21 C 63/2025-62 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne 11. 12. 2024 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky v celkové výši 20 630 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba – budova č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , pro katastrální území a obec , adresa, . Účastníci spolu dne 19. 7. 2021 uzavřeli nájemní smlouvu č. , Anonymizováno, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, , nacházejícím se ve III. nadzemním podlaží shora uvedené nemovitosti. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 8. 2021 do 31. 10. 2023. Mezi účastníky byla uzavřena další nájemní smlouva č. , Anonymizováno, , dne 25. 10. 2023 opětovně ke stejné nemovitosti na dobu určitou od 1. 11. 2023 do 31. 12. 2023 a další dne 7. 2. 2024, č. 2017/002067/4 opětovně na dobu určitou od 1. 1. 2024 do 31. 3. 2024. Žalovaná předala žalobci bytovou jednotku ale až dne 31. 10. 2024. Tedy užívala bytovou jednotku od 1. 4. 2024 do 31. 10. 2024 bez právního důvodu. Nájemné a zálohy na služby byly sjednány s měsíční splatností vždy k poslednímu dni kalendářního měsíce. Měsíční nájemné činilo od 1. 3. 2024 částku 3 131 Kč a měsíční zálohy na služby činily částku 1 900 Kč dle platných evidenčních listů jako příloh shora uvedených smluv. Žalobce požaduje po žalované náhradu ve výši ekvivalentu ujednaného nájemného a záloh na služby za období srpen 2024 až říjen 2024 ve výši 5 031 Kč měsíčně (nájemné 3 131 Kč a zálohy 1 900 Kč) a nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2023 ve výši 5 537 Kč splatný dle vyúčtování dne 31. 8. 2024. Celkem tak částku 20 630 Kč, kterou žalovaná neuhradila ani na základě žalobcem zaslané předžalobní upomínky.2. Podáním ze dne 30. 7. 2025 vzal žalobce žalobu částečně zpět, a to pro částku 5 700Kč s příslušenstvím, představující zálohy na služby za měsíce srpen až říjen roku 2024 (3 x 1 900Kč). Usnesením zdejšího soudu ze dne 4. 8. 2025 č.j. , spisová značka, bylo řízení v tomto rozsahu zastaveno.3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a k ústnímu jednání soudu konanému dne 30. 7. 2025 a 8. 9. 2025 se bez omluvy nedostavila, ač byla řádně a včas o těchto vyrozuměna.4. Na základě ve věci provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu. Žalobce je výlučným vlastníkem nemovitosti popsané pod bodem 1. tohoto rozsudku (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). Žalobce a žalovaná spolu uzavřeli postupně dne 19. 7. 2021, 25. 10. 2023 a 7. 2. 2024 nájemní smlouvy, na jejichž základě žalovaná shora specifikovanou bytovou jednotku užívala (prokázáno těmito nájemními smlouvami č. 2017/002067/2, č. 2017/002067/3 a č. 2017/002067/4). Dle čl. VIII. odst. 1. ve spojení s čl. X. odst. 6. shora specifikovaných nájemních smluv byl nájem uzavřen na dobu určitou, a to v souhrnu od 1. 8. 2021 do 31. 3. 2024. Nájemné bylo určeno k datu podpisu smluv v čl. V. odst. 2 smluv ve výši 92,07Kč za 1 m2. V odst. 5 tohoto článku byla mezi účastníky sjednána valorizační doložka, kdy nájemné mohlo být k 1. 3. kalendářního roku navýšeno o roční míru inflace maximálně o 6 %. Dle čl. V. odst. 6. nájemní smlouvy bylo nájemné včetně záloh na služby splatné měsíčně, a to vždy k poslednímu dni kalendářního měsíce, za který se platí nájemné včetně záloh na služby. Ekvivalent měsíčního nájemného včetně služeb činil od 1. 3. 2024 částku 5 031Kč (Ekvivalent měsíčních záloh na služby v částce 1 900 Kč a ekvivalent měsíčního nájemného v částce 3 131Kč (prokázáno evidenčním listem a jeho přílohou platným od 1. 3. 2024)). Žalovaná od 1. 4. 2024 užívala byt bez právního důvodu. Byt byl vyklizen a předán žalovanou dne 31. 10. 2024 (prokázáno protokolem o předání bytu, zde v poznámce uveden dluh k tomuto datu vedený u žalobce ve výši žalované částky). Žalovaná do dnešního dne neuhradila nájemné a zálohy na služby za období srpen 2024 až říjen 2024 ve výši 15 093 Kč (ekvivalent měsíčního nájemného činil 3 131 Kč, ekvivalent záloh za služby měsíčně 1 900Kč (prokázáno kontem předpisů a plateb žalované za období 1.1.202 až 19.11.2024). Žalovaná dále žalobci neuhradila vyúčtování služeb za rok 2023 ve výši 5 537Kč (prokázáno nevyrovnanými předpisy ke dni 19. 11. 2024 a rozúčtováním služeb za rok 2023). Žalovaná netvrdila, a ani jinak to v řízení nevyšlo najevo, že by na shora vyčíslený dluh cokoli zaplatila, a to ani přes žalobcem zaslanou předžalobní upomínku ze dne 4. 11. 2024.5. Podle ustanovení § 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.6. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.7. Po právním zhodnocení shora zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, ale toliko z části. Bylo prokázáno, že účastníci spolu platně uzavřeli nájemní smlouvu ke shora specifikované nemovitosti (resp. tři na sebe navazující smlouvy), když žalovaná tuto užívala i po skončení nájemního vztahu. Žalobce tak dle výše citovaného ustanovení § 2295 o. z. by měl právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, a to od 1. 4. 2024, když nájemní smlouva skončila k datu 31. 3. 2024 uplynutím doby na kterou byla sjednána. Žalováno je pak toliko období měsíců srpen až říjen roku 2024, když byt byl žalovanou dne 31. 10. 2024 žalobci předán. Zde soud uvádí, že ač vzal žalobce žalobu zpět v rozsahu jím požadovaného ekvivalentu záloh na služby za shora uvedené období, a řízení tak bylo zastaveno, i v případě, že by tak neučinil, musela by být žaloba v tomto rozsahu soudem zamítána pro svou nedůvodnost, neboť shora uvedené ustanovení zákona hovoří toliko o ujednaném nájemném nikoli o zálohách na služby, kdy toto nelze vykládat extenzivně. Tyto tak nejsou součástí bezdůvodného obohacení žalované za užívání bytu (jako zálohy), ale pouze ve výši skutečně čerpaných služeb za předmětné období, a to až po vyúčtování jejich skutečné výše (v tomto směru odkazuje soud na rozhodnutí Okresního soudu v , adresa, č. j. , spisová značka, , které bylo potvrzeno i odvolacím soudem a na komentář Wolters Kluwer ke shora citovanému ustanovení § 2295 o. z.). Zde nutno též říci, že pokud nárok žalobkyně na úhradu spotřebovaných služeb vznikne až vyúčtováním jejich skutečné výše za předmětné období, nemohl soud vyhovět žalobě v rozsahu požadovaného zákonného úroku z těchto (výrok II. tohoto rozsudku), tak jak příslušenství ze záloh požadoval žalobce. V tomto směru je nutné si uvědomit, že nárok žalobce se již neopírá o nájemní smlouvu, ale titulem je bezdůvodné obohacení, které ale lze požadovat, až ve chvíli, kdy toto na straně žalované skutečně vznikne, tedy je známa konkrétní částka představující spotřebované služby. Ze shora uvedeného je tak patrné, že nelze shora citované ustanovení § 2295 o. z. aplikovat analogicky i na zálohy na služby, jak požadoval žalobce.8. Vzhledem k tomu, že žalovaná shora specifikovanou bytovou jednotku užívala v období od měsíce srpna do měsíce října roku 2024 bez platné nájemní smlouvy byla žaloba podána po právu ve vztahu k dlužnému ekvivalentu nájemného v částce 9 393 Kč (nájemné za srpen až říjen roku 2024 ve výši 3 131 Kč), a dlužnému vyúčtování záloh na služby za rok 2023 v částce 5 537Kč. Splatnost vyúčtování nedoplatku na službách k datu 31. 8. 2024 (§ 1180, § 1181 o. z. ve spojení s § 7 zákona č. 67/2013 Sb.), pak vyplývá z vyúčtování služeb. Soud žalobě částečně vyhověl i co do úroků z prodlení s odkazem na ustanovení § 1970 občanského zákoníku, kdy počátek tohoto je vázán na splatnost jednotlivých ekvivalentů nájemného, tedy posledního dne toho příslušného měsíce, a v případě částky za vyúčtování služeb pak od 1. 9. 2024, když splatnost vyúčtování nastala k 31. 8. 2024. Žalobcem požadovaná výše úroků neodporuje ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Ve zbytku, tedy požadovaném příslušenství z neuhrazených záloh za služby, nezbylo soudu s odkazem na shora uvedenou argumentaci než žalobu zamítnout (výrok II. tohoto rozsudku).9. O náhradě nákladů řízení (výrok III. tohoto rozsudku) rozhodl soud tak, že žalobci, který byl v řízení úspěšný toliko částečně (žaloba jím byla vzata zpět bez zavinění žalované o částku 5 700 Kč s příslušenstvím), přiznal podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 146 odst. 2 o. s. ř. pouze poměrnou část náhrady nákladů řízení, a to v rozsahu 44,8 % (odečten neúspěch žalobce v částce 5 700 Kč (27,6 %) od úspěchu v částce 14 930 Kč (72,4 %)). Náklady řízení pak sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v