25 C 194/2018-389 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobci se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 17. 5. 2018 domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované zaplatit jim nejprve částku 51 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ode dne 10. 2 2018 do zaplacení v zákonné sazbě. Žalobu odůvodnili tím, že uzavřeli se žalovanou zprostředkovatelskou smlouvu na prodej své bytové jednotky parc. [číslo] nacházející se v budově [adresa], [adresa] a [adresa], stojící na pozemcích parc. [číslo] na adrese [adresa], [číslo], [číslo], [číslo] a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemcích parc. [číslo] (správně [číslo]), [číslo], [číslo] a [číslo], vše v k. ú. [část obce]. Žalobci byli zastoupeni na základě plné moci svým synem [jméno] [celé jméno žalobce]. Žalovaná společnost nalezla kupce, kterého žalobcům doporučila k uzavření kupní smlouvy a slíbila jim zajistit veškerý právní servis. Kupujícím byla [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] Žalovaná sdělila žalobcům, že byť se jedná o společnost (nikoliv o fyzickou osobu), nic jim nehrozí, vzhledem depozitu v jejich kanceláři se nemůže nic stát, co by mohlo žalobce poškodit. Žalobci byli informováni, že kupující dostane hypoteční úvěr a část kupní ceny uhradí sám. Žalobcům žalovaná posléze předložila po podpisu kupní smlouvy zástavní smlouvu se [právnická osoba], k níž se realitní makléř žalované vyjádřil tak, že jde o standard. Žalobci zástavní smlouvu podepsali a souhlasili se zřízením zástavního a práva na svoji bytovou jednotku. Podle žalobců byl takový postup zcela běžným a ničím nevybočující z běžného prodeje nemovitosti, avšak pouze za situace, že by bylo požadováno, aby kupující svoji část kupní ceny uhradil dříve než hypotékou. Z celkové částky kupní ceny ve výši 2 599 000 Kč měl kupující zaplatit 65 000 Kč jako rezervační poplatek, což provedl, dále částku 463 000 Kč z vlastních zdrojů a zbytek kupní ceny sjednaným hypotečním úvěrem. Peníze z úvěrové smlouvy přišly na účet žalované, ze strany kupující společnosti však zaplaceny nebyly. Platba z hypotečního úvěru a platba ze samostatných vlastních prostředků kupujícího nebyla na sebe vázána, což žalovaná přehlédla, respektive dovolila toto zásadní pochybení v právních dokumentech, čímž se žalobci dostali do takřka neřešitelné situace. Jako jedinou možnost řešení dané situace viděli žalobci v zaplacení částky 463 000 Kč z vlastních zdrojů tak, aby nepřišli kromě části kupní ceny i o celý byt. Žalobci nikdy nedostali část kupní ceny ve výši 463 000 Kč. Tuto část kupní ceny zaplatil jejich syn, jemuž tyto finanční prostředky vrátili. [příjmení] 463 000 Kč zůstává stále nezaplacenou, respektive škodou na straně žalobců. Postup s použitím vlastních finančních prostředků byl se žalovanou projednán. Žalovaná, jakožto odborník, odpovídá žalobcům, jakožto spotřebitelům, za škodu, která jim vznikla neodborným postupem žalované společnosti, když žalovaná inzeruje na svých webových stránkách (i pod elektronickými zprávami ohledně zástavního práva) kompletní servis spojený s převodem nemovitostí. Ze smluvních dokumentů je seznatelné, že je připravovala a zajišťovala depozitum. Žalovaná pochybila i v tom, že nelustrovala osobu jednající za kupující [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]., tedy osobu pana [celé jméno svědka], který byl v minulosti za trestnou činnost v tomto směru trestán. Žalobci mají nadále pohledávku za [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Tato pohledávka je však bezcenná. Jmenovaná společnost má pouze dluhy neplatí do fondu oprav ani úvěr, který si na pořízení bytu vzala. Žalobci jsou poškozeni jednáním ze strany žalované. Nejprve uplatňovali pouze část škody ve výši 51 000 Kč současně s úrokem z prodlení od 10. 2. 2018, kdy musel být žalované doručen dopis s výzvou k úhradě škody. Ani přes výzvu žalovaná požadovanou částku žalobcům nezaplatila. 2. Žalovaná žalobou uplatněné nároky neuznala ani z části a navrhla zamítnutí žaloby. Dodala, že nikdy žalobce neujišťovala o bezvadnosti či bez rizikovosti daného kontraktu. Stranám kupní smlouvy naopak dává dostatek prostoru pro možnost kontroly a případnou revizi smluvních dokumentů. Žalovaná není (a ani nemůže ze zákona být) poskytovatelem právních služeb a dávat kvalifikované a právně závazné rady. Je toliko schopna zprostředkovat prostřednictvím vybrané advokátní kanceláře kompletní právní servis včetně revize a posouzení smluv. V takovém případě se však jedná o příplatkovou službu, za niž je třeba zaplatit. Žalobcům byly poskytnuty veškeré právní dokumenty a nebylo jim bráněno v tom, aby se k nim mohli vyjádřit. Dne 5. 5 2017 byla se žalobci uzavřena rezervační smlouva, která nehovořila o zajištění právního servisu ve smyslu komplexní kontroly smluv a poskytnutí odborné rady. Žalovaná strana není ani povinna lustrovat jednotlivé strany. Žalovaná dodala, že dle jejího názoru není žalující strana legitimována k podání této žaloby, neboť nevrácené finanční prostředky uhradil syn žalobců pan [jméno] [celé jméno žalobce], který je dle názoru žalované ve věci aktivně legitimován. Podle názoru žalované je třeba zkoumat, zda vznikla na straně žalovaného škoda a pokud ano, zda ji způsobila žalovaná společnost. Žalovaná upozornila, že kupující [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] není v úpadku ve smyslu insolvenčního zákona a nikdy nebyla. Takové okolnosti je přitom třeba zkoumat ke dni podpisu smlouvy. Žalovaná zdůraznila, že nedala žalobcům žádnou informaci ani radu, v níž by tvrdila, že předmětná zástavní smlouva je v pořádku a věřitel je zcela bonitní. V případě zástavní smlouvy žalovaná upozornila žalobce, že by bylo vhodné tuto nechat zkontrolovat advokátem. Podle jejího názoru nemůže realitní zprostředkovatel odpovídat za znění smluv, které předkládají strany smlouvy. Žalovaná zdůraznila, že fakticky celou věc za žalobce od samého počátku řešil a řídil jejich syn [jméno] [celé jméno žalobce], který měl eminentní zájem na tom, aby celá ta transakce co nejrychleji proběhla a za každou cenu. Pokud žalobci odkazovali na podpis emailu realitního zprostředkovatele, v němž je uvedeno“ zajišťujeme prodej, pronájem, výměny a výkupy nemovitostí, hypoteční a právní servis”, pak z tohoto je patrné, že tím je myšlený výčet nabízených služeb žalované společnosti a nikoliv výčet služeb, jež jsou zahrnuty v daném obchodním případě, neboť žalovaný nerealizoval například pronájem či výměnu nemovitosti, nezajišťoval hypoteční servis a podobně. Jedná se toliko o obchodní portfolio žalované společnosti, které uvádí na webových stránkách nebo v zápatí svých emailů. 3. Žalobci doplnili, že zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena v ústní formě v březnu roku 2017. Žalobce zastupoval jejich syn [jméno] [celé jméno žalobce] Rezervační smlouva byla podepsána dne 5. 5. 2017 s dobou rezervace do 5. 8. 2017. Obsah smlouvy za stranu kupující sjednával [anonymizováno] [celé jméno svědka], kterého žalobci neznají. Smlouva o zřízení zástavního práva s právními účinky ke dni 9. 8. 2017 byla uzavřena shodně jako kupní smlouva dne 24. 7. 2017. Tuto smlouvu podepsali žalobci v nepřítomnosti zástupců společnosti [právnická osoba], přičemž ač to opakovaně urgovali a žádali, nikdy nedostali zpět podepsané znění. Část kupní ceny byla ze strany syna žalobců uhrazena z důvodu minimalizace ztrát škody. Žalobci navrhli k prokázání bezcennosti pohledávky za kupující společností znalecký posudek. 4. Oproti tomu žalovaná tvrdila, že zprostředkovatelská smlouva nebyla mezi účastníky řízení nikdy uzavřená, a to ani právně ani fakticky, proto ji není možné doložit. Mezi účastníky byla pouze neformální domluva, na jejímž základě žalovaná vystavila nemovitost žalobce na svých inzertních serverech. První písemný úkon ve věci bylo až sepsání rezervační smlouvy poté, co se objevil na základě inzerce zájemce o koupi ([právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba]). Z tohoto důvodu žalovaná nemohla žalobce o něčem v rámci zprostředkovatelské smlouvy ujišťovat, když tato uzavřena nebyla, a žalobci nemohli ničeho očekávat. Žalovaná připomněla, že žalobci nemuseli akceptovat zájemce a mohli nadále čekat na další případné zájemce. V daném případě se tedy jednalo o pouhé vystavení nemovitosti na inzertních serverech žalovaného bez jakýchkoliv jiných pro žalovaného zavazujících ujednání. 5. Rozsudkem ze dne 28. 3. 2019 č.j. 25 C 194/2018-100 soud zamítl žalobu a žalobcům uložil zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení. Dospěl přitom k závěru, že není dána aktivní věcná legitimace na straně žalobců. K odvolání žalobců odvolací soud usnesením ze dne 17. 9. 2019 č.j. 14 Co 97/2019-131 zrušil rozsudek soudu 1. stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Dle jeho názoru se soud první instance nezabýval úmyslem žalobců a jejich syna, protože tvrzení o jejich dohodě měl za nedostatečná. Smysl dohody žalobců a jejich syna, jakož i zaplacení částky 463 000 Kč“ za kupujícího” vyniká v kontextu situace. Pokud syn jednal za žalobce, nic to nemění na tom, že v právním poměru se žalovanou i kupujícím byly žalobci. Pokud úmyslem žal