6 C 32/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 11. 2. 2022 domáhal po žalované vyklizení nemovité věci specifikované ve výrokové části tohoto rozhodnutí. Dle tvrzení žalobce je tento vlastníkem bytové jednotky č. 101/3 o dispozici 4+1 s příslušenstvím o ploše 82,39 m², umístěné ve třetím podlaží budovy č. p. 101, část [územní celek], postavené na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ pro k. ú. [obec] u [obec], [územní celek] (dále jen„ bytová jednotka“), kterou žalovaná užívá bez právního důvodu. Mezi žalobcem jakožto nájemcem a žalovanou jako podnájemkyní byla dne 11. 2. 2013 uzavřena podnájemní smlouva, jejímž předmětem byl podnájem bytové jednotky. V době uzavření podnájemní smlouvy byla bytová jednotka ve vlastnictví Bytového družstva [anonymizována tři slova] (dále jen„ bytové družstvo“) a žalobci tak svědčilo k bytové jednotce nájemní právo. Dne 8. 10. 2019 došlo k převedení vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce a tím i k zániku podnájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou. Po zániku podnájemní smlouvy probíhala jednání o uzavření nové smlouvy, na základě které by žalovaná nadále měla právo užívat bytovou jednotku, avšak nakonec žádná taková smlouva uzavřena nebyla. S ohledem na shora uvedené a skutečnost, že žalovaná nadále užívá bytovou jednotku bez právního důvodu, navrhl žalobce, aby byla žalované uložena povinnost bytovou jednotku vyklidit a žalobci předat. 2. Žalovaná nárok uplatněný žalobcem neuznala s tvrzením, že jí náleží právo bytovou jednotku užívat na základě konkludentně uzavřené nájemní smlouvy. Poté, kdy bylo převedeno vlastnické právo k jednotce z bytového družstva na žalobce, žalovaná nadále žalobci řádně hradila (v podnájemní smlouvě) sjednané nájemné, které žalobce bez výhrad přijímal. Žalovaná měla snahu s žalobcem uzavřít smlouvu nájemní (i za podmínky zvýšení plateb za užívání), a za tímto účelem také mezi nimi probíhala jednání. K písemnému uzavření nájemní smlouvy nedošlo, což však nemělo vliv na platnost konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, neboť její neplatnost (pro absenci písemné formy) mohla namítnout pouze žalovaná, která tak neučinila. Žalobce měl zájem uzavřít smlouvu podnájemní, což podle žalované není přípustné a nechtěla na to přistoupit. O vzniku nájemní smlouvy svědčí dle žalované i fakt, že žalobce vyzval žalovanou k vyklizení bytové jednotky až po více než dvou letech od převodu vlastnického práva. Žalovaná je tak s ohledem na výše uvedené přesvědčena, že k uzavření nájemní smlouvy (konkludentně) došlo, a to na dobu neurčitou, neboť nebyla výslovně sjednána doba nájmu, a navrhla žalobu v plném rozsahu zamítnout. 3. V replice žalobce doplnil, že k uzavření konkludentní nájemní smlouvy nedošlo, neboť k tomu je zapotřebí aktivní jednání obou smluvních stran. To však (nepravidelným) hrazením plateb za užívání na straně žalované a pouhým inkasováním plateb žalobcem nebylo naplněno. Žalobce přijaté platby považoval za bezdůvodné obohacení žalované vzniklé užíváním bytové jednotky bez právního důvodu. K uzavření konkludentní nájemní smlouvy nemohlo s ohledem na jednání stran o uzavření smlouvy nové dojít. Sama žalovaná poprvé namítala uzavření konkludentní nájemní smlouvy až při jednání ve věci, byť k vyklizení a opuštění bytové jednotky byla ze strany žalobce vyzývána již dříve. 4. Ze smlouvy o převodu družstevní bytové jednotky do vlastnictví členů družstva uzavřené mezi Bytovým družstvem [anonymizována tři slova] a žalobcem ze dne 18. 7. 2019, z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V -14132/2019-209 a z internetového výpisu z KN - informace o jednotce k 11. 2. 2022 k [list vlastnictví] k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec], bylo soudem zjištěno, že žalobce je od 8. 10. 2019 vlastníkem bytové jednotky č. 101/3 o dispozici 4+1 s příslušenstvím o ploše 82,39 m², umístěné ve třetím podlaží budovy [adresa], část [územní celek], postavené na pozemku parc. č. st. 251, zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ, pro k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec], [územní celek]. 5. Ze smlouvy o podnájmu bytu ze dne 11. 2. 2013 uzavřené mezi žalobcem a žalovanou soud zjistil, že žalobce jakožto nájemce bytové jednotky (z titulu smlouvy o nájmu družstevního bytu uzavřené s Bytovým družstvem [anonymizována tři slova]) a žalovaná jakožto podnájemce uzavřeli podnájemní smlouvu k bytové jednotce na dobu určitou od 11. 2. 2013 do 28. 2. 2018 s automatickou prolongací, na základě které se žalobce zavázal přenechat žalované bytovou jednotku do užívání výhradně za účelem bydlení a žalovaná se zavázala hradit sjednané podnájemné. 6. Z výzvy k předání bytu ze dne 1. 2. 2022 se podává, že žalobce vyzval žalovanou k vyklizení a předání bytové jednotky do 7 dnů od obdržení výzvy, neboť s ohledem na zánik podnájmu v důsledku nabytí vlastnického práva k jednotce ze strany žalobce, nemá žalovaná k jejímu užívání právní titul. 7. Z emailové korespondence uskutečněné mezi žalobcem a žalovanou v období od 18. 1. 2022 do 27. 1. 2022 zjistil soud, že žalobce zaslal žalované celkem dva emaily, jejichž předmětem bylo zaslání příloh – smlouva [anonymizováno], Dohoda o ukončení podnajmu bytu, Předávací protokol BYT Podnájem Zpět, Předávací protokol BYT Podnájem a Smlouva o podnájmu, které se týkají změny v podnájemní smlouvě k jednotce; v reakci na žalobcem zaslané emaily žalovaná uvedla, že by ráda před případným sjednáním nového smluvního vztahu narovnala nedoplatky, případně přeplatky za služby; žalobci dále sdělila, že je toho názoru, že podnájemní smlouva, která je předmětem jejich jednání, je neplatná a jejím uzavřením by došlo k obcházení zákona, neboť by mezi žalobcem (jakožto vlastníkem jednotky) a žalovanou užívající jednotku měla být uzavřena smlouva nájemní; žalovaná žalobci dále sdělila, že jednotku neužívá bez právního důvodu, když okamžikem změny vlastnického práva k jednotce z bytového družstva na žalobce se smlouva podnájemní změnila na smlouvu nájemní s automatickou prolongací; přes to, je však žalovaná ochotna (o uzavření nové smlouvy) jednat, žalobce žalovanou v emailové komunikaci upozornil, že je třeba novou smlouvu o podnájmu uzavřít, neboť původní podnájemní smlouva zanikla převedením jednotky do jeho vlastnictví, a není zde žádný jiný právní důvod, na základě kterého by žalovaná jednotku užívala. Dále žalované přílohou zaslal další návrh podnájemní smlouvy označené jako Smlouva o podnájmu [anonymizována dvě slova] a žádal žalovanou o brzkou reakci, aby došlo k narovnání, že užívá jednotku bez právního důvodu. 8. Ostatní účastníky předložené důkazy (vyúčtování služeb, přehled plateb) soud neprovedl, neboť se nevztahují k prokázání právně významných skutečností pro rozhodnutí projednávané věci. 9. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), když k rozhodným skutečnostem (změny vlastnictví k bytové jednotce) došlo za účinnosti tohoto zákona. 10. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 11. Podle ustanovení § 2278 o.z. podnájem skončí nejpozději s nájmem. 12. Podle ustanovení § 1993 odst. 1 o.z. splyne-li jakýmkoli způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou právo i povinnost, nestanoví-li zákon jinak. 13. Podle ustanovení § 546 o. z. právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. 14. Podle ustanovení § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. 15. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. 16. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky, kterou žalovaná užívá bez právního důvodu. Žalované zpočátku (uzavřením smlouvy o podnájmu) svědčilo právo jednotku užívat. To však zaniklo převodem vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce. V tento okamžik došlo ke splynutí osoby vlastníka jednotky a nájemce bytové jednotky, čímž došlo k zániku nájemního poměru mezi bytovým družstvem a žalobcem. V důsledku zániku nájmu zanikl i podnájemní poměr mezi žalobcem a žalovanou. 17. Soud nepřisvědčil námitce žalované, že změnou vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce (jakožto člena družstva) došlo k přeměně podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní. Takový postup nemá oporu v zákoně, který ohledně této situace naopak předvídá a stanoví, že v případě skončení nájmu končí i podnájem (§ 2278 o. z.). 18. Soud nemohl souhlasit ani s námitkou