21 C 262/2023-111 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 15. 12. 2022 u Okresního soudu v Českých Budějovicích domáhala zaplacení 111.516 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že mezi žalobkyní, jako pronajímatelem, a žalovanou a , jméno FO, , jako nájemci, byla dne 6. 2. 2018 uzavřena nájemní smlouva. Předmětem nájmu byl byt č. , Anonymizováno, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu čp. , Anonymizováno, v , právnická osoba, v , adresa, . Dodatkem ze dne 20. 11. 2020 byl nájemní vztah , jméno FO, ukončen. Žalovaná se zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 9.500 Kč a zálohy na služby ve výši 2.058 Kč, tj. celkem 11.558 Kč měsíčně. Od 1. 6. 2019 došlo k valorizaci nájemného o 2,1 %. Od 1. 6. 2019 tak nájemné činilo 9.700 Kč. Dohodou o skončení nájmu byl nájem ukončen ke dni 21. 1. 2022. Žalovaná neuhradila nájemné a služby za prosinec 2021 ve výši 11.758 Kč a nájemné a služby za poměrnou část ledna 2022 ve výši 7.965 Kč. Dle smlouvy byla žalovaná povinna byt v den skončení nájmu vyklidit, uklidit, vymalovat a odevzdat jej vyklizený a čistý v řádném stavu. Vzhledem k tomu, že žalovaná tyto povinnosti nesplnila, byla žalobkyně nucena na své náklady provést opravy bytu, a to opravu laminátové podlahy v celém bytě, opravu zdí, včetně výměny části sádrokartonu a výmalbu bytu včetně úklidu. Žalobkyně uhradila za provedení všech těchto činností částku 105.375 Kč. Žalovaná měla nárok na vrácení kauce ve výši 9.500 Kč a přeplatku za vyúčtování za služby za rok 2021 ve výši 4.082 Kč. Dopisem ze dne 20. 10. 2022 žalobkyně provedla započtení uvedených pohledávek žalované vůči žalobkyni oproti uvedeným pohledávkám žalobkyně vůči žalované. Po provedeném započtení má žalovaná vůči žalobkyni dluh z titulu kompenzace za vadné vrácení předmětu nájmu ve výši 91.793 Kč a dluh na nájemném a službách ve výši 11.758 Kč, resp. 7.965 Kč, tj. celkem 111.516 Kč. Dlužná částka nebyla uhrazena ani přes předžalobní výzvu ze dne 20. 10. 2022.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Tvrdila, že je od ledna 2019 z důvodu špatného psychického stavu v invalidním důchodu I. stupně. V době sjednání nájmu pracovala v chráněné dílně. V roce 2021 byla často v pracovní neschopnosti a dostala se do dluhové pasti. V té době měla dluhy ve výši 550.000 Kč. Dopisem ze dne 4. 11. 2021 byla žalobkyní vyrozuměna, že nebude prodloužena nájemní smlouva. Její pes bohužel poničil zeď u hlavních dveří. Když se nastěhovala, parkety byly opravované. Na podlaze byly fleky od vosku. Největší fleky byly na chodbě a u okna v obývacím pokoji. Neví, zda bylo zohledněno opotřebení podlahy, protože v nájmu bydlela skoro 3 roky a už před tím nebyly podlahy nové. Žalovaná v rámci svého vyjádření potvrdila, že do bytu se nastěhovala jako nájemce se svým přítelem , jméno FO, . Byt obývali se psem přítele žalované, který byt poničil. V rámci ukončení vztahu žalované a pana , jméno FO, byla nájemní smlouva přepsána na žalovanou a pan , jméno FO, žalované daroval zmíněného psa. Žalovaná potvrdila, že v bytě došlo k poškození sádrokartonu (pouze však v rozsahu 1 x 1 m bez poškození panelu), byt při předání nebyl vymalován, díry ve zdi od obrázků nebyly zatmeleny a nebyla odstraněna stěna chránící zeď před poškozením od papoušků, které žalovaná vlastnila. Žalovaná připustila, že bylo nutné vyměnit zámek u schránky, neboť do schránky vhodila veškeré klíče od bytu. Žalovaná řešila poškození bytu se svou pojišťovnou, žalobkyně jí však v tomto směru neposkytovala součinnost. Žalovaná uvedla, že jí nebyla vrácena zaplacená jistota ve výši 9.500 Kč, která nadto měla být úročena zákonným úrokem z prodlení. Žalovaná uvedla, že neobdržela přeplatek za energie. Nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2022 ve výši 1.424 Kč žalovaná žalobkyni zaplatila. Žalovaná žádala soud o posouzení, zda bylo nutné na opravu vynaložit tak obrovské částky, které jsou pro ni likvidační. Pro případ, že by jí bylo uloženo žalovanou částku zaplatit, požádala o splátkový kalendář se splátkou 2.000 Kč měsíčně.3. Usnesením Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 5. 2023, č. j. , spisová značka, , jež nabylo právní moci dne 14. 6. 2023, vyslovil tento soud svou místní nepříslušnost a rozhodl o postoupení věci Okresnímu soudu Praha-východ.4. V doplnění žaloby ze dne 15. 12. 2023 žalobkyně uvedla, že práce provedené a vyúčtované fakturou č. , hodnota, byly uhrazeny dne 9. 3. 2022. Stav bytu v době jeho převzetí žalovanou byl obvyklý, bez poškození. Žalovaná při převzetí bytu podepsala protokol o převzetí bytu (přílohy č. 1 a 2 nájemní smlouvy), kde bylo uvedeno, že byt je nepoškozený, a nebyly zde uvedeny žádné závady. Byt za žalobkyni žalované předávala paní , jméno FO, – , jméno FO, , právnická osoba, . Při ukončení nájmu žalované byl byt poškozen, jelikož byla poškozena sádrokartonová příčka (cca 1m x 1m). Dále byla poškozena podlaha v celém bytě, a to zřejmě psem žalované, který na podlahu močil a tuto i poškrábal. Byla nutná výmalba bytu. Dále bylo nutné vyměnit poštovní schránku, do níž žalovaná z nepochopitelných důvodů vhodila jediné klíče od bytu. Byt přebírala za žalobkyni paní , jméno FO, ze správcovské společnosti , Anonymizováno, . Žalobkyně uplatňuje za prosinec 2021 nárok na dlužné nájemné ve výši 9.700 Kč a nárok na zálohu na služby ve výši 2.058 Kč. Za měsíc leden 2022 původně žalobkyně uplatnila nárok na poměrné nájemné do okamžiku skončení nájemního vztahu ve výši 6.571 Kč a nárok na poměrnou část zálohy na služby ve výši 1.394 Kč. V mezidobí od podání žaloby došlo k vyúčtování zálohy na služby, přičemž dle vyúčtování činil nárok žalobkyně na zaplacení nákladů za služby částku 1.424 Kč, která byla skutečně žalovanou dne 17. 7. 2023 uhrazena, tj. po podání žaloby. Žalobkyně tak změnila žalobu následovně: za měsíc leden 2022 uplatňuje místo částky 1.394 Kč na služby částku 1.424 Kč dle vyúčtování, tj. o 30 Kč navyšuje uplatněný nárok; s ohledem na úhradu částky 1.424 Kč žalovanou, avšak po odpočtu navýšení žalované částky ve výši 30 Kč bere zpět žalobu co do částky 1.394 Kč v důsledku úhrady žalované. Žalovaná částka po částečném zpětvzetí činí 110.122 Kč. Žalobkyně dále požaduje úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 111.516 Kč od 1. 8. 2022 do 17. 7. 2023 a z částky 110.122 Kč od 18. 7. 2023 do zaplacení. Žalovaná žalobkyni předala kontakt na svou kontaktní osobu v pojišťovně , Anonymizováno, , paní , jméno FO, , se kterou žalobkyně komunikovala, avšak tato následně přestala komunikovat, a to zřejmě z důvodu, že dle předběžného sdělení se na škody způsobené psem pojištění žalované nemělo vztahovat. Žalobkyně tedy poskytla žalované veškerou součinnost při řešení škodní události.Skutková zjištění5. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav věci.6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně je zapsanou akciovou společností, jejímž předmětem podnikání je i koupě, prodej a pronájem nemovitostí.7. Z informace o stavbě soud zjistil, že žalobkyně je výlučným vlastníkem bytového domu č. p. , Anonymizováno, , v k. ú. , právnická osoba, .8. Z nájemní smlouvy ze dne 6. 2. 2018 soud zjistil, že žalobkyně pronajala žalované a panu , jméno FO, byt číslo , Anonymizováno, v 2. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , právnická osoba, , na evidenční adrese , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2018 do 31. 1. 2019 s možností automatického prodloužení nájemného vždy o jeden rok, pokud některá ze stran smlouvy nesdělí vůli nájem ukončit. Nájemné bylo sjednáno na částku 9.500 Kč měsíčně a byla dohodnuta valorizace nájemného dle růstu spotřebitelských cen. Nájemce se dále zavázal hradit společně s nájemným i zálohy na služby ve výši 2.058 Kč měsíčně. Byla sjednána kauce ve výši 9.500 Kč splatná ke dni uzavření nájemní smlouvy. Dále bylo v nájemní smlouvě sjednáno, že po ukončení nájmu je nájemce povinen byt vyklidit, uklidit, vymalovat a odevzdat jej vyklizený a čistý v řádném stavu. Z přílohy č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že byt je umístěn v novostavbě, má nová neporušená a funkční okna a dveře, nová a neporušená je i výmalba, dlažba a obklady. V bytě byla laminátová plovoucí podlaha. Z přílohy č. 2 k nájemní smlouvě soud zjistil, že v rámci předání bytu nebyly v předávacím protokolu zaznamenány žádné vady, které měl byt při převzetí nájemci.9. Z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 20. 11. 2020 soud zjistil, že nadále je nájemcem bytu pouze žalovaná.10. Z upozornění ze dne 15. 5. 2019 soud zjistil, že žalobkyně s účinností od 1. 6. 2019 zvýšila nájemné v souvislosti s růstem spotřebitelských cen na 9.700 Kč měsíčně.11. Z potvrzení o registraci škody ze dne 3. 12. 2021 soud zjistil, že pojišťovna , Anonymizováno, sdělila žalované, že její pojistnou událost z pojištění majetku a odpovědnosti občanů, kde poškozenou je žalobkyně, pojišťovna zaregistrovala a bude ji řešit.12. Ze screenshotu komunikace mezi žalovanou a paní , jméno FO, ze společnosti , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaná dne 25. 12. 2021 informovala paní , jméno FO, , že již opustila byt, neopravila