14 C 388/2024-112 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobkyně se žalobou domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor, které užívala k podnikání – provozování fitness na adrese , adresa, , a to na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2022 ve znění jejích pozdějších dodatků. Žalobu odůvodnila tím, že předmětem nájmu byl nájem prostor sloužících v nemovitosti označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, v , Anonymizováno, , k uvedené nájemní smlouvě byly následně uzavřeny jednotlivé dodatky, a to dodatek č. , hodnota, dne 20. 1. 2023, dodatek č. , hodnota, dne 17. 7. 2023 a dodatek č. , hodnota, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2027 nebo v případě smlouvou předvídaného prodloužení až do 31. 12. 2032. Žalobkyně v pronajatých prostorách provozovala fitness centrum. Dopisem ze dne 24. 7. 2024 označeným jako „Výpověď nájemní smlouvy a výzva k úhradě dlužných částek – předžalobní výzva“ (dále také jen jako „dopis/výzva ze dne 24. 7. 2024“) doručeným žalobkyni osobním předáním téhož dne a datovou schránkou dne 25. 7. 2024, vyzvala žalovaná žalobkyni k úhradě dlužných částek vyplývajících z nájemní smlouvy, a to nájemného za červen 2024 ve výši 208 779 Kč, dále druhé, třetí a čtvrté části zajišťovacího vkladu dle odst. 9.1 nájemní smlouvy ve výši 388 528 Kč a smluvní pokuty z prodlení, a současně žalovaná nájemní smlouvu vypověděla s odkazem na odst. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy. Žalobkyně namítala, že žalovaná nedodržela požadavky na formu a způsob doručení výzvy, která by v souladu s ust. odst. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy spustila běh tam ujednané 10denní lhůty, po jejímž marném uplynutí by žalobkyně mohla nájemní smlouvu vypovědět. Takovou první výzvou k úhradě dlužných částek splňující požadavky na formu a způsob doručení byla dle žalobkyně až výzva ze dne 24. 7. 2024, přičemž předchozí výzvy učiněné prostřednictvím e-mailu dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 nejsou „kvalifikovanými“ výzvami ve smyslu ust. 11.1 písm. b) smlouvy. žalobkyně má za to, že strany si sjednaly pro kvalifikovanou výzvu pronajímatele k úhradě dlužné částky způsobující spuštění běhu desetidenní lhůty obligatorně písemnou formu, což však prostý e-mail nesplňuje. Smluvní strany navíc zpřísnily obecné, zákonem stanovené požadavky na písemnou formu v případě oznámení činěných dle nájemní smlouvy, když si v článku 14.1 nájemní smlouvy taxativním výčtem omezily možné způsoby doručování oznámení, když si sjednaly, že oznámení mohou být doručována pouze osobním předáním, prostřednictvím datové schránky, kurýrní službou nebo doporučenou poštou. E-mailová komunikace v tomto výčtu uvedena nebyla a je proto zřejmé, že domluvené zpřísněné požadavky písemné formy oznámení nesplňuje. E-mailové adresy stran uvedené dále v článku 14.1 smlouvy byly určené pro zasílání jiných zpráv než smlouvou předvídaná oznámení, typicky pro běžnou provozní komunikaci mezi pronajímatelem a nájemcem.2. Žalovaná se k věci vyjádřila podáním ze dne 20. 12. 2024, v němž s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Některé skutečnosti uvedené v žalobě označila žalovaná za nesporné, zejména to, že žalovaná jako pronajímatelka uzavřela s žalobkyní coby nájemkyní dne 16. 12. 2022 nájemní smlouvu následně změněnou dodatky č. , hodnota, , 2 a 3 a že na základě této smlouvy pronajala žalobkyni k podnikání nebytové prostory označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, v Plzni, stejně tak jako to, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2027 s právem žalobkyně na jeho prodloužení do 31. 12. 2032. Za nespornou označila skutečnost, že žalobkyně v daných prostorách provozovala fitness centrum a že žalobkyně byla v prodlení s peněžitými plněními, které měla dle nájemní smlouvy hradit žalované, dále také to, že dne 24. 7. 2024 žalovaná nájem založený výše nájemní smlouvu vypověděla, přičemž tato výpověď byla žalobkyni doručena dne 24. 7. 2024. Jako nesporné žalovaná označila také to, že následně zaslala žalobkyně žalované písemné námitky proti této výpovědi dne 14. 8. 2024 a tyto námitky byly žalované doručeny téhož dne a že dopisem ze dne 23. 8. 2024 sdělila žalovaná žalobkyni, že námitky považuje za bezpředmětné a na výpovědi proto trvá. Žalovaná namítala zejména to, že výpověď byla učiněna po právu v souladu s ujednáním článku 11 odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy, když žalobkyně byla v prodlení s úhradami dle nájemní smlouvy a tyto své dluhy žalobkyně neuhradila ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dnů od okamžiku, kdy byla k jejich úhradě písemně vyzvána. Žalovaná uvedla, že rozhodnou skutečností pro oprávněnost výpovědi je to, že žalobkyně byla ke dni výpovědi, tj. ke dni 24. 7. 2024 v prodlení s úhradou peněžitých částek v celkové výši 597 307 Kč a toto prodlení trvalo i po dobu delší než 10 pracovních dní od doručení obou písemných výzev k úhradě, tedy výzev ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 zaslaných prostřednictvím e-mailu, čímž byla naplněna podmínka dle článku 11. 1 písm. b) nájemní smlouvy. Žalovaná doplnila, že žalobkyně se opakovaně ocitla ve značném prodlení, nadto ke dni 24. 6. 2024 dlužila žalované částku 37 322 Kč na nájemném za nájem movitých věcí za měsíce květena červen 2024 dle smlouvy o nájmu s následným odkupem uzavřené mezi stranami dne 19. 12. 2022 (pozn. zde v textu na č.l. 70 p.v. zřejmě chybně uveden rok uzavření této smlouvy jako 2024, ač dále z textu vyplývá rok 2022) a dále žalobkyně dlužila na nájemném za nájem movitých věcí též společnosti , právnická osoba, , IČ , IČO, se sídlem v , adresa, , , Jméno žalované B, 1096/21 na nájemném za měsíce březen až červen 2024 částku 91 732 Kč. Žalovaná nijak nesporovala to, že žalobkyni zaslala z e-mailové adresy , e-mail, , která je uvedena jako e-mailová adresa žalované pro doručování v čl. 14.1 nájemní smlouvy, na e-mailovou adresu , e-mail, , která je uvedena jako doručovací adresa žalobkyně v čl. 14.1 téže smlouvy, výzvy k úhradě dluhu ze dne 19. 6. 2024 a dne 24. 6. 2024 (dále také jen jako „výzvy“), přičemž obě tyto výzvy se dostaly do dispozice jednatele žalobkyně, pana Vršeckého, který se s jejich obsahem prokazatelně seznámil, neboť na obě tyto výzvy reagoval ještě v den jejich doručení. Existenci dluhu ve svých reakcích nijak nesporoval, ale naopak je uznává. Dle žalované lze mezi stranami považovat za nesporné i to, že ke dni 24. 7. 2024, kdy žalovaná vypověděla nájemní smlouvu, trval dluh žalobkyně na zajišťovacím vkladu, nájemném a službách a tento dluh trval ke dni výpovědi déle než 10 pracovních dnů ode dne doručení obou výzev ze dne 19. 6. 2024 a ze dne 24. 6. 2024. S ohledem na tyto skutečnosti je tedy zřejmé, že výpověď nájemní smlouvy učiněná dne 24. 7. 2024 byla oprávněná a sjednaný nájem tak skončil uplynutím výpovědní doby ve smyslu čl. 11.3 nájemní smlouvy ke dni 1. 9. 2024. Žalovaná dále namítala to, že žalobkyně staví svá tvrzení na účelovém zpochybňování výzev k úhradě dluhu, ačkoli nijak nezpochybňuje to, že žalované byla ke dni výpovědi nájemní smlouvy dlužna peněžitá plnění dle nájemní smlouvy v řádech několika set tisíc korun. Ohledně částky 109 509 Kč její prodlení trvalo déle než jeden rok, u částky 219 019 Kč a 60 000 Kč prodlení trvalo déle než 6 měsíců. Již jen tato prodlení jsou ze zákona považována za hrubé porušování povinností nájemce vůči pronajímateli a ve smyslu ust. § 2309 písm. b) o. z. založila právo žalované nájemní smlouvu vypovědět, ač byl nájem sjednán na dobu určitou. Jde-li o namítaný nedostatek písemné formy obou výzev, žalovaná uvedla, že výzvy byla zaslány na e-mailovou adresu jednatele žalobkyně, která byla v článku 14.1 nájemní smlouvy uvedena jako doručovací adresa. Písemná forma je přitom dle ust. § 562 občanského zákoníku zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby, což podle žalovaná v daném případě bylo splněno. Pokud jde o způsob doručení, žalovaná doplnila, že výzvy byly doručeny v souladu se smluvním ujednáním čl. 14.1, neboť byly odeslány na adresu pro doručování tam uvedenou (, e-mail, ). Nadto z uvedeného smluvního ujednání je zřejmé, že nájemní smlouva předpokládala i zasílání korespondence prostřednictvím e-mailové korespondence, když výslovně uvádí konkrétní e-mailové adresy pro doručování a ukládá stranám povinnost tyto e-mailové adresy udržovat funkční. Pakliže by č. , hodnota, neumožňoval doručováním prostřednictvím e-mailu, bylo by bezpředmětné uvádět e-mailové adresy pro doručování a zároveň povinnost stran udržovat je funkční. Závěrem žalovaná uvedla, že ze strany žalobkyně se jedná o zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany, neboť žalobkyně jako nájemkyně hrubě porušovala své povinnosti vůči žalované coby pronajímateli a nyní se domáhá pokračování nájmu.3. Žalobkyně reagovala na vyjádření žalované podáním ze dne 10. 4. 2025, v němž uvedla, že pro spor je klíčový výklad článku 14.1 nájemní smlouvy, přičemž žalovaná chybně dovozuje z použité formulace „mohou být podána“ to, že výčet přípustných způsobů doručování dle