35 C 97/2025-154 — Okresní soud Plzeň-město

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, podaným 6. 2. 2025, žalobkyně uplatnila vůči žalovanému v pohledávku v částce 32 050,34 Kč s úrokem z prodlení v zákonné sazbě, z titulu vypořádání nároků z podnájemní smlouvy ze dne 12. 4. 2022, na základě níž žalobkyně přenechala žalovanému k dočasnému užívání byt č. , hodnota, na adrese , Adresa žalovaného, , který byl žalobkyni předán zpět dne 28. 3. 2023. Žalovaný dluží žalobkyni částku 8 742,65 Kč představující nedoplatek na základě vyúčtování ze strany SVJ za dobu od 12. 4. 2022 do 31. 12. 2022, částku 463,21 Kč představující nedoplatek za plyn za období od 25. 11. 2022 do 16. 4. 2023, částku 8 947,66 Kč představující nedoplatek na základě vyúčtování ze strany SVJ za období od 1. 1. 2023 do 16. 4. 2023, částku 505,50 Kč představující nedoplatek za elektrickou energii za dobu od 17. 11. 2022 do 16. 4. 2023, dále částku 7 000 Kč představující poměrnou část nákladů za výmalbu bytu po vystěhování žalovaného, částku 8 375 Kč představující náklady na vyklizení a úklid bytu a částku 1 300 Kč představující náklady na opravu žaluzií, přičemž na dluh žalovaného žalobkyně započetla pohledávku žalovaného z titulu vrácení jistoty ve výši 11 500 Kč2. Při lustraci žalovaného soud zjistil, že v , Anonymizováno, jsou evidovány dvě osoby téhož jména a data narození. První je žalovaný, , Jméno žalovaného, , narozený , Datum narození žalovaného, s místem narození , Anonymizováno, . Další je pak osoba odlišná od žalovaného, pan , Jméno žalovaného, , narozený , Datum narození žalovaného, pobývá na základě dočasné ochrany s platností od 20. 10. 2023 a jeho pobyt je hlášen v , adresa, , přičemž tento přicestoval do , Anonymizováno, republiky teprve 18. 10. 2023. Pro neznámý pobyt žalovaného mu byl soudem ustanoven opatrovník z řad advokátů.3. Žalovaný prostřednictvím ustanoveného opatrovníka navrhl zamítnutí žaloby a k věci se vyjádřil tak, že žalovaný částečně uznává nárok na úhradu sjednaného čistého nájemného dle podnájemní smlouvy, naopak nesouhlasí s částí žaloby týkající se úhrad za služby, účtování, výmalbu, úklid, opravu žaluzií a další dodatečné práce, neboť tyto náklady nebyly žalobkyní prokázány co do důvodnosti ani výše, a jejich náhrada není smluvně sjednána ani nevyplývá z platné právní úpravy. Žalobkyní předložená vyúčtování služeb nepředstavují řádná vyúčtování ve smyslu § 7 zákona č. 67/2013 Sb., mají povahu pouze interní evidence, neboť nejsou doloženy faktury či doklady o skutečně vynaložených nákladech na dodávky služeb, neuvádí přesný způsob rozúčtování, neumožňují přezkoumat, jakým způsobem byla částka nedoplatku vypočtena. Vyúčtování postrádá zákonem vyžadované náležitosti, proto na základě něho nelze dovodit dluh žalovaného. Nárok na úhradu služeb je neprokázaný. Náklady na výmalbu, úklid či opravu žaluzií představují běžnou údržbu, kterou si pronajímatel hradí sám. Generální úklid nebyl smluvně sjednán, žalobkyně jako pronajímatel je povinna si tyto práce hradit sama. V případě žaluzií je běžné, že po ukončení užívání bytu dochází k běžným servisním zásahům, jako je seřízení, promazání či výměně jednotlivých dílů žaluzií, k malování či úklidu, to však představuje běžnou údržbu, nutné náklady na to nese pronajímatel a takové práce nelze považovat za škodu. Podnájemní smlouva je smlouva spotřebitelská, nepřiměřená ujednání ohledně paušálního úklidu, smluvní pokuty či jednostranného určení splatnosti jsou neplatná. Žalobkyně dále neprokázala svou aktivní věcnou legitimaci k uplatnění pohledávek, neboť z předložených listin nevyplývá, že by žalobkyně byla osobou oprávněnou předmětný byt pronajímat nebo poskytovat k podnájmu., právnická osoba, obraně žalovaného se žalobkyně vyjádřila tak, že jako nájemce uzavřela dne 23. 3. 2022 nájemní smlouvu č. , hodnota, s pronajímatelem , tituly před jménem, , jméno FO, , bytem , adresa, a , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , bytem , adresa, , na základě níž tito pronajímatelé přenechali žalobkyni k dočasnému užívání předmětný byt a žalobkyně byla oprávněna byt dále podnajímat třetím osobám. Ukončovací protokol ze dne 28. 3. 2023 dokládá stav bytu k uvedenému dni, protokol byl vyhotoven za účasti zmocněnkyně žalovaného a zástupkyně žalobkyně. Pokud jde o náležitosti vyúčtování, v článku V. bodu 5.7 všeobecných obchodních podmínek strany výslovně vyloučily použití zákona č. 67/2013 Sb. a pravidla pro vyúčtování si sjednaly tak, že žalobkyně předloží vyúčtování skutečné spotřeby a nákladů na poskytované služby, přičemž nedoplatek zjištěný při vyúčtování je splatný do 10 dnů ode dne, kdy bylo vyúčtování odesláno podnájemci. I kdyby si strany použití zákona č. 67/2013 Sb. nevyloučily, vyúčtování obsahuje i tak veškeré náležitosti dle § 7 odst. 2 uvedeného zákona. Žalobkyně byt převzala od žalovaného protokolárně dne 28. 3. 2023, přičemž žalovaný se v předmětu podnájmu dále zdržoval až do 3. 4. 2023. Ke dni 16. 4. 2023 byla předčasně ukončena podnájemní smlouva, jelikož od 17. 4. 2023 se do bytu přestěhoval nový podnájemce. Dne 3. 4. 2023, tedy ke dni odstěhování žalovaného, proběhla v bytě opětovná kontrola. I poté podnájemní vztah trval do 16. 4. 2023, proto byly účtované i ostatní položky dle pravidel rozúčtování stanovených SVJ až do doby skončení podnájemního vztahu. Po skončení podnájmu byl žalovaným dle článku III. odst. 3.2 všeobecných obchodních podmínek a dle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku povinen vrátit předmět podnájmu vyklizený, uklízený a ve stavu, v jakém jej převzal. Protože žalovaný neuvedl byt do původního stavu, žalobkyně zajistila bez zbytečného odkladu potřebné opravy a úpravy a v souladu s § 2894 a následujícího občanského zákoníku je oprávněna domáhat se náhrady vzniklé škody. Na uvedení bytu do původního stavu musela žalobkyně vynaložit náklady na výmalbu bytu, vyklizení a úklid bytu a opravu žaluzií. Veškeré vady byly způsobeny v průběhu trvání podnájemní smlouvy, kdy byl předmět podnájmu užíván výlučně žalovaným. Dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu, včetně zařízení a vybavení bytu, přičemž jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah, včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů ke svislým rozvodům. Žalobkyni se nepodařilo dohledat předávací protokol o předání bytu žalovanému dne 12. 4. 2022, žalobkyně má však k dispozici předávací protokol, který byl vyhotoven o 15 dnů dříve, kdy žalobkyně přebírala byt od vlastníka dne 29. 3. 2022, přičemž do doby, než byl byt předán žalovanému, jej nikdo neužíval, pouze probíhaly prohlídky pro zájemce. Zároveň má žalobkyně k dispozici fotodokumentaci ze dne 12. 4. 2022. Z předávacího protokolu vyplývá, že stav stěn v kuchyni, v místnosti č. , hodnota, a místnosti č. , hodnota, byl hodnocen jako OK, v ukončovacím protokolu jsou pak stěny v kuchyni hodnoceny jako špinavé a flekaté, stěny místnosti č. , hodnota, jako špinavé a stěny v místnosti č. , hodnota, jako špinavé s poznámkou špinavé pod okny. V ukončovacím protokolu je dále poznamenáno ohledně celkového stavu bytu, že je nevymalováno, potřeba vymalovat. Povinnost běžné údržby je na žalovaném podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku. Pokud jde o úklid, předmět podnájmu byl žalovaným předán ve znečištěném stavu, zejména se zde nacházely osobní věci žalovaného. Žalovaný tak nedostál své povinnosti vrátit po skončení podnájemního vztahu předmět podnájmu vyklizený, uklizený a ve stavu, v jakém jej převzal. V místnosti č. , hodnota, byl zanechán stůl, židle, postel a skříňka, v místnosti č. , hodnota, zůstala postel, skříň a matrace. V předávacím protokolu žádný takový nábytek zaznamenán není, jde tedy o věci žalovaného. Nevyklizené předměty a znečištění lze ověřit také z přiložené fotodokumentace. Z fotografií je zřejmé, že žalovaný předal byt nevyklizený a neuklizený. Pokud jde o žaluzie, z předávacího protokolu je zřejmé, že stav oken a žaluzií byl hodnocen jako OK, v ukončovacím protokolu jsou žaluzie v kuchyni hodnoceny jako rozbité a přilepené k oknu a v místnosti č. , hodnota, jako nefunkční, přelepené lepicí páskou a potrhané. Stav je zřejmý také z fotografií. Tento stav nelze považovat za běžné opotřebení po užívání po dobu jednoho roku. Žalobkyně dále nesouhlasí s tvrzeným argumentem, že v případě podnájemní smlouvy je žalovaný spotřebitelem. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu vztahy vzniklé na základě uzavřených nájemních smluv nevytváří na straně nájemců spotřebitelský vztah.5. Soud ve věci provedl listinné důkazy a zjistil z nich následující skutečnosti. Dne 12. 4. 2022 žalobkyně jako nájemce a žalovaný jako podnájemce uzavřeli podnájemní smlouva o podnájmu v bytu č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, o dispozici 2+1 ve druhém podlaží o rozloze 53 m² za sjednané podnájemné 11 500 Kč měsíčně s ujednanou povinností žalovaného hradit zálohy na služby ve výši 2 813 Kč (zahrnuje zálohy na elektrickou energii 25 Kč, na elektřinu 1 000 Kč, na plyn 200 Kč, na vodné a stočné