39 C 286/2024-75 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu , adresa, -město dne 6. 11. 2024 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví k nemovitostem zapsaným na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -město. Žalobce je spoluvlastníkem v rozsahu , Anonymizováno, v rozsahu k celku, žalovaný pak v podílu , Anonymizováno, . Žalobce uvedl, že není schopen se se žalovaným na zrušení spoluvlastnictví dohodnout, protože ten je nekontaktní a nereaguje ani na písemné výzvy. Proto volí vypořádání prostřednictvím soudu s tím, že chce, ab nemovitosti byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a jemu bylo uloženo vyplatit odpovídající vypořádací podíl, přičemž předložil i posudek o ceně nemovitostí. Následně žalobce doplnil, že se snažil žalovaného kontaktovat na adrese, která je naposledy známa v , Anonymizováno, , nicméně k žádnému kontaktu, resp. reakci žalovaného nedošlo. Žalobce hradí veškeré náklady spojené s provozem nemovitosti, údržbu. Žalovaný se na ničem nepodílí. Žalobce je také schopen uhradit vypořádací podíl, což dokládá daňovým přiznáním i doklady o příjmech své manželky.2. Soud se pokoušel žalovanému, který byl uveden adresou , Anonymizováno, , doručit prostřednictvím Generálního konzulátu České republiky. Protože doručení se nezdařilo, byl žalovanému ustanoven usnesením ze dne 29. 5. 2025 č. j. , spisová značka, , opatrovník.3. Opatrovník ve svém vyjádření dne 28. 7. 2025 uvedl, že je problematické vůbec hovořit o tom, zda žalovaný , právnická osoba, , měl by být osobou ve věku takřka 91 let. Má také za to, že pravděpodobně nebyly vyčerpány veškeré možnosti pátrání po osobě v rámci informačních zdrojů dostupných v České republice a navrhl prověřit i dědický spis D 2174/83 zdejšího soudu. Co se pak týče merita věci, nepovažuje ani za možné, aby uznal nárok na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nicméně chápe, že žalobce je oprávněn žádat o jeho zrušení, pokud je žalovaný nekontaktní. Nicméně v tomto případě, pokud by ke zrušení a vypořádání došlo, nesouhlasí se stanovenou cenou 10 100 004 Kč, neboť ta neodpovídá podle jeho názoru aktuální hodnotě nemovitosti na realitním trhu.4. Soud postupoval podle ustanovení § 1115 a násl. občanského zákoníku.5. Podle § 1115 odst. 1 občanského zákoníku, osoby, jímž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky. Podle § 1121 občanského zákoníku je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu.6. Podle § 1140 občanského zákoníku, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.7. Podle § 1143 občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.8. Podle § 1144 občanského zákoníku je-li možné, rozhodne soud o rozdělí společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.9. Podle § 1147 občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.10. Nejdříve soud předesílá, že nebylo na místě uvažovat o tom, že žalovaný zemřel, neboť o tom nebyly předloženy jakékoliv důkazy a pouhý odkaz na věk 91 let není relevantní. Proto uzavřel, že žalobu lze projednat, a to právě za účasti opatrovníka ustanoveného žalovanému soudem.11. V provedeném důkazním řízení bylo ověřeno, že účastníci řízení jsou zapsáni jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí, konkrétně pozemku parc. č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům čp. , Anonymizováno, , dále pak pozemku , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, – zahrada, vše zapsáno pro obec a katastrální území , adresa, na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, -město (výpis z katastru nemovitostí). Bylo zjištěno, že spoluvlastnické právo žalovaného bylo zapsáno tehdy do evidence nemovitostí, na základě rozhodnutí o dědictví Státního notářství , adresa, -město sp. zn. D 2174/83 ze dne 24. 6. 1984. V rámci tohoto řízení byl žalovaný zastoupen zmocněnkyní. Jiná adresa než tak, která je uvedena shora, se ani v dědickém spise neobjevila. Dále bylo zjištěno (výzvou ze dne 10. 9. 2024), že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzýval žalovaného na poslední známou adresu k tomu, aby se vyjádřil k možnému zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že vypořádací podíl odpovídající hodnotě 1/, Anonymizováno, nemovitosti, představuje 1 683 334 Kč. Podle sdělení zástupce žalobce žádná reakce ze strany žalovaného nenastala.12. Ohledně obvyklé ceny nemovitostí byl předložen znalecký posudek č. , č. účtu, , který zpracoval , Anonymizováno, . , jméno FO, , soudní znalec dne 26. 7. 2024. Podle znaleckého posudku cena nemovitostí určených k vypořádání stanovená podle vyhlášky činí 7 255 930 Kč. Pokud znalec stanovil cenu obvyklou, jednalo se o částku 10 100 000 Kč s tím, že k této částce dospěl na základě porovnání prodejní ceny tří nemovitostí, které považoval z hlediska parametrů za srovnatelné. Pokud byl znalec při jednání soudu 23. 10. 2025 vyslechnut, svůj znalecký posudek zcela jednoznačně obhájil. Vysvětlil, z jakých východisek zpracoval obvyklou cenu nemovitosti, vyjádřil se také ke stavu nemovitosti i k výhradám o případné ceně, která by měla být vyšší. Soud nicméně zcela v kontextu s námitkami opatrovníka žalovaného, vyzval znalce, aby se vyjádřil k aktuální ceně nemovitosti v době rozhodování. Znalec uvedl, že by uvažoval o meziročním růstu oproti datu zpracování znaleckého posudku mezi sedmi až devíti procenty, což vysvětlil statistikou, kterou vedla , právnická osoba, . (meziroční republikový nárůst obvyklé ceny rodinných domů o 6,91%) a , Anonymizováno, . (meziroční nárůst obvyklé ceny rodinných domů 8,7% ročně). Konstatoval, že se jedná o celorepublikovou statistiku, nemá za to, že by se výrazným způsobem právě , adresa, vymykala. Oproti tomu opatrovník žalovaného uvedl, že na základě vyjádření realitní kanceláře, které bylo předloženo, žádá o cenu obvyklou celých nemovitostí 13 750 000 Kč, čemuž by následně odpovídala i změna výše vypořádacího podílu. V tomto směru byl následně také založen článek Hospodářské noviny 19. 8. 2025 o nárůstu rodinných domů v České republice s tím, že se zdražení uvádí meziročně oproti druhému čtvrtletí roku 2024 od 4% do 17%, přičemž největší nárůst byl zaznamenán zejména v , Anonymizováno, a v , Anonymizováno, , nejméně v , Anonymizováno, . V kontextu těchto informací se slyšený znalec vyjádřil tak, že k největšímu nárůstu cen došlo ve , Anonymizováno, . Další důkazy navrhovány ani prováděny nebyly.13. Po provedeném dokazování soud uzavřel, že je namístě návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vyhovět. Bylo zjištěno, že účastníci řízení jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, které byly specifikovány v žalobním návrhu. Dále bylo zjištěno, že nemovitost užívá po velmi dlouho dobu pouze žalobce jako vlastník nemovitostí s tím, že druhý spoluvlastník se na správě nemovitostí, údržbě či nákladech spojených s jejím užíváním žádným způsobem nepodílí. K žalobě se nevyjádřil. V podstatě od roku 1984, kdy se stal spoluvlastníkem, je nekontaktní. Soud má dále za zjištěné, že nemovitost nelze rozdělit tak, aby bylo možné každému ze spoluvlastníků přikázat určitou část nemovitosti. Znalec uvedl, že lze uvažovat o rozdělení na bytové jednotky s tím, že budou provedeny nějaké konkrétní stavební úpravy a budou následně vyčleněny dvě bytové jednotky o shodné podlahové ploše, když v tomto domě fakticky tyto jednotky takto fungují. Nicméně muselo by být řešeno ještě spoluvlastnictví ke společným částem domu, navíc k prostorám, které jsou ve sklepu a na půdě. Soud nicméně k této variantě nepřistoupil, a to z toho důvodu, že by nedošlo k vypořádání podle výše spoluvlastnických podílů, navíc je zcela zřejmé, že dlouhodobě se žalovaný o nemovitost nezajímá a rozdělením nemovitosti na bytové jednotky by se zcela zjevně problém s údržbou a správou nemovitosti nevyřešil. Proto soud rozhodl o tom, že podílové spoluvlastnictví zrušuje a výlučným vlastníkem stanovuje právě žalobce. Ten je spoluvlastníkem v rozsahu , Anonymizováno, ve vztahu k nemovitosti, má o ni zájem, dlouhodobě se o ni stará a je připraven vyplatit vypořádací podíl.14. Co se týká hodnoty vypořádacího podílu, soud přistoupil bez zpracování dalšího znaleckého posudku ke stanovení hodnoty nemovito