59 C 111/2023-272 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou ze dne , datum, domáhal po žalované odstranění vad nemovitosti (po změně žaloby) spočívající v absenci vodotěsné ochrany (hydroizolace) domu, která způsobuje výskyt nadměrné vlhkosti, plísní a vody ve společných prostorech, sklepních kójích v prvním podzemním podlaží a společných prostorech v prvním nadzemním podlaží a výskyt plísní v bytových jednotkách č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Žalovaná prodala vlastníkům bytového jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – , Anonymizováno, a nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, do výlučného vlastnictví. V průběhu užívání domu byly zjištěny skryté vady způsobené stavební činností. Dle čl. VII odst. 1 smluv o převodu jednotek žalovaná poskytla vlastníkům záruku 24 měsíců vyjma sklepní kóje, která počíná běžet dnem předání jednotky. Kupující je oprávněn v záruční době uplatnit nároky z vad výlučně na stavebních částech bytové jednotky. Tato záruční doba se však nevztahuje na vady skryté, které lze vytknout ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti. Žalobce provedl reklamaci bezodkladně poté, co se vady objevily dne , datum, , žalovaná vady neuznala dne , datum, . Vady uplatnili i jednotliví vlastníci. Žalovaná inzerovala nemovitost tak, že je dům po celkové rekonstrukci včetně sklepů, nebytová jednotka je vhodná pro účely kanceláří, popřípadě bydlení, když omezení shledává pouze ve zhoršeném osvětlení. Znaleckým posudkem byla zjištěna absence ochrany stavební konstrukce proti působení vlhkosti z přilehlého prostředí.2. Žalovaná se vyjádřila tak, že žaloba obsahuje nedostatky a nevyplývá z ní, jakým způsobem by mělo dojít k odstranění vady. Žalovaná sporovala aktivní legitimaci žalobce s tím, že aktivní legitimace by měla být na straně jednotlivých vlastníků. Zároveň má za to, že faktický stav nemovitosti je do značné míry způsoben užíváním jednotek, špatným větráním a vytápěním. Stav nemovitosti je dán i jejím charakterem, která není novostavbou, tudíž i technologie byly odlišné a zcela běžné. Zároveň uvedla, že kupující byli na charakter domu a možné problémy upozorněni při uzavírání smluv makléřkou a rovněž je ve smlouvách uvedeno, že se záruka nevztahuje na sklepní kóje. Rovněž žalobce zanedbal údržbu. Opakovaně došlo k ucpání kanalizace, což způsobilo vytopení sklepních prostor. Rovněž byly ucpány dešťové svody padajícím listím, následkem bylo opět pronikání vody do suterénu domu.3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.3.1 Mezi stranami bylo nesporné, že byly prodány bytové jednotky vlastníkům, kteří se nezměnili minimálně ke dni , datum, . Výpisy z katastru nemovitostí se tak neprováděly k důkazu.3.2 Z výpisu obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že se zabývá projektovou činností ve výstavbě a prováděním staveb a jejich změnami a odstraňováním.3.3 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala paní , jméno FO, bytovou jednotku č. , hodnota, včetně podílu na společných částech domu a práva užívat sklepní kóji. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že došlo k předání bytové jednotky bez zjevných vad a nedodělků.3.4 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala manželům , jméno FO, bytovou jednotku č. , hodnota, včetně podílu na společných částech domu a práva užívat sklepní kóji. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že bytovou jednotku převzala paní , jméno FO, a že nebyly zjištěny žádné vady a nedodělky.3.5 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala bytovou jednotku č. , hodnota, paní , jméno FO, včetně podílu na společných částech domu a práva užívat sklepní kóji. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že nebyly zjištěny žádné vady a nedodělky.3.6 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala bytovou jednotku č. , hodnota, panu , jméno FO, včetně práva na společných částech domu a výlučného užívání sklepní kóje. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že bytová jednotka byla převzata dne , datum, bez vad a nedodělků.3.7 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, bytovou jednotku č. , hodnota, včetně podílu na společných částech domu a výlučného užívání sklepní kóje. Z předávacího protokolu bytové jednotky č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že byla převzata , tituly před jménem, , jméno FO, bez vad a nedodělků.3.8 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala , Anonymizováno, , jméno FO, nebytovou jednotku č. , hodnota, , přičemž kupující se vzdal práva z vadného plnění ohledně vad způsobených vlhkostí, za což mu byla poskytnuta obchodní sleva. Z předávacího protokolu nebytové jednotky ze dne , datum, soud zjistil, že byla převzata panem , jméno FO, bez vad a nedodělků.3.9 Ze smlouvy o převodu bytové jednotky ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala paní , jméno FO, bytovou jednotku č. , hodnota, včetně podílu na společných částech domu a výlučného užívání sklepní kóje. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, převzala bytovou jednotku č. , hodnota, bez vad týkajících se stavebních částí.3.10 Všechny smlouvy v čl. VII odpovědnost za vady obsahovaly ujednání stran ve znění, že prodávající poskytuje kupujícímu záruku na bytovou jednotku s výjimkou sklepní kóje v délce 24 měsíců od předání a převzetí bytové jednotky. Kupující je oprávněn v záruční době uplatnit nároky z vad výlučně na stavebních částech bytové jednotky.3.11 Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná prodala nebytovou jednotku č. , hodnota, společnosti , právnická osoba, . včetně podílu na společných částech domu. Následně mezi stranami byla uzavřena dohoda o odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, .3.12 Z e-mailové komunikace ze dne , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, uzavřela nájemní smlouvu na nebytovou jednotku č. , hodnota, (viz nájemní smlouva ze dne , datum, na dobu určitou od , datum, do , datum, ), přičemž při prohlídce ji měla , Anonymizováno, paní , jméno FO, ujistit, že se zde plíseň ani vlhkost nevyskytuje. Po dvou měsících informovala majitele, že se zde plíseň, ale rovněž vlhkost vyskytuje. Navlhl jak nábytek, tak osobní věci. Byla nucena vypovědět nájem. Požádala o vrácení provize z důvodu uvedení v omyl. , jméno FO, reagovala tak, že částku vrátí a projevila lítost nad nastalou situací.3.13 Ze souhrnné technické zprávy ze dne , datum, soud zjistil, že v bodě , právnická osoba, ., Anonymizováno, je uvedeno, že průběhy teplot a kondenzačních křivek prokazují, že během modelového roku nedojde ke kondenzaci a hromadění kondenzované vody v konstrukcích, což je preventivní opatření proti rozvoji plísní. Ověření proběhlo dle metodiky , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, .3.14 Z reklamace vad žalobce ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce reklamoval několik vad včetně pod bodem B) vadu omezující užívání společných prostor, které způsobuje nadlimitní průnik zemní a srážkové vlhkosti do konstrukcí domu, mimo jiné i neprovedení hydroizolace svislých konstrukcí pod úrovní okolního terénu. Odvětrávání nopové fólie bylo provedeno chybně. Žalovaná byla vyzvána, aby do , datum, navrhla způsob odstranění vad a zajistila do , datum, odstranění vad.3.15 Z vyjádření k reklamaci ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná uvedla, že v rámci rekonstrukce nebyla provedena hydroizolace spodní části RD, ale odkopání zeminy, očištění zdí, nátěr hydrofobním nátěrem, telepná izolace XPS, nopová folie, štěrkový zásyp. Zároveň uvedla, že dle smlouvy se se záruka nevztahuje na sklepní kóje.3.16 Z reakce žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce sdělil žalované, že výskyt masivní vlhkosti jak ve společných částech domu, tak v jednotlivých sklepních kójích nadále trvá, žádal o neprodlené opatření vedoucí k definitivní nápravě a odstranění vlhkosti. Návrhy očekávají nejpozději do , datum, .3.17 Z reklamace, uplatnění nároků z vadného plnění ze dne , datum, soud zjistil, že , jméno FO, reklamovali vady bytové jednotky č. , hodnota, spočívající v masivním výskytu plísně, která se objevila až v průběhu užívání jednotky, jedná se o vadu skrytou s tím, že požadují odstranění do 30 dnů od doručení reklamace.3.18 Z reklamace, uplatnění nároků z vadného plnění ze dne , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, reklamovala vady bytové jednotky č. , hodnota, spočívající ve výskyty masivní plísně především na zdi sousedící s vedlejším domem, kterou objevila dne , datum, . Vada se objevila až v průběhu užívání, nebylo možné ji zjistit dříve