3 C 64/2023-178 — Okresní soud v Písku

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Písku dne 16. 3. 2023 se žalobce domáhal určení vlastnického práva ke 3 garážím nacházejícím se na parcele č. st. , číslo, , kat. území , adresa, . Podání žaloby odůvodnil tím, že v roce 1975 – 1976 byla Generálním ředitelstvím pletařského průmyslu jako investorem realizována na pozemcích parc. č. , číslo, a parc. č. , Anonymizováno, výstavba bytového domu č. p. , číslo, s celkem , hodnota, podnikovými bytovými jednotkami a se 3 garážemi. V rozhodnutí o povolení stavby k trvalému provozu ze dne 6. 8. 1976 jsou uvedeny pouze bytové jednotky, nicméně podle technické zprávy z března 1975 byly součástí realizované stavby i 3 garáže postavené na dvoře domu, které byly určené pro nájemce bytů. Hospodářskou smlouvou o převodu práva hospodaření ze dne 31. 12. 1990 byl dům č. p. , číslo, převeden v důsledku zániku státního podniku Prodejny pletařského průmyslu OTS na Podnik bytového hospodářství , adresa, , přičemž podle technického popisu objektu ze dne 17. 4. 1991 byly součástí převáděného objektu i 3 garáže. Objekt č. p. , číslo, byl z důvodu administrativní chyby veden ve vlastnictví státního podniku , právnická osoba, , fakticky však tento spravovala , právnická osoba, , která je nástupnickou organizací Podniku bytového hospodářství , adresa, . Dne 14. 11. 1996 došlo k nápravě vzniklé situace společným prohlášením žalobce a státního podniku , právnická osoba, ve formě notářského zápisu ohledně přechodu vlastnického práva k budově č. p. , číslo, v , adresa, z likvidovaného Podniku bytového hospodářství , adresa, na žalobce s účinností ke dni 31. 3. 1992, a to podle zákona č. 172/1991 Sb. a na základě protokolu ze dne 16. 3. 1992. Předmětem narovnání však opět nebyly stavby 3 garáží, které z toho důvodu dodnes nejsou zapsány v katastru nemovitostí. K opomenutí garáží pak došlo i rámci Prohlášení vlastníka budovy účinného ke dni 6. 12. 1999, jímž došlo k vymezení bytových jednotek v budově a k vymezení podílu těchto jednotek na společných částech budovy a pozemku. Za účelem nápravy vzniklé situace byl dne 24. 4. 2001 vyhotoven , tituly před jménem, , jméno FO, geometrický plán pro rozdělení pozemku č. st. , číslo, na pozemky pod jednotlivými garážemi, se zápisem nového stavu však nesouhlasil jeden z vlastníků bytové jednotky č. , číslo, . Žalobce se snažil opakovaně dosáhnout zápisu stavby garáží do katastru nemovitostí, naposledy Změnou prohlášení vlastníka a dohodou o převodu spoluvlastnického podílu k pozemku, vlastníci jednotlivých bytových jednotek v budově č. p. , číslo, však takový postup odmítli na shromáždění vlastníků ve dnech 12. 12. 2022 a 30. 1. 2023. Žalobce nepřetržitě užívá předmětné garáže od roku 1992, přičemž je zastoupený , právnická osoba, , která převzala původní agendu Podniku bytového hospodářství. Nové nájemní smlouvy týkající se garáží jsou uzavírány žalobcem, žalobce od 1. 4. 1992 inkasuje v souvislosti s užíváním garáží nájemné, zajišťuje opravy garáží, po celou dobu se chová jako jejich vlastník. Na základě všech těchto skutečností je žalobce přesvědčen, že nabyl vlastnické právo k dotčeným stavbám z titulu mimořádného vydržení. Naléhavý právní zájem na určovací žalobě pak žalobce spatřuje v nutnosti deklarovat vydržení rozsudkem soudu, bez něhož nelze provést zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili. V písemném vyjádření ze dne 15. 7. 2023 uvedli, že pozemek č. st. , číslo, , kat. území , adresa, , na němž se nachází stavby garáží, je společnou částí jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, stejně jako samotná budova č. p. , číslo, . Podle žalovaných ze zápisu z jednání sepsaného dne 5. 8. 1976, jehož předmětem byla kolaudace stavby, jednoznačně vyplývá, že součástí stavby bylo 6 bytových jednotek a také 3 garáže, které jsou umístěné ve dvoře a jsou určené pro nájemce bytů, přičemž dům a garáže tvoří jeden funkční celek. Žalobce rovněž není v katastru nemovitostí evidován jako vlastník garáží, byť tak v odvozených právních vztazích už velice dlouhou dobu vystupuje; v jeho prospěch tak nesvědčí zápis ve veřejném seznamu. Jestliže garáže nejsou evidovány jako samostatné stavby ve veřejném seznamu a není k nim evidováno samostatné vlastnické právo, je zřejmé, že jsou součástí či příslušenstvím budovy č. p. , číslo, a jsou s touto budovou chápány jako jeden funkční celek, což uvádí i sám žalobce. Garáže jako příslušenství věci hlavní proto sdílí právní režim budovy č. p. , číslo, . Na základě prohlášení vlastníka se rovněž lze domnívat, že garáže jsou pokládány za společnou část budovy č. p. , číslo, , byť došlo k opomenutí jejich uvedení v části prohlášení definující společné části budovy. V takovém případě žalobce vykonával ve vztahu ke garážím pouze nějaký způsob ovládání, jelikož samotné existenci vlastnického práva nesvědčí žádný právní titul. Jestliže žalobce tvrdí, že nabyl vlastnické právo ke garážím mimořádným vydržením, je podle žalovaných třeba zdůraznit, že k naplnění takového institutu bude zapotřebí prokázat poctivost držby. V daném případě však žalovaní v minulosti několikrát vznesli dotaz na žalobce (písemně či osobně) vzhledem k nejasnému právnímu režimu garáží, což nepochybně muselo u žalobce vyvolat pochybnosti ohledně jeho vlastnického práva ke garážím (o tom svědčí např. dopis ze dne 29. 5. 2002 adresovaný ze strany Domovní a bytové správy města , adresa, odboru pro správu majetku žalobce, či nesouhlas vlastníka bytu č. , číslo, pana , jméno FO, ve vztahu ke zpracovanému geometrickému plánu v roce 2001). Žalovaní jsou tedy názoru, že dotčené garáže jsou příslušenstvím hlavní budovy a zároveň jako příslušenství domu patří ke společným částem domu. V takovém případě sdílí osud věci hlavní a zápisem vlastnického práva k jednotlivým bytovým jednotkám došlo současně k převodu spoluvlastnického podílu na společných částech domu, a tedy i ve vztahu ke garážím. Žalobce pak nemohl nabýt vlastnické právo k nemovitostem mimořádným vydržením z důvodu nesplnění podmínky poctivosti držby, neboť v průběhu času musel získat důvodné pochybnosti o svém vlastnickém právu, přesto prostřednictvím nájemních smluv ze sporného stavu finančně profitoval. Na základě uvedeného se žalovaní vzájemným návrhem domáhají určení, že žalobce a žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky budovy č. p. , číslo, včetně příslušenství, kterým jsou garáže postavené na pozemku č. st. , číslo, , přičemž výše jejich spoluvlastnických podílů odpovídá podílům jimi vlastněných jednotek v domě na společných částech domu a pozemku.3. V písemném podání ze dne 27. 12. 2023 žalovaní v návaznosti na výzvu soudu učiněnou v rámci ústního jednání dne 15. 11. 2023 doplnili, že podle nich nedošlo při uchopení držby nemovitých věcí dotčených žalobou ze strany žalobce k jednání s nepoctivým úmyslem ve smyslu ust. § 1095 občanského zákoníku, neboť k uchopení držby nemovitostí žalobcem nedošlo nikdy. Sám žalobce opakovaně uvádí, že dotčená budova a garáže tvoří jeden funkční celek, a mění svoji argumentaci ohledně toho, zda v prohlášení vlastníka ze dne 12. 11. 1999 došlo k opomenutí garáží omylem nebo záměrně. Na danou situaci nelze aplikovat novější judikaturu, která nepovažuje garáž za příslušenství či součást věci, ale právní úpravu platnou v rozhodném období (stavba byla realizovaná v roce 1976). Pokud tedy podle žalobců došlo v roce 1992 k převodu vlastnického práva k domu č. p. , číslo, ve smyslu zákona č. 172/1991 Sb., došlo současně k převodu vlastnického práva ke všem 3 garážím, a to ve formě společné části budovy. Ke vzniku spoluvlastnického práva žalovaných ke garážím tak došlo v souvislosti s účinností jednotlivých kupních smluv, na základě nichž žalovaní nabyli jednotlivé bytové jednotky, a to v poměru podle podlahové plochy jednotlivých jednotek, neboť garáže sdílejí vlastnický režim s ostatními společnými částmi domu.4. Na základě jednotlivých provedených důkazů učinil soud níže uvedená skutková zjištění:5. Podle informativního výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6. 3. 2023 (list vlastnictví č. , číslo, ) jsou podílovými spoluvlastníky budovy č. p. , číslo, a parcely č. st. , číslo, , kat. území a obec , adresa, , žalobce a žalovaní, a to v poměru podílů jednotlivých bytových jednotek na budově a na pozemku.6. Rozhodnutím MěNV , adresa, , odboru výstavby, ze dne 18. 12. 1974, č. j. , číslo, , bylo vydáno územní rozhodnutí pro výstavby 6 bytových jednotek v , adresa, . Dokument neobsahuje žádné skutečnosti týkající se výstavby garáží ve vnitrobloku objektu.7. V Technické zprávě zpracovaného odborem projekce a vývojové konstrukce generálního ředitelství Pletařského průmyslu , adresa, v měsíci březnu 1975 je obsažen technický popis stavebních prací a nákresy garáží. Z obsahu zprávy je zjištěno, že požadavek na výstavbu garáží vznikl ze strany investora, tyto jsou řešeny jako řadové montované.8. V Záznamu o konečném odsouhlasení jednostupňového projektu ze dne 13. 5. 1975 byly mezi investorem, projektantem a dod