21 C 233/2023-221 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 8. 6. 2023 u zdejšího soudu domáhala určení, že výpověď z nájmu sepsaná žalovanou dne 23. 3. 2023, která byla žalobkyni doručena dne 11. 4. 2023, není oprávněná. Tvrdila, že žalovaná je vlastnicí domu stojícího na pozemku parc. č. , hodnota, na adrese , adresa, . Žalobkyně se svým manželem uzavřeli dne 1. 1. 2023 s žalovanou a jejím otcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem domu č.p. , Anonymizováno, na dobu neurčitou. Žalobkyně s manželem žalované v minulosti darovali bytovou jednotku 3 + 1 v , Anonymizováno, . Za to jim byla přislíbena ½ předmětného domu, který žalobkyně několik let obývá. Žalovaná bytovou jednotku prodala. K převodu ½ domu nikdy nedošlo. Žalobkyně má z tohoto důvodu s žalovanou, která je její dcerou, velice komplikovaný vztah. Dne 11. 4. 2023 obdržela žalobkyně od žalované výpověď nájemní smlouvy odůvodněnou nehrazením nájemného po dobu delší než tři měsíce. Žalobkyně vznesla proti výpovědi námitky, protože nájemné ve výši úhrady poplatků hradí. Žalovaná se k námitkám, které jí byly doručeny 28. 4. 2023, nevyjádřila.2. Žalovaná s žalobou ve vyjádření ze 4. 8. 2023 nesouhlasila a navrhovala, aby byla zamítnuta. Tvrdila, že společně s , jméno FO, na straně jedné, uzavřeli dne 1. 1. 2013 se žalobkyní a panem , jméno FO, na straně druhé nájemní smlouvu. Předmětná nájemní smlouva nebyla uzavřena za podmínek stanovených § 685 a násl. obč. zák., který byl zrušen ke dni 1. 1. 2014, tj. nebyla uzavřena smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu. Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti o. z. I přes nesplnění zákonných požadavků, které pro platnost nájemní smlouvy obč. zák. vyžadoval, se žalovaná domnívá, že předmětná nájemní smlouva bude považována za řádně uzavřenou, a to podle ustanovení § 2238 o. z. Předmětem nájemní smlouvy byla stavba č.p. , Anonymizováno, ; rodinný dům v , adresa, v obci , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Účastníci řízení si taktéž předmětnou nájemní smlouvou sjednali nájemné. Dle 1.5 nájemní smlouvy se účastníci řízení dohodli na následujícím znění: „Výše nájemného se sjednává v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5000,- Kč (slovy: pět tisíc korun českých) s tím, že je splatné vždy 1. kalendářní den v měsíci.“. Žalovaná učinila nesporným, že smluvní strany si sjednaly nájemné v částce zahrnující pouze poplatky ve výši 5.000 Kč. Podle ustanovení § 2213 o. z. je nájemce povinen platit nájemné. Podle ustanovení § 1955 odst. 1 o. z. dlužník plní v místě bydliště nebo sídla věřitele. Žalobkyně si musela být vědoma toho, že nájemné dlouhodobě neplatila k rukám žalované. Skutečnost, že žalobkyně údajně hradila nějaké blíže nespecifikované platby třetím osobám – tj. osobám zcela odlišným od žalované, žalobkyni nezbavovalo povinnosti hradit nájemné. Dle přesvědčení žalobkyně je podstatou nájemního vztahu přenechání věci ve vlastnictví pronajímatele k užívání nájemci, který se za toto užívání zavazuje platit pronajímateli nájemné. Žalovaná podala předmětnou výpověď v písemné formě a tato výpověď žalobkyni došla. Žalovaná poučila žalobkyni o jejím právu vznést proti předmětné výpovědi námitky, přičemž žalobkyni dále poučila o jejím právu navrhnout přezkum předmětné výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Žalovaná specifikovala konkrétní výpovědní důvod, pro který se rozhodla vypovědět předmětnou nájemní smlouvu. Žalovaná taktéž ve výpovědi ze dne 23. 3. 2023 upozornila žalobkyni na tříměsíční výpovědní lhůtu, a to s odkazem na příslušné zákonné ustanovení. Žalobkyně doposud nikterak neprokázala, že předmětný návrh o přezkoumání oprávněnosti výpovědi byl podán včasně. Ve své námitce ze dne 12. 4. 2023 žalobkyně uvedla, že výpověď byla doručena dne 12. 4. 2023, přičemž však ve svém návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, podaného dne 8. 6. 2023 žalobkyně opakovaně uvedla, že výpověď jí byla doručena dne 11. 4. 2023. Je možné, že žalobkyně obdržela předmětnou výpověď dříve, a daný návrh o přezkoumání oprávněnosti nebyl včasně podán.3. V dalším vyjádření z 13. 11. 2023 žalovaná uvedla, že je nutné poukázat na vnitřní rozpornost tvrzení žalobkyně. Žalobkyně ve své žalobě opakovaně uváděla, že nájemné hradí řádně. Při jednání ve věci však žalobkyně na dotaz soudu vyjádřila absolutní nepochopení toho, proč by v rámci nájemního vztahu měla žalované hradit nájemné. Později při jednání žalobkyně uvedla, že nájemné a ani jiné platby spojené s předmětem nájmu k rukám žalované nikdy neplatila. Žalobkyně jako podpůrný argument opakovaně uvedla, že v předmětné nájemní smlouvě nebylo sjednáno, ke kterým rukám měla být žalobkyně povinna nájemné hradit. Z výše uváděných tvrzení žalobkyně lze učinit závěr o tom, že žalobkyně nikdy nepojala ani sebemenší úmysl hradit nájemné za užívání předmětné nemovitosti. Žalobkyně se společně s jejím manželem nedlouho po uzavření předmětné nájemní smlouvy, dostala do tíživé finanční situace, jejímž důsledkem byl podaný insolvenční návrh spojený s návrhem na oddlužení. S tíživou finanční situací žalobkyně (a jejího manžela) byla žalovaná obeznámena. Mimo jiné i právě tato těžká životní situace na straně žalobkyně vedla žalovanou k tomu, že v předmětném období nepožadovala pravidelnou úhradu nájemného. Tento stav však neměl trvat věčně – žalovaná předpokládala, že žalobkyně začne plnit své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy právě ve chvíli, kdy s konečnou platností dojde k ukončení insolvenčního řízení, resp. k oddlužení žalobkyně. Tak se však nestalo a žalovaná i nadále užívala předmětnou nemovitost, aniž by žalované za toto užívání hradila nájemné. Mezi účastnicemi tohoto řízení bylo jednáno o darování ½ předmětné nemovitosti s tím, že současně bude uzavřena dohoda o užívání společné věci za 4.999 Kč měsíčně. Tato částka pak v zásadě koresponduje s částkou uvedenou v nájemní smlouvě. K platnému uzavření takovéto dohody mezi účastnicemi však nikdy nedošlo a v platnosti tak zůstala nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2013. Žalobkyně předložila řadu důkazů, které mají v zásadě nulovou vypovídající hodnotu. Mezi účastnicemi byl sjednán úplatný závazek. Účastnice měly vůli uzavřít právě nájemní smlouvu. Skutečnost, že žalovaná dlouhou dobu nevyžadovala po žalobkyni platby nájemného (z důvodů výše popsaných), ještě neznamená, že žalovaná byla oprávněna doživotně užívat předmětnou nemovitost bez povinnosti hradit sjednané nájemné. Není možné vykládat předmětnou nájemní smlouvu jako smlouvu o výpůjčce či smlouvu o výprose. Vztah založený nájemní smlouvou byl úplatný a byl uzavřen na dobu neurčitou. Pokud je stranami sjednána jakákoli úplata, nebude se jednat o výprosu, nýbrž dle okolností, o nájem či jiný obdobný závazek. Vztah mezi účastnicemi je klasickým nájemním vztahem. Úmysl, se kterým uzavíraly účastnice nájemní smlouvu, nikdy netkvěl v tom, přenechat žalobkyni k bezplatnému užívání předmětnou nemovitost.4. V dalším vyjádření ze 17. 1. 2024 žalobkyně namítala, že pro právní posouzení otázky smluvní vůle sporných stran je důležité kompletně zrekonstruovat skutkový stav, zejména pozadí a důvody k uzavření smlouvy označené jako „nájemní smlouva“ ze dne 1. 1. 2013. Smlouva se týká užívání nemovitosti v obci , adresa, . Jedná se o majetek, který původně náležel prvnímu manželovi žalobkyně (otci žalované) a jeho rodině. Nemovitost sloužila jako víkendové a letní sídlo pro celou rodinu. Žalobkyně přitom se svým druhým manželem bydlela v bytě na adrese , adresa, . Žalovaná zde často na náklady své matky pobývala i s dětmi, když neměla partnera. Žalobkyně jí přitom finančně pomáhala i s právními náklady při rozvodu a vymáhání výživného na děti. V létě pak trávili čas právě v nemovitosti, opět často na náklady žalobkyně. Poté, co se žalovaná podruhé vdala, žalobkyně s manželem čím dál více času trávili v nemovitosti a hodlali zde žít trvale s ohledem na odchod žalobkyně do důchodu. V roce 2010 se začalo proto diskutovat nad faktickým a právním řešením situace. Žalovaná s manželem v té době bydleli u prvního manžela žalobkyně, což nebylo vyhovující (proto také časté návštěvy u žalobkyně a v nemovitosti). S ohledem na skutečnost, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, privatizovala bytový fond, bylo dohodnuto, že byt v , Anonymizováno, bude náležet žalované s manželem, protože žalobkyně s manželem se trvale přemístí do nemovitosti. Tak se také stalo od května 2011 poté, co byly v nemovitosti provedeny potřebné úpravy pro trvalé bydlení na náklady žalobkyně s manželem (přívod kanalizace, vody atd.). Nemovitost původně sloužila jen jako letní „chata“ a nebyla určena k trvalému bydlení. Žalovaná s rodinou pak od roku 2011 trvale pobývala v bytě v , Anonymizováno, . Bylo však třeba vyřešit také právní vztahy k nemovitosti, když její polovinu vlastnila paní , tituly před jménem, , jméno FO, (sestřenice prvního manžela žalobkyně a otce žalované). Žalobkyně s manželem neměli dost prostředků na odkup poloviny nemovitosti. Dne 25. 2. 2011 byla podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní k bytu v , Anonymizov