3 C 359/2019-92 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 1. 11. 2019 domáhala po žalované zaplacení částky 15.000 Kč s příslušenstvím jakožto dlužného nájemného. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná byla od 1. 6. 2019 nájemcem bytu [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně žalované vypověděla nájem bytu písemnou výpovědí ze dne 21. 6. 2019, kterou si žalovaná převzala dne 11. 7. 2019, a nájemní vztah tak skončil uplynutím tříměsíční lhůty ke dni 31. 10. 2019. Dle nájemní smlouvy žalovaná složila při podpisu smlouvy k rukám žalobkyně kauci ve výši 15.000 Kč. Žalovaná však řádně nezaplatila žalobkyni nájemné za říjen 2019 ve výši 15.000 Kč, které bylo splatné dne 5. 10. 2019, a to ani na následnou výzvu k zaplacení dlužné částky. 2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a ve svém vyjádření uvedla, že je pravdou, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 31. 5. 2019 nájemní smlouvu, na základě které žalovaná užívala bytovou jednotku [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo] a nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ke dni 31. 10. 2019. Nájemné za říjen 2019 však bylo řádně uhrazeno, když bylo částečně uspokojeno právě z jistoty, kterou žalovaná žalobkyni složila na začátku nájemního vztahu, což vyplývá i ze zprávy k platbě ze dne 1. 10. 2019. Žalovaná navíc o uvedeném informovala žalobkyni i v reakci na předžalobní výzvu. Žalovaná proto navrhla, aby soud žalobu zamítl. 3. Žalobkyně v reakci na toto vyjádření žalované doplnila, že složenou kauci využila na úhradu škody, která žalobkyni jednáním žalované vznikla v souvislosti s předmětným nájemním vztahem, a nemohla být tedy využita na úhradu nájemného. Poukázala na to, že žalobkyně při uzavírání smlouvy informovala žalovanou, že si nepřeje, aby v předmětném bytě byla chována zvířata, žalobkyně však v bytě v rozporu se smluvním ujednání chovala kočky, které předmětný byt zásadním způsobem poškodily. Po předání bytu žalobkyně zjistila, že jsou zde poškozené zdi (poškrábané od drápků) a rovněž nesnesitelný zápach po kočkách. Dále žalovaná ponechala ve zdech hmoždinky, které pouze zamaskovala přetřením barvou. V důsledku toho musela žalobkyně po ukončení nájmu bytu žalovanou přistoupit k dezinfekci bytu, oškrábání staré omítky, broušení nové omítky a vymalování bytu. V souvislosti s tím jí vznikly náklady ve výši 19.410 Kč, konkrétně 4.000 Kč za dezinfekci bytu v důsledku zápachu, 5.750 Kč za oškrábání staré omítky v rozsahu 230 m2, 3.910 Kč za broušení nové omítky a 5.750 Kč za vymalování bytu v rozsahu 230 m2. Na vzniklou škodu pak žalobkyně započetla právě složenou jistotu ve výši 15.000 Kč, o čemž informovala žalovanou dopisem ze dne 6. 10. 2019. 4. Žalovaná sporovala, že by skutečně na předmětném bytě vznikla žalobkyní tvrzená škoda jednáním žalované, a uvedla, že předmětný byt předala žalobkyni nepoškozený, resp. ve stejném stavu, jako jej přebírala, jak vyplývá i z předávacího protokolu a žalobkyní předložené fotodokumentace. 5. Mezi účastníky tedy nebylo sporné, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 31. 5. 2019 uzavřena smlouva o nájmu bytu, na základě které žalovaná od 1. 6. 2019 užívala bytovou jednotku [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], která je ve vlastnictví žalobkyně, a nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ke dni 31. 10. 2019. Rovněž nebylo sporné, že žalobkyně na počátku nájemního vztahu uhradila žalobkyni částku 15.000 Kč jako vratnou kauci (jistotu). Sporná však byla otázka žalobkyní tvrzené škody vzniklé v souvislosti s nájemním vztahem a možnost zápočtu zaplacené jistoty na úhradu této škody. 6. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním. 7. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že ve smlouvě uzavřené mezi účastníky bylo sjednáno nájemné ve výši 15.000 Kč a zálohy na služby ve výši 4.000 Kč měsíčně, splatné vždy do 5. dne daného měsíce. Bylo sjednáno, že nájemce zaplatí částku 15.000 Kč, která bude použita jako jistota pro případ neuhrazení služeb za některý běžný měsíc v době trvání nájmu, eventuálně na úhradu jiných pohledávek pronajímatele plynoucích z této smlouvy (např. úhradu případných škod, které by úmyslným nebo neúmyslným jednáním nájemce vznikly a které nejsou běžným opotřebením). Ve smlouvě je dále ujednáno, že nájemce souhlasí s tím, že v bytě ani domě není povoleno chovat jakékoli domácí zvíře vzhledem k přítomnosti alergií některých nájemníků v domě. 8. Z výpisu z běžného účtu žalované soud zjistil, že žalovaná dne 1. 10. 2019 zaslala žalobkyni na účet částku 4.000 Kč jako doplatek na nájemné ke složené kauci, jak vyplývá z popisu platby. 9. Z výpovědi svědka [příjmení] [příjmení], partnera žalované, soud zjistil, že s žalovanou od června do konce října bydlel v předmětném bytě, kde měli rovněž tři kočky bez srsti. V době, kdy v předmětném bytě bydleli, si nikdo nestěžoval, žádné problémy, které by museli řešit, nebyly. S žalovanou v bytě neprováděli žádné úpravy, pouze pověsili dva regály do kuchyně. Svědek byl přítomen i při předání bytu zpět pronajímateli po skončení nájmu, byt se žalovanou vraceli tak, jak ho převzali, žádné problémy při předání nebyly, nebyly ani poškrábané stěny od koček. Ze strany žalobkyně nebyli nijak kontaktováni ohledně problému s chovem koček v bytě, pouze jednou byt bez ohlášení navštívil pan [příjmení], který tehdy neřekl nic, ale následně telefonicky kontaktoval žalovanou a začal jí nadávat kvůli kočkám, že na ně má alergii, nicméně tyto kočky jsou bez srsti. Když byt přebírali na počátku nájemního vztahu, byl byt špinavý, nebyl ani rekonstruovaný ani vymalovaný, svědek byt uklízel. Naopak byt předávali čistý. 10. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], která je zaměstnancem žalobkyně, soud zjistil, že svědkyně byla přítomna, když byt přebírala žalovaná, neboť tehdy zastupovala pana [příjmení]. Žalovaná tehdy na stěhování hodně spěchala a začala si stěhovat věci už 31. 5. 2019. Tehdy tam ještě měl věci předchozí nájemník, ale žalovaná s tím byla srozuměna, při předání byl byt v pořádku. Podle svědkyně si nájemníci stěžovali na zápach na chodbě, žalovaná na to byla upozorňována, ale svědkyně si nepamatovala, jakou formou se tak stalo. Na zápach si stěžovalo mnoho nájemníků, ústně svědkyni, na konkrétní jména si ale svědkyně nevzpomněla. Svědkyně dále potvrdila, že za pronajímatele podepisovala protokol o předání bytu ze dne 31. 5. 2019, poznámky ke stěnám a stropu psal nicméně makléř. Podle svědkyně se při předání bytu žalované ve stěnách nenacházely žádné hmoždinky ani vruty. Při předání bytu zpět žalobkyni svědkyně přítomna nebyla, byla byt zkontrolovat po předání, kdy v bytě byl obrovský zápach, který byl přestříkaný nějakým sprejem, poškrábané stěny a v kuchyni hmoždinky, které byly něčím přetřené. 11. Z výpovědi [jméno] [příjmení], jednatele žalobkyně, soud zjistil, že žalobkyně byty pronajímá prostřednictvím realitní kanceláře, která tehdy žalobkyni kontaktovala, že by měli nájemnici, která se potřebuje urgentně přestěhovat. V předmětném bytě byl předtím jiný nájemník, asi půl nebo tři čtvrtě roku, předtím byl ten byt zrekonstruovaný. Žalovaná se do bytu stěhovala v době, kdy tam měl ještě předchozí nájemník věci. Krátce po nastěhování jednatel žalobkyně při prohlídce domu vstoupil do bytu žalované a po otevření dveří do pokoje vyběhlo asi šest koček a bylo vidět, jak jsou zdi v pokoji rozvrtány a byly tam nařezané desky na vinglech, to samé i v kuchyni. Žalovanou vyzýval k odstranění tohoto stavu, neboť majitelé si nepřejí v domě zvířata, žalovaná ale nebrala telefon. Někdy v létě si vyžádal možnost kontroly bytu žalované a zjistil, že stav je stále stejný, proto si nechal nacenit vymalování a dezinfekci, pak už to řešil právní zástupce. Jednatel žalobkyně byl rovněž přítomen předání bytu po skončení nájmu spolu s realitním makléřem, ve své výpovědi uvedl, že v protokolu o předání uváděl, že byl v bytě zápach. Při předání v bytě kromě zápachu byly ve zdech ponechány hmoždinky a hluboké drápance, které bylo potřeba seškrábnout a zasádrovat. Tyto práce byly provedeny a uhrazeny žalobkyní. 12. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], realitního makléře, který zprostředkovával pronájem předmětného bytu žalované, soud zjistil, že svědek byl přítomen jak při převzetí bytu žalovanou, tak při předání bytu zpět žalobkyni, konkrétní okolnosti předání si ale nevybavil, a to ani po předložení předávacího protokolu, pořizoval však fotografie, z nichž je možné stav bytu zjistit. Nevybavil si žádná konkrétní poškození a nevybavil si ani, zda byl v bytě nějaký zápach, vybavil si pouze, že tam byly nějaké stížnosti ze strany pronajímatele ohledně toho, že tam byla zvířata, to se dozvěděl od pana [příjmení]. V bytě žalované byl rovněž na prohlídkách s dalšími zájemci o tento byt, v době, kdy tam ještě bydlela žalovaná. 13. Z předávacího protokolu ze dne 31. 5. 2019 bylo zjištěno, že při předání bytu žalované byly poškrábané stěny v předsíni, pošpiněné stěny v kuchyni,