11 C 112/2021-86 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobce [celé jméno žalobce] domáhal, aby soud určil, že žalovaný je povinen s účinností od [datum] platit nájemné v částce 9 500 Kč měsíčně za užívání bytu [číslo] o velikosti 3 + 1 a výměře 95 m² ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec], ulice [ulice] (dále jen„ předmětný byt“), který se nachází v domě ve vlastnictví žalovaného a jeho manželky. V návrhu žalobce uvedl, že předmětný byt pronajal žalovanému nájemní smlouvou ze dne [datum] (dále též jen„ nájemní smlouva“) na dobu neurčitou za sjednané nájemné v částce 5 500 Kč měsíčně a se stanovenými zálohami na úhrady plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu v částce 1 200 Kč měsíčně. Žalobce dne [datum] zaslal žalovanému písemný návrh na zvýšení nájemného, v němž částku nájemného stanovil na 6 600 Kč měsíčně, avšak k dohodě o výši nájemného mezi účastníky nedošlo. Požadované nájemné je nižší než tržní, kdy žalobce dosud nájemné žádal hluboko pod tržní cenou, avšak ze strany žalovaného se dočkal pouze osočování, hrubého chování nebo ignorace, kdy žalovaný odmítá převzít poštovní zásilky adresované mu žalobcem. Žalobce se proto obrátil na soud, přičemž požadoval stanovení v čase a místě obvyklého nájemného pro předmětný byt 2. Žalovaný [celé jméno žalovaného] navrhl zamítnutí žaloby. Shodně s žalobce tvrdil, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, avšak namítl, že požadavek žalobce na placení nájemného ve vyšší částce neodpovídá stravu předmětného bytu, který má technické závady a je hygienicky závadný. Dále žalovaný uvedl, že žalobce neprovádí řádné vyúčtování záloh za dodávku vody. 3. Při provedeném dokazování bylo výpisem z katastru nemovitostí a nájemní smlouvou ze dne [datum], prokázáno, že žalobce a jeho manželka jak vlastníci domu [adresa] v [obec] a pronajímatelé pronajali žalovanému jako nájemci (od [datum]) předmětný byt, přičemž dle čl. III. nájemní smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Podle článku IV. písm. a) a b) nájemní smlouvy činilo sjednané nájemné 5 500 Kč měsíčně a záloha na úhrady plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu (vodné a stočné) 1 200 Kč měsíčně. Návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum], včetně poštovních dokladů, bylo prokázáno, že žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného v předmětném bytě na částku 6 600 Kč měsíčně s účinností od [datum] a tento písemný návrh zaslal žalovanému. 4. Znaleckým posudkem [číslo] ze dne [datum], který vypracoval [celé jméno znalce], soudem ustanovený znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, bylo prokázáno, že obvyklá cena za pronájem předmětného bytu v době od [datum] činí 5 220 Kč měsíčně s přihlédnutím k jeho špatnému technickému stavu a potřebě rozsáhlejší rekonstrukce. 5. Soud ve věci provedl důkaz rovněž výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] (manželka žalovaného) a dalšími listinnými důkazy (přehled nabídek pronájmů bytů předložený žalobcem, fotografie stavu předmětného bytu předložené žalovaným, vyúčtování dodávek vody pro předmětný byt od [datum], žádost o odstranění závad na odběrném místě ze dne [datum], vyúčtování energií pro předmětný byt k [datum], sběrné faktury vodného a stočného, dopisová a sms korespondence účastníků), avšak z obsahu těchto důkazů nečinil s přihlédnutím k závěrům znaleckého posudku (viz výše bod 4.) žádné skutkové či právní závěry. 6. Podle ust. § 2249 odst. 1, odst. 2, odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen„ o. z.“), neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 7. Podle ust. § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. 8. V rámci provedeného dokazování bylo zjištěno, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] vznikl nájem předmětného bytu žalovaným žalobcem ve smyslu § 2201 a § 2235 a násl. o. z., a to na dobu neurčitou. Žalobce jako pronajímatel vyhotovil návrh zvýšení nájemného ze dne [datum] v rozsahu odpovídajícím ust. § 2249 odst. 1 o. z., který adresoval a prokazatelně zaslal žalovanému. Žalovaný se ve stanovené lhůtě dvou měsíců (§ 2249 odst. 3 o. z.) k návrhu nevyjádřil a žalobce v další lhůtě tří měsíců podal včas návrh na určení výše nájemného soudem s účinky od [datum]. V řízení bylo prokázáno znaleckým posudkem, že v místě a čase obvyklá výše nájemného pro předmětný byt činí od června 2021 částku 5 220 Kč měsíčně. Soud proto dospěl k závěru, že návrhu žalobce na určení výše nájemné nelze ani zčásti vyhovět a žalobu v celém rozsahu zamítl. 9. O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný a náleží mu proto v plném rozsahu náhrada nákladů řízení tvořených náklady právního zastoupení. Odměna advokáta žalovaného určená z tarifní hodnoty projednávané věci 240 000 Kč (9 500 - 5 500 x 12 x 5) podle § 7 bodu 6, § 8 odst. 2, § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí 55 560 Kč (6 x 9 260) za šest úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne [datum], jednání s klientem dne [číslo] 2021, účast při znaleckém ohledání předmětného bytu dne [datum], účast při jednání dne [datum]) dle ust. § 11 odst. 1 citované vyhlášky. Dále náleží advokátovi náhrada hotových výdajů v částce 1 800 Kč za šest úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 1, odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhrada promeškaného času při cestách k jednání soudu dne [datum] a [datum] v rozsahu 2 hodin (4 x 100 Kč) dle § 14 odst. 1 písm. a) v částce 400 Kč, cestovní náhrady v rozsahu částek 212 Kč a 241 Kč za tyto cestu na trase [obec] [obec] a zpět (celkem 34 km) při použití vozidla Audi B8 [registrační značka] s průměrnou spotřebou benzínu 5,4 l [číslo] km. Celková výše nákladů řízení žalovaného tak činí 58 213 Kč. 10. O nákladech řízení vzniklých státu bylo rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o. s. ř. a procesně neúspěšný žalobce byl zavázán k úhradě částky 850 Kč, která byla státem vyplacena nad rámec žalobcem složené zálohy 5 000 Kč jako znalecká odměna znalci za podání znaleckého posudku ve věci.