28 C 117/2023-54 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobci se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 20. 4. 2023 domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. 2K nacházejícího se ve II. nadzemním podlaží v domě [adresa], v ulici [ulice a číslo], v [obec] sepsaná žalovaným dne 22. 2. 2023 není oprávněná a je tedy neplatná. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci mají v nájmu byt, na základě smlouvy o nájmu ze dne 24. 7. 2020, která byla uzavřena na dobu neurčitou ve znění dodatku č. 1 ze dne 1. 2. 2022, specifikovaný ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalovaný je výlučným vlastníkem tohoto bytu. Žalobci dne 7. 3. 2023 převzali výpověď z nájmu předmětného bytu datovanou ke dni 22. 2. 2023, tato výpověď však nebyla žádným způsobem odůvodněna, kdy obsahovala toliko informaci, že žalovaný ukončuje nájemní smlouvu ze dne 24. 7. 2020 a žalobci proti této výpovědi mohou vznést námitky a navrhnout přezkoumání soudem, přičemž výpovědní lhůta činí tři měsíce a byt je tak nutno uvolnit k 31. 5. 2023. Žalobci uvedli, že s ohledem na absenci zákonných náležitostí považují výpověď za neplatnou, přičemž odkázali na ustanovení § 2288 Občanského zákoníku, zejména odst. 3 tohoto ustanovení, ve kterém je uvedeno, že ve výpovědi musí uveden výpovědní důvod. Žalobci nad rámec svých tvrzení uvedli, že žalovaný se jim pokoušel dát výpověď již na konci roku 2022, kdy jim zaslal dokument s označením“ ukončení nájemní smlouvy“, datovaný ke dni 31. 10. 2022. Tato listina sice odůvodnění obsahovala, nicméně neobsahovala důvody dle § 2288 Občanského zákoníku, kdy s důvody této výpovědi žalobci nesouhlasili. Současně absentovalo poučení ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 Občanského zákoníku. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Žalovaný uvedl, že výpověď byla dána pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu s tím, že: a) žalobci se nepřihlásili na adrese pronajatého bytu k trvalému pobytu, což oba přislíbili, a tudíž v bytě nebydlí a neužívají, b) dne 28. 7. 2022 sdělila žalobkyně A), že se žalobce B), její syn z bytu odstěhoval, že syn byt neužívá a byt užívá pouze sama, c) existuje celá řada opakovaných stížností ze strany ostatních nájemníků předmětného domu, d) byt a prostory domu se staly skladištěm pro činnost žalobce B) a nájemníci nemohou vstupovat do svých bytů, kdy se jedná o silně hořlavý materiál, e) v bytě přibývá nekontrolovatelné množství cizích lidí, byt je značně poničen, f) po ústním jednání o sjednání nápravy žalobkyně A) přislíbila, avšak k nápravě nedošlo. 3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Ze smlouvy ze dne 18. 10. 2019 soud zjistil, že mezi žalovaným a žalobkyní A) byla uzavřena nájemní smlouva a to na dobu neurčitou počínaje od 18. 10. 2019. Následně byla již mezi všemi účastníky uzavřena dne 24. 7. 2020 nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání shora uvedeného bytu, přičemž nájem byl uzavřen na dobu neurčitou, počínaje od 1. 8. 2020. Dodatkem č. 1 ze dne 1. 2. 2022 byla změněna výše nájemného s tím, že ostatní články z nájemní smlouvy zůstaly nedotčeny. Z informace o pozemku soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky. Ze sdělení p. [příjmení] ze dne 20.7. 2022 (správce nemovitostí) soud zjistil, že žalovaný byl informován o vadném chování žalobců, spočívajícího v zatarasení schodů, velkým množstvím letáků s tím, že mělo dojít ke stržení koberců v předmětném bytě, současně upozornil, že žalobci porušují nájemní smlouvu, neboť chovají v rozporu s nájemní smlouvou kočky a psy, současně upozornil na navýšení dluhu na nájemném ze strany žalobkyně A). Ze sdělení žalobkyně A) ze dne 28. 7. 2022 soud zjistil, že žalobkyně A) informovala žalovaného, že žalobce B) se z bytu odstěhoval a proto v bytě bydlí sama. Současně uvedla, že se v bytě vyskytují štěnice. Dopisem ze dne 31. 10. 2022 informoval žalovaný žalobkyni A), že bere na vědomí její písemné sdělení o tom, že se žalobce B) z bytu odstěhoval, současně ji upozornil na to, že nedodržela úmluvu a má stále trvalé bydliště na Městském úřadu v Plzni a dále jí sdělil, že s ohledem na to, že byt užívá více neztotožněných osob, považuje to za výrazné porušení nájemní smlouvy a ukončuje užívání bytu ke dni 30. 11. 2022. Z vyjádření k oznámení o ukončení smlouvy ze dne 31. 10. 2022 soud zjistil, že žalovaný B) popřel, že by v předmětném bytě neměl bydlet, taktéž popřel to, že by žalobkyně A) měla mít trvalé bydliště na Městském úřadu. Upozornil žalovaného, že s ohledem na tyto skutečnosti byt opouštět nebude. Z vyjádření ze dne 30. 11. 2022 soud zjistil, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce projevili nesouhlas s obsahem sdělení ze dne 31. 10. 2022. Z oznámení vad v bytě ze dne 25. 1. 2023 soud zjistil, že žalobci informovali žalovaného o vadách v bytě a to výskytu štěnic, vadného bojleru, vlhké podlahy v kuchyni a popraskané zdi v kuchyni, kdy žalovaného vyzvali k odstranění vad. Dopisem ze dne 8. 2. 2023 opětovně vyzývali žalobci žalovaného o odstranění vad s upozorněním na možnost domáhaní se přiměřené slevy na nájemném soudní cestou. Dopisem ze dne 22. 2. 2023 vypověděl žalovaný žalobcům nájemní smlouvu, přičemž písemná výpověď byla adresována oběma žalobcům, kdy mezi stranami sporu nebylo sporné, že výpověď byla žalobcům doručena dne 7. 3. 2023. Ve výpovědi byl specifikován byt, jehož se výpověď týká, dále obsahovala poučení ohledně práva vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Součástí výpovědi bylo upozornění, že žalobci nesmí používat jiné prostory, než které mají pronajaty, tj. schodiště a chodby ke skladování čehokoli, taktéž byli vyzváni k vrácení koberce, který z podlah odstranili. Výpovědní lhůta byla uvedena v délce tři měsíce a žalobci byli vyzváni k předání bytu k 31. 5. 2023. Proti důvodům uvedených v oznámení o ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 10. 2022 podali žalovaní námitky s tím, že s těmito důvody nesouhlasili. 4. Soud shrnuje zjištěný skutkový stav takto. Mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena platná nájemní smlouva ze dne 24. 7. 2020 s tím, že dodatkem č. 1 byla modifikována výše nájemného. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. Dopisem ze dne 31. 10. 2022 oznámil žalovaný ukončení nájemní smlouvy z důvodu porušování povinností žalovaných, jako výpovědní důvod bylo uvedeno, že byt užívá více neztotožněných osob, tato listina neobsahovala poučení o právu nájemců vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, což způsobilo její neplatnost (§ 2286 odst. 2 obč. zák.) V mezidobí žalobci upozorňovali žalovaného na vyskytující se vady v předmětném bytě. Dopisem ze dne 22. 2. 2023 oznámil písemně žalovaný žalobcům, že smlouvu vypovídá, přičemž mezi účastníky nebylo sporu o tom, že tato listina byla doručena žalobcům dne 7. 3. 2023. Výpověď neobsahovala výpovědní důvod. 5. Podle ustanovení § 553 odst. 1 Občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. 6. Podle ustanovení § 2290 Občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 7. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 Občanského zákoníku Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. 8. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 Občanského zákoníku, vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. 9. Po právním zhodnocení zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně. V řízení bylo prokázáno, že výpověď ze dne 22.2.2023, kterou převzali žalobci od žalovaného dne 7. 3. 2023 ze dne 22. 2. 2023, neobsahovala výpovědní důvod, soud tedy tuto výpověď shledal jako nicotnou pro její neurčitost (§ 553 odst. 1 Občanského zákoníku), proto nemůže vyvolat žádné zamýšlené následky. S ohledem na smysl a účel ustanovení § 2290 Občanského zákoníku, výpověď neobsahující výpovědní důvod tak nebyla dána po právu a je proto v širším slova smyslu i neoprávněná. S ohledem na shora uvedené závěry by bylo nadbytečným se zabývat tím, zda byly případně naplněny výpovědní důvody, pro rozhodnutí soudu taktéž nebylo významným, v jakém stavu se byt nachází. 10. Výrok II. tohoto rozsudku o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobci byli v celém rozsahu úspěšní a náleží jim tak právo na plnou náhradu nákladů řízení poníženou dle § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskyt