20 C 254/2022-292 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobkyně se domáhá zrušení spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. č. 954/1, v katastrálním území , adresa, , (dále také „předmětný pozemek“), a přikázání předmětného pozemku do výlučného vlastnictví žalobkyně s tím, že žalobkyně zaplatí žalované na vypořádacím podílu částku , částka, . Žalobu odůvodňuje tím, že je vlastníkem podílu o velikosti id. 1/4 na předmětném pozemku, zatímco žalovaná je vlastníkem podílu o velikosti id. 3/4. Žalobkyně je dále vlastníkem podílu o velikosti id. 7/8 na sousedním pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. 227, jakož i podílu o velikosti id. 7/8 na sousedním pozemku parc. č. 955/1 (zahrada), přičemž podíl o velikosti id. 1/8 na těchto pozemcích je ve vlastnictví , jméno FO, , t. č. neznámého pobytu a bez jakéhokoliv příbuzenského či jiného vztahu k žalobkyni. Žalobkyně nabyla podíl k předmětnému pozemku po zesnulém manželovi, zatímco žalovaná nabyla podíl na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za cenu , částka, . Ani žalovaná nechce setrvat ve spoluvlastnictví, přičemž dopisem ze dne , datum, nabídla žalobkyni prodej svého spoluvlastnického podílu za , částka, , tj. cca o 9 600 % více, než kolik činila kupní cena, což svědčí o povaze žalované, coby nechvalně známé překupnice s nemovitostmi. Žalobkyně užívá sousední rodinný dům i zahradu, o veškeré nemovité věci vč. předmětného pozemku se dlouhodobě stará výlučně sama a na vlastní náklady, zatímco žalovaná nemá k sousedním pozemkům žádná práva. Předmětný pozemek vytváří funkční celek s rodinným domem a zahradou, tudíž by neměl být jakkoliv rozdělován. Obvyklá cena předmětného pozemku byla stanovena znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, na částku , částka, , žalované by tedy na vypořádacím podílu mělo náležet , částka, , přičemž těmito prostředky žalobkyně disponuje a je připravena je žalované vyplatit. Žalobkyně rovněž popisuje neúspěšná jednání mezi stranami s tím, že s žalovanou nebylo možné zrušit a vypořádat spoluvlastnictví dohodou účastníků.2. Žalovaná rovněž navrhuje zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků. Žalovaná zprvu souhlasila s přikázáním předmětného pozemku do výlučné vlastnictví žalobkyně, u prvého jednání však změnila procesní stanovisko tak, že navrhuje reálné rozdělní předmětného pozemku. Žalovaná nesouhlasí se závěry znaleckých posudků , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně ocenění předmětného pozemku, soud by měl vycházet ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . V závěrečném návrhu žalovaná uvedla, že s ohledem na provedené dokazování a z něho vyplývající nemožnost reálného rozdělení pozemku souhlasí s přikázáním pozemku do výlučného vlastnictví žalobkyně.3. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za svá následující skutková zjištění. Žalobkyně a žalovaná mají předmětný pozemek v podílovém spoluvlastnictví tak, že podíl žalobkyně činí id. 1/4 a podíl žalované činí id. 3/4. Žalobkyně dlouhodobě užívá předmětný pozemek společně se sousedním pozemkem parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. 227, a sousedním pozemkem parc. č. 955/1 (zahrada). Žalovaná koupila spoluvlastnický podíl na předmětném pozemku v roce 2020 za částku , částka, .4. Z výkresu – návrhu na rozdělení pozemku varianta č. , hodnota, (příloha znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ) ve spojení se snímkem katastrální mapy (ortofoto) soud zjistil, že k předmětnému pozemku přiléhá z východní strany pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. 227, a pozemek parc. č. 955/1 (zahrada), jejichž většinovým spoluvlastníkem je žalobkyně (podíl o velikosti id. 7/8), a dále z východní strany pozemek parc. č. 1393/17 ve vlastnictví obce , adresa, , na němž se nachází veřejná komunikace. Z jižní strany sousedí předmětný pozemek s pozemky parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , které jsou ve vlastnictví osoby odlišné od účastníků, z východní strany sousedí předmětný pozemek s pozemkem parc. č. , hodnota, (ve vlastnictví osoby odlišné od účastníků) a konečně ze severní strany sousedí předmětný pozemek s pozemkem parc. č. 1436/5 a parc. č. 1153/92 (pozemky ve vlastnictví , právnická osoba, ., na posledně uvedeném pozemku se nachází těleso dálnice D48). S pozemky parc. č. 955/3, parc. č. 955/2 (oba ve spoluvlastnictví žalobkyně, , jméno FO, a , právnická osoba, .) a parc. č. 1436/4 (ve vlastnictví , právnická osoba, .) sousedí předmětný pozemek toliko v jednom geodetickém (lomovém) bodu.5. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, , vypracovaného dne , datum, soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , ve spojení s výslechem uvedeného znalce (na zvukovém záznamu z jednání konaného dne , datum, v čase 33:45-1:06:35), soud zjistil, že základní podmínkou pro samostatné využití pozemku žalovanou je zajištění jejího přístupu na případně nově oddělenou část pozemku. Nebude-li vyřešen samostatný přístup z veřejné komunikace, stavební úřad neudělí souhlas s dělením pozemku a nepovolí žádnou výstavbu. Znalec zpracoval celkem , hodnota, varianty reálného rozdělení předmětného pozemku, přičemž u varianty č. , hodnota, je přístup k předmětnému pozemku z veřejné komunikace řešen návrhem na zřízení služebnosti cesty přes pozemek parc. č. 955/1, u varianty č. , hodnota, je přístup řešen návrhem na zřízení služebnosti cesty přes pozemky parc. č. 955/3, parc. č. 955/2 a parc. č. 1153/92, u varianty č. , hodnota, je přístup řešen opět přes pozemek parc. č. 955/1 (návrhem na směnu dílů o stejných výměrách mezi předmětným pozemkem a pozemkem parc. č. 955/1) a u varianty č. , hodnota, je přístup řešen opět přes pozemek parc. č. 955/1 (obdobně jako u varianty č. , hodnota, , jen s jinou výměrou dílů směňovaných pozemků). U všech variant rozdělení se předpokládá vybudování mostu s propustí pro odvedení vody podél silnice na pozemku parc. č. 1393/17. Znalec dále vyloučil možnost napojení předmětného pozemku na veřejnou komunikace nacházející se na pozemku parc. č. 1153/40 z důvodu délky této možné přístupové cesty, neboť nejkratší možná vzdálenost mezi hranicí předmětného pozemku a touto veřejnou komunikací je cca 190 metrů. Dle vyjádření vedoucího Odboru stavebního úřadu, životního prostředí a dopravy , právnická osoba, , adresa, , je rozdělení pozemku přípustné, v nově odděleném celku však nebude povolena výstavba nového rodinného domu, pozemek bude možné využívat jako zahrádku, povolena by mohla být jen drobná stavba (malá zahradní chata, hospodářská budova apod.). Stran ocenění soud zjistil, že předmětný pozemek, v katastru nemovitostí evidován druh pozemku orná půda, ve skutečnosti ovšem užíván jako zahrada, není pro žalovanou přístupný, jedná se o zásadní vadu, kterou nelze vyjádřit pouze úpravou koeficientu, s nepřístupnými pozemky se na trhu běžně neobchoduje, nelze nalézt odpovídající cenové vzorky pro určení obvyklé ceny přímým porovnáním, tudíž obvyklou cenu nelze určit, lze provést pouze odhad tržní hodnoty, k jejímuž stanovení byly vybrány vzorky z kupních smluv evidovaných ve sbírce listin ČÚZK (zastavitelné pozemky, které samostatně nejsou plnohodnotnými stavebními místy, jsou však přístupné z veřejných prostor), na základě čehož znalec stanovil výslednou tržní hodnotu předmětného pozemku na , částka, . Znalec nesouhlasí se závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť znalkyně vybrala k porovnání vzorky pozemků pravidelného tvaru, na nichž lze postavit rodinný dům a zejména jsou všechny přístupné z veřejné komunikace.6. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, -001, vypracovaného dne , datum, soudní znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , ve spojení s výslechem uvedené znalkyně (na zvukovém záznamu z jednání konaného dne , datum, v čase 03:35-36:25), soud zjistil, že znalkyně oceňovala předmětný pozemek coby součást jednotného funkčního celku se sousedními pozemky parc. č. , hodnota, a parc. č. 955/1, neboť vlastníci rodinného domu užívají předmětný pozemek jako zahradu, s ohledem na což byly pro komparaci vybrány stavební pozemky, jejichž charakter odpovídá charakteru předmětného pozemku spolu s pozemky ve funkčním celku, tj. zastavitelné a územním plánem určené pro výstavbu rodinného domu. Předmětný pozemek není samostatně přístupný z veřejné komunikace, avšak přístup je zajištěn přes pozemek parc. č. 955/1. Pro srovnání tedy byly vybrány pozemky umožňující výstavbu rodinného domu a přístupné z veřejné komunikace. Znalkyně nečinila dotaz na příslušné orgány veřejné správy (např. stavební úřad), které by se k případnému záměru stavby rodinného domu vyjadřovaly, resp. by takový záměr povolovaly. Znalkyně porovnávací metodou stanovila obvyklou cenu předmětného pozemku na , částka, .7. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -31/2023, vypracovaného dne , datum, soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , soud neučinil žádná skutková zjištění, a to s ohledem na aktuálnější posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , z něhož soud vycházel (viz níže), j