8 C 395/2020-103 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou ze dne 14. 10. 2020 domáhal určení neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k bytové jednotce. Tvrdil, že v roce 1999 mu byla od Ministerstva pro místní rozvoj ČR poskytnuta účelová dotace na výstavbu dvou bytových domů se [číslo] byty a nebytovými prostory pod podmínkou, že po dobu 20 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí budou objekty užívány k trvalému nájemnímu bydlení. Předmětná dotace byla poskytnuta na výstavbu bytového domu [adresa] stojícího na pozemku parc. č. st. [číslo], a bytového domu [adresa], stojícího na pozemku parc. č. st. [číslo], vše v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], (dále společně jen„ bytové domy“). Výstavba bytových domů byla financována částečně z poskytnuté dotace a dále z vlastních prostředků žalobce a žalovaného 2). Bytové domy byly zkolaudovány v roce 2000. Ještě před kolaudací, dne 15. 12. 1999, byla mezi žalobcem a žalovaným 1) uzavřena smlouva o budoucí nájemní smlouvě [číslo], a to ve znění dodatku ze dne 2. 10. 2020. V této smlouvě se žalobce zavázal do konce roku 2000 realizovat výstavbu bytových domů a žalovaný 1) se zavázal stát se členem žalovaného 2) a zaplatit členský podíl ve výši 1 053 576 Kč. Členy žalovaného 2) se stali i další budoucí nájemci bytových domů, kteří se uhrazením členského podílu účastnili na majetku žalovaného 2) a tedy i na realizaci bytových domů. Na výstavbě bytových domů se tak podílel žalobce částkou 46 400 000 Kč, v níž je zahrnuta i poskytnutá dotace ve výši 22 200 000 Kč a žalovaný 2) částkou 32 000 000 Kč. Žalovaný 1) řádně uhradil členský podíl žalovanému 2), přičemž výše členského podílu odpovídala dle závěrečného vyúčtování stavby nakonec částce 990 079 Kč. Dne 4. 6. 2021 byla mezi žalobcem, žalovaným 1) a žalovaným 2) uzavřena nájemní smlouva na byt [číslo] v jednom z bytových domů, přičemž žalovaný 1) vystupoval ve smlouvě jako nájemce a žalovaný 2) jako pronajímatel. Dne 12. 6. 2002 byla mezi žalobcem a žalovaným 2) uzavřena darovací smlouva, na jejímž základě byl na žalovaného 2 převeden spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na pozemcích, na nichž se nachází bytové domy. Stalo se tak na podkladě rozhodnutí zastupitelstva žalobce, které na přelomu let 2001 a 2002 schválilo postup řešení vlastnických vztahů v bytových domech po uplynutí 20 leté lhůty, stanovené v podmínkách dotace na bytové domy. Zastupitelstvo žalobce dále dne 26. 6. 2002 schválilo uzavírání smluv o uzavření budoucích smluv o převodu jednotek v bytových domech mezi žalobcem, žalovaným 2) a jeho členy. Na základě tohoto rozhodnutí zastupitelstva byla dne 6. 11. 2002 uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o převodu jednotky s žalovaným 1), přičemž předmětem budoucí smlouvy měl být převod jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] do vlastnictví žalovaného 1) za kupní cenu ve výši 100 Kč. Stejné smlouvy o smlouvě budoucí byly uzavřeny i s dalšími členy žalovaného 2), kteří byli nájemci jednotek v bytových domech Žalobce v roce 2019 při přípravě samotných smluv o převodu vlastnictví k jednotkám (včetně smlouvy uzavřené s žalovaným 1) zjistil, že došlo k několika závažným pochybením při přípravě předešlých smluv o budoucí kupní smlouvě. Žalobce uvedl, že především nebyl zveřejněn záměr obce uzavřít smlouvy o budoucích kupních smlouvách. Tyto smlouvy dále nejsou opatřeny doložkou vyžadovanou dle § 41 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen „zákon o obcích“). Usnesení zastupitelstva o schválení uzavření smluv o budoucích kupních smlouvách pak nesplňuje požadavky na určitost usnesení zastupitelstva obce, zejména kvůli tomu že v něm absentuje identifikace každé konkrétní budoucí smlouvy s konkrétními kupujícími. Jinak řečeno dle žalobce by mělo předmětné usnesení schvalovat každou jednotlivou smlouvu s konkrétními subjekty samostatně a jmenovitě, nikoliv souhrnně jako je tomu v tomto případě. Již tyto okolnosti dle žalobce způsobují absolutní neplatnost smluv o budoucí kupní smlouvě. Nejzávažnější důvod pro absolutní neplatnost smluv o budoucí kupní smlouvě pak spatřuje žalobce v obsahu smluv o smlouvě budoucí - na základě budoucí kupní smlouvy má být převedena id. ½ na bytové jednotce za kupní cenu ve výš 50 Kč, přičemž ve smlouvě chybí dostatečné zdůvodnění odchylky od ceny obvyklé, což zakládá porušení povinnosti stanovené v § 39 odst. 2 zákona o obcích. Při uzavírání uvedených smluv o smlouvě budoucí jednal žalobce v režimu zákona o obcích a musel tak dodržovat základní principy daného zákona - zejména princip hospodárnosti zakotvený v § 38 a princip odůvodnění odchylky od obvyklé kupní ceny. Žalobce uvedl, že výše kupní ceny za jednotky v bytových domech není odpovídající ceně obvyklé ani v případě, kdy by se počítalo s výší sdružených prostředků, které žalovaný 2) poskytl na výstavbu bytových domů (tyto sdružené prostředky přitom pocházejí od členů žalovaného 2), kterým je i žalovaný 1). Absolutní neplatnost smluv o smlouvě budoucí pak dle žalobce vyplývá i z ustálené judikatury, konkrétně jde o rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009; rozsudek ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 796/2013; rozsudek ze dne 21. 2. 2018, sp. zn. 32 Cdo 1785/2017. Uvedené smlouvy pak mohou být i v rozporu s dobrými mravy, neboť na jejich základě mělo dojít k prodeji majetku obce vysoké hodnoty za symbolickou cenu, k tomu žalobce odkazuje na rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn . ÚS 729/06, ze dne 3. 1. 2007. Žalobce konečně upozornil na možné dalekosáhlé dopady uzavření samotných kupních smluv, které by byly uzavřeny na základě smluv o smlouvě budoucí, které jsou dle názoru žalobce neplatné. V této souvislosti může mít rozhodnutí v této věci také dalekosáhlé dopady na odpovědnost členů zastupitelstva žalobce. Dle názoru žalobce pak v této věci existuje naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené mezi žalobcem a žalovanými. Dle postoje žalovaného 1) žalobce očekává, že žalovaný 1) se hodlá soudně domáhat uzavření kupní smlouvy s žalobcem a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí, jejíž neplatnost chce žalobce určit v tomto řízení. Obdobně jako žalovaný 1) si hodlají počínat i další členové žalovaného 2) a hrozí tak situace, kdy se 60 členů žalovaného 2) bude domáhat nahrazení projevu vůle žalobce k převodu jeho vlastnického podílu na jednotkách v bytovém domě, to vše ovšem na základě smluv o smlouvě budoucí, které jsou dle žalobce neplatné. Dle žalobce by v takovém případě došlo ke stavu ohrožení práva a právní jistoty. Vyslovení neplatnosti napadené smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanými je dle žalobce způsobilé stav právní nejistoty účinně eliminovat. 2. Žalovaný 1) nárok žalobce v celém rozsahu neuznal. Poukázal předně na to, že zdejší soud již rozhodl rozsudkem ze dne 18. 8. 2020, č. j. 3 C 423/2019-109 o zamítnutí obdobného nároku žalobce. Zdejší soud ve věci sp. zn. 3 C 423/2019 sdělil, že pokud se žalobce dovolává neplatnosti smluv o smlouvě budoucí, je takový postup v rozporu se zásadou poctivosti a legitimního očekávání dotčených zájemců o byty. Žalovaný 1) odkázal i na další argumentaci zdejšího soudu ve věci se sp. zn. 3 C 423/2019, kdy soud shledal, že tvrzení žalobce o tom, že záměr žalobce nebyl řádně zveřejněn, jsou nedůvodná. Dále bylo v obdobné věci shledáno, že odchylka mezi smluvní cenou a cenou obvyklou byla řádně zdůvodněna. Z rozsudku s č. j. 3 C 423/2019-109 pak vyplývá i to, že žalobce po dobu 20 let jednal v souladu se smlouvami o smlouvě budoucí a byl připraven dle těchto smluv plnit, uzavřením samotných kupních smluv tak nemůže žalobci vzniknout žádná újma, naopak nájemcům by v případě vyslovení neplatnosti mohla vzniknout újma značná, a to zcela v rozporu s jejich legitimním očekáváním. V takovém případě by žalobce těžil z jeho opomenutí na úkor nájemců. V tomto kontextu také tajemnice úřadu žalobce [titul]. [jméno] [příjmení] učinila dne 6. 12. 2019 veřejný příslib, ve kterém potvrdila, že dojde k převodu jednotek v bytových domech v souladu s dřívější smluvní dokumentací. Žalovaný 1) dále zrekapituloval skutkový stav. Žalovaný 1) především uvedl, že na výstavbu bytových domů, resp. na koupi předmětné jednotky uhradil prostřednictvím členského podílu v žalovaném 2) celkovou částku ve výši 1 053 576 Kč, která byla následně snížena na částku 990 079 Kč. Dle znaleckého posudku [číslo] [číslo] ze dne 29. 9. 2020 pak částka ve výši 990 079 Kč odpovídá tehdejším obvyklým cenám, neboť znalkyně stanovila obvyklou cenu obdobného bytu pro rok 2002 na částku 963 300 Kč. Žalobce přitom v letech 1995 - 2002 privatizoval většinu ostatních obecních bytů a kupní ceny těchto bytů odpovídaly asi 25 % odhadní ceny. Dále to byl právě žalobce, kdo konstruoval smluvní vztahy s nájemci, kteří byli zájemci o jednotky v bytových domech a často neměli možnost reálně ovlivnit podobu smluvní dokumentace. Konečně žalovaný 1) poukázal na to, že z usnesení zastupitelstva žalobce o schválení uzavření smluv o smlouvě budoucí jasně vyplývá, jaké konkrétní smlouvy o smlouvě budoucí j