, a , jméno FO, . , právnická osoba, , , tituly za jménem, ze dne , datum, , č. , Anonymizováno13. Ze soudem zadaného znaleckého posudku znaleckého ústavu ČVUT-Kloknerova ústavu, soud zjistil, že příčinu kondenzace na konstrukcích oken a balkonových dveří v Bytové jednotce lze ověřit pouze v době probíhajících kondenzačních jevů, tedy v měsících s exteriérovými teplotami alespoň kolem 0 °C (případně nižšími). Zástupci znaleckého ústavu provedli v Bytové jednotce míst