24 C 352/2019-250 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 296 749 Kč s příslušenství a náhrady nákladů řízení. Návrh byl odůvodněn tím, že žalovaný jako insolvenční správce dlužníka [jméno] [příjmení] zajišťoval přímý prodej nemovitostí, pozemku [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bydlení, pozemek [číslo] – zahrada, a to vše zapsáno na [list vlastnictví], obec a k. ú. [obec] u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa. Žalobce shora uvedené nemovitosti zakoupil na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaná částka je pak škodou, která žalobci v důsledku jednání žalovaného popsaného níže vznikla. Nemovitosti výše uvedené byly nabízeny žalovaným prostřednictvím realitní kanceláře [právnická osoba], [IČO] se sídlem [adresa] (dále jen„ realitní kancelář“). Žalobce o tyto projevil zájem a dne [datum] byla s realitní kanceláří uzavřena smlouva o rezervaci. Výše uvedená realitní kancelář žalobce od počátku ujišťovala, že ve shora uvedených nemovitostech sice někdo bydlí, nicméně takto činí bez právního důvodu, a dotyční nemovitosti opustí ještě před prodejem. Tuto skutečnost žalobce považoval za zásadní, neboť v minulosti měl již jiné zkušenosti z podobných situací. Vzhledem k těmto pořídil též nahrávky ubezpečení o výše uvedeném stavu a též trval na tom, aby do smlouvy byla zanesena povinnost předání nemovitosti žalovaným. Následně byla uzavřena mezi účastníky smlouva o smlouvě budoucí ze dne [datum], kdy ani v této nebyl žalobce upozorněn na existenci nájemního vztahu, naopak v čl. VII. odst. 1 bylo výslovně sjednáno předání předmětu prodeje (shora uvedených nemovitostí) do 5 pracovních dnů ode dne podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento byl podán dne [datum] a k tomuto datu se stal žalobce též vlastníkem těchto nemovitostí. V souladu se smlouvou tak mělo dojít k předání nemovitostí do [datum]. Žalobce vyzval žalovaného dne [datum] k předání nemovitostí, ke kterému však nikdy nedošlo. Žalovaný se dostavil do nemovitostí, kde zjistil, že zde stále bydlí manželé [jméno] a [jméno] [příjmení] (dále jen„ nájemci nebo nájemnice“), kteří nemovitost odmítli vyklidit. Tito pak argumentovali platnou nájemní smlouvou. O tomto faktu informoval žalobce žalovaného, kdy právní zástupce tohoto až [datum] dal nájemcům výpověď z nájmu rodinného domu s odkazem na ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku (dále je o. z.). Teprve až tehdy se dostala žalobci do rukou předmětná nájemní smlouva. Dne [datum] právní zástupce žalovaného vyzval nájemce k zaplacení dluhu. Dne [datum] žalobce prostřednictvím svého právního zástupce dal nájemcům novou výpověď z nájmu vzhledem k tomu, že dle jeho názoru k původní výpovědi nebyl žalovaný aktivně legitimován a zároveň vyzval žalovaného k náhradě škody, která mu vznikla v důsledku nesplnění povinnosti dané smlouvou (nedošlo k předání nemovitosti), když tuto vyčíslil částkou 19 500 Kč. Žalovaný ale jakékoli nároky žalobce odmítl. Žalobci tak nezbylo nic jiného, neboť nemohl vykonávat vlastnické právo k zakoupené nemovitosti, než dne [datum] podat k Okresnímu soudu v České Lípě žalobu proti nájemcům na vyklizení předmětné nemovitosti. Toto řízení skončilo usnesením, kterým byl schválen soudní smír, ze dne 4. 1. 2019 č. j. [číslo jednací], kde se nájemci zavázali předmětnou nemovitost vyklidit a předat. K výše uvedenému však nikdy nedošlo, a tak byl žalobce nucen uzavřít dne [datum] se soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod č. [spisová značka] smlouvu o provedení exekuce vyklizením. Shora uvedený exekutor vydal dne [datum] exekuční příkaz k vyklizení nemovitosti pod č. j. [číslo jednací]. Dne 8. 7. 2019 se podařilo nájemce vystěhovat a nemovitosti předat žalobci. Jak bylo již avizováno výše, žalobci tak nepředáním předmětné nemovitosti k [datum] vznikla škoda v podobě přímých nákladů na vyklizení předmětné nemovitosti a dále pak v podobě ušlého nájmu za období od [datum] do [datum]. Přímé náklady spočívaly v nákladech řízení na vyklizení nemovitosti, a to v úhradě soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladech právního zastoupení ve výši 6 776 Kč, dále vykonávacího řízení ve výši 14 973 Kč Celkem se tak jednalo o škodu ve výši 23 749 Kč. Žalobci dále ušel zisk z pronájmu za 14 měsíců (shora specifikované období), kdy obvyklý nájem za tři bytové jednotky činil částku 19 500 Kč (6 500 Kč za každý byt). Ušlý nájem za výše uvedené období tak činí částku 273 000 Kč Celkem tak se jedná o částku 296 746 Kč. Po nájemcích fakticky nelze nic vymáhat, neboť tyto mají na sebe vedeno 19 exekucí s dluhem cca 17,5 milionu Kč. Žalovaný byl naposledy k úhradě dlužné částky vyzván předžalobní výzvou ze dne [datum], kdy ale nárok žalobce zcela odmítl (dopisem ze dne [datum]). V podstatě identicky pak žalobce zopakoval shora uvedené ve svém podání ze dne [datum]. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil svým podáním ze dne [datum], kdy uvedl, že nárok uplatněný v žalobě zcela neuznává, a to z důvodu toho, že odmítá, že by žalobce uvedl v omyl ohledně existence nájemní smlouvy ke shora uvedeným nemovitostem, když on tuto informaci neměl od realitní kanceláře. Dále zde upozornil na tu skutečnost, že žalobce si zcela jistě dle komunikace mezi ním a realitní kanceláří musel být vědom, že ještě před uzavřením kupní smlouvy předmětnou nemovitost užívají shora uvedené osoby, navíc, že se jedná o problémové uživatele, kteří nehradí své závazky, a kterým dokonce byl odpojen přívod vody. Žalovaný též upozornil na tu skutečnost, že žalobce je profesionálem podnikajícím v oblasti nemovitostí, který si je z vlastní zkušenosti vědom možných problémů s nedobrovolným vystěhováním osob, kdy tento dokonce uváděl, že by zde předmětné nájemce nechal bydlet i po převedení nemovitosti na jeho osobu. Žalovaný neprodleně po té, co zjistil existenci nájemního vztahu, tuto smlouvu vypověděl, když výpověď byla doručena manželům [příjmení] dne [datum], kdy téhož dne došlo též k ukončení nájemního vztahu. Žalovaný si trvá na tom, že byl oprávněn nájemní vztah vypovědět, neboť ještě v té rozhodné době disponoval v souladu s občanským zákoníkem oprávnění nakládat s majetkovou podstatou, do níž nemovitost náležela. Dále zdůrazňuje, že proti jím dané výpovědi nájemcům nebyly podané námitky a nebyl rovněž dán návrh k příslušnému soudu ohledně posouzení oprávněnosti této výpovědi, čímž je skutkový stav takový, že ke dni vydání rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobce žádný nájemní vztah uživatelů k nemovitosti již neexistoval. Pokud by i přes výše uvedené bylo užívání nemovitosti nájemcem bráno jako právní vada, i v tomto případě žalovaný postupoval vstřícně k žalobci a nabídl tomuto, že si vrátí vzájemná plnění. Takovýto postup ale žalobce odmítl. Žalovaný tak má za to, že nelze dovozovat jeho odpovědnost za vzniklou škodu ve smyslu § 37 insolvenčního zákona, když učinil maximum, co bylo v jeho faktických možnostech, aby nájemci nemovitost vyklidili, když těmto podal výpověď z nájmu bytu a též žalobci nabídl vrácení poskytnutého plnění. Žalovaný dále zdůrazňuje, že co se týče vzniklé škody v částce 23 749 Kč, jakožto náhrady nákladů spojených s podáním žaloby na vyklizení nemovitosti, zde absentuje příčinná souvislost mezi jeho jednáním a vznikem této škody, když důvodem jejího vzniku byla toliko skutečnost, že nájemci odmítli nemovitost dobrovolně vyklidit, ač k této neměli žádný užívací titul. Důležité je zmínit, že žalobci přitom muselo být předem zřejmé, že pakliže nedojde k dobrovolnému vyklizení, nezbyde, než domáhat se tohoto soudní cestou. [příjmení] způsobem tak chybí příčinná souvislost též u náhrady ušlého zisku v podobě nájemného, když vznik této škody žalobce odvozuje od toho, že mu bylo znemožněno nemovitost řádně užívat příp. dále pronajímat. Opětovně zde žalovaný připomíná, že se tak nestalo ne z jeho strany, ale toliko ze strany nájemců. Tvrzení žalobce o tom, že by předmětný obchod neuskutečnil v případě, že by o nájemním vztahu věděl, vyvrací dvě skutečnosti, a to, že žalobce o užívání nemovitostí nájemci věděl ještě před uzavřením smlouvy, a dále též odmítl nabídku žalovaného na vzájemné vrácení poskytnutého plnění z kupní smlouvy. Na podkladu těchto dvou skutečností je zcela zřejmé, že žalobce i přes tyto předmětnou kupní smlouvu k výše uvedené nemovitosti podepsal. Žalovaný ještě své vyjádření doplnil podáním ze dne [datum], zde nad rámec již výše uvedené argumentace uvedl, že povinnost vyklidit předmětnou nemovitost nebyla obsažena v uzavřené kupní smlouvě. Podáním ze dne [datum] pak žalovaný dále doplnil svá skutková tvrzení v tom směru, že on nebyl nikdy faktickým vlastníkem předmětné nemovitosti, ale toliko disponoval dispozičním oprávněním k majetkové podstatě shora uvedeného dlužníka [jméno] [příjmení], neměl tak klíče, ani nemovitost nikdy neužíval. Žalovaný taktéž splnil svoji povinnost předání nemovitosti, byť o tomto