46 C 491/2022-235 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou podanou dne 15. 11. 2022 domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k bytové jednotce č. , hodnota, , , adresa, . Tvrdil, že vlastní 8/9 nemovitosti, zatímco žalovaný vlastní 1/9 nemovitosti. Žalobce nabyl podíl ve výši 4/9 nemovitosti od paní , jméno FO, kupní smlouvou ze dne 16. 7. 2022 za cenu 730.000 Kč. Další podíl ve výši 4/9 nemovitosti zakoupil ve výběrovém řízení v rámci insolvenčního řízení kupní smlouvou ze dne 20. 7. 2022 rovněž za cenu 730.000 Kč. Žalovaný nabyl předmětný podíl ve výši 1/9 v dražbě za částku 54.000 Kč v roce 2017. Nemovitost není možné rozdělit tak, aby mohli účastníci plnohodnotně nemovitost využívat, neboť by nebyla funkčním celkem. Navrhoval, aby mu byl přikázán podíl žalovaného za současné úhrady odpovídajícího vypořádacího podílu ve výši 182.500 Kč. Poukazoval na to, že je majoritním spoluvlastníkem a že žalovaný nikdy nehradil platby spojené s vlastnictvím bytové jednotky. Dále tvrdil, že dům není v dobrém stavu a že se žalovaný o nemovitost nestaral. Bytová jednotka je ve velmi špatném stavu, je neobývána a je neobyvatelná.2. Žalovaný ve vyjádření z 26. 1. 2023 souhlasil s tím, aby bylo podílové spoluvlastnictví zrušeno a vypořádáno. Nesouhlasil však s tím, aby byla nemovitost přikázána do výlučného vlastnictví žalobce. Domáhal se toho, aby byla nemovitost přikázán do jeho výlučného vlastnictví s tím, že žalobci na vypořádání spoluvlastnictví uhradí částku ve výši 1.460.000 Kč. Tvrdil, že má o nemovitost zájem, mimo jiné z důvodu, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. 71, na němž stojí budova, v níže se nachází předmětná jednotka, resp. že tento pozemek je z části ve výlučném vlastnictví žalovaného (id. ½) a z části ve společném jmění manželů, žalovaného a jeho manželky , jméno FO, (id. ½). Žalovaný má zájem v budoucnu využít nemovitost k bydlení jednoho ze svých potomků. K nemovitosti má dlouholetý vztah. Žalovaný by vypořádáním ve prospěch žalobce pozbyl členství ve společenství vlastníků jednotek nemovitosti a zůstalo by mu holé vlastnictví pozemku pod budovou. Žalobce žádný vztah k nemovitosti nemá, kupoval nemovitost v nedávné době a s vědomím, že kupuje pouze spoluvlastnicky podíl k nemovitosti v budově, která stojí na pozemku žalovaného. Žalobce začal žalovaného zahrnovat nesmyslnými ultimáty s tím, že pokud nepřistoupí žalovaný na názor žalobce, o spoluvlastnický podíl přijde.3. V dalším vyjádření z 3. 4. 2023 žalovaný namítal, že listiny, které žalobce předkládal při jednání dne 10. 3. 2023 jsou pro řízení zcela irelevantní. Předložení listin je ryze účelové s cílem vykreslit nepravdivý obraz ohledně postoje žalovaného vůči SVJ. Existuje legitimní zájem na vzájemné komunikaci mezi vlastníky budovy a vlastníkem pozemku. Pokud by žalovaný přišel o své postavení člena SVJ, komunikace mezi ním a vlastníky budovy by se jednoznačně velmi zhoršila. Žalovaný má zájem na tom podílet se na rozhodování o budově, která stojí na pozemku v jeho vlastnictví. Vztahy mezi žalobcem a žalovaným jsou trvale narušeny z důvodů neustálých neshod.Skutková zjištění4. Při jednání konaném dne 10. 3. 2023 učinili účastníci nesporným, že se jedná o bytovou jednotku 3+1, 64 m2. Dále bylo nesporné, že oba účastníci jsou spoluvlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, vymezené v domě č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , žalobce o velikosti podílu 8/9 a žalovaný o velikosti 1/9.5. Mezi účastníky zůstalo sporným, jaká je obvyklá cena předmětných nemovitých věcí a komu mají být přikázány.6. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.7. Z údaje o dosažených cenách nemovitostí podle řízení, číslo řízení: , Anonymizováno, bylo zjištěno, že cena nemovitosti, která byla předmětem tohoto řízení, činila 54.000 Kč. Podkladem pro zápis bylo usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 8. 2. 2017, č. j. , spisová značka, .8. Z kupní smlouvy ze dne 16. 7. 2022 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi , jméno FO, jako prodávající a žalobcem jako kupujícím. Předmětem převodu byl spoluvlastnický podíl o velikosti 4/9 na jednotce č. , Anonymizováno, a společných částech. Kupní cena činila 730.000 Kč.9. Z kupní smlouvy ze dne 20. 7. 2022 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi insolvenčním správcem jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím. Předmětem převodu byl spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, na jednotce č. , Anonymizováno, a společných částech. Kupní cena činila 730.000 Kč.10. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 15. 11. 2022 a 26. 1. 2023 pro LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, bylo zjištěno, že účastníci byli evidováni jako spoluvlastníci jednotky č. , Anonymizováno, a podílu na společných částech domu (77/560), a to žalobce s podílem 8/9 a žalovaný s podílem 1/9. Nabývacím titulem žalovaného bylo usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 8. 2. 2017, č. j. , spisová značka, . Nabývacími tituly žalobce byly kupní smlouvy z 16. 7. 2022 a 20. 7. 2022.11. Z informace o stavbě č. p. 53, 54 v k.ú. , adresa, k datu 9. 3. 2023 bylo zjištěno, že tato stavba stojí na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, . Je zde vymezeno 8 jednotek, a to , Anonymizováno, .12. Z náhledu z elektronického bankovnictví žalobce bylo zjištěno, že na jeho účtu byl zůstatek 278.648,49 Kč.13. Z náhledu do internetového bankovnictví žalobce předloženého při jednání dne 21. 10. 2025 bylo zjištěno, že žalobce mý na svých účtech zůstatek v celkové výši 388.870,53 Kč (357.952,31 Kč + 234,40 Kč + 30.683,82 Kč).14. Ze znaleckého posudku č. 4724-39-2023 vypracovaného dne 27. 12. 2023 znalcem , právnická osoba, podle stavu ke dni 16. 8. 2023 bylo zjištěno, že znalec provedl dne 16. 8. 2023 prohlídku se zaměřením. Znalec vyšel z toho, že se jedná o byt dispozice 3+1, nacházející se ve 3.NP, velikosti 77 m², který se skládá ze 3 pokojů (předsíně, kuchyně, koupelny a WC, sklepní kóje v 1.PP). Byt se nachází se v budově č.p. , Anonymizováno, , která stojí na pozemku parc. č. , hodnota, , výměra 320 m². Dle evidence KN je bytová jednotka bez spoluvlastnického podílu k pozemku parc. č. , hodnota, . Byt se nachází ve starším samostatně stojícím bytovém domě postaveném cca v 60-70 letech minulého století, jako tehdejší „bytovka“ pro zaměstnance místního ZD. V přízemí domu se nacházejí technické prostory a sklepy, přičemž v každé sklepní kóji se nachází původní kotel na tuhá paliva pro ústřední vytápění bytu. Stáří domu se odhaduje na cca 55 roků. Byt není obydlen a ani není v technickém stavu který by obývání bytu umožňoval. Kotel na vytápění není funkční. Vnitřní vybavení bytu je převážně původního provedení. V bytě jsou patrné dílčí práce směřující k částečné obnově vybavení bytové jednotky. Je proveden nový povrchový rozvod ústředního vytápění a osazeny nové deskové radiátory. Započaté byly elektro práce nových rozvodů, vč. oprav omítek a elektrický bojler na teplou vodu umístěný v koupelně. Práce však budí dojem, že byly prováděny v ne zcela odborné kvalitě, či v nižším standardu provedení, v porovnání se současnými požadavky na rekonstrukci. Zejména nebyly zcela dokončeny, resp. nevedly ke stavu, aby byt mohl bez závad sloužit pro bydlení. Technický stav je tak nevyhovující a bez náležité údržby. Vnitřní vybavení bytu obsahuje podlahy s původním povrchem bukové vlýsky a PVC. V kuchyni je pouze torzo po kuchyňské lince. V bytě chybí část dveří, povrchy podlah jsou poškozené. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné. Koupelna je standardně vybavená, vana a umyvadlo, WC je samostatně. Dům nemá zateplenou fasádu, je bez vnitřního osobního výtahu. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanoveno na základě hodnot zjištěných nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Znalec dospěl k závěru o zjištěné ceně 992.230 Kč. Po zadání parametrů bytové jednotky do aplikace CenovaMapa.cz bylo uvedeno, že „nelze stanovit věrohodný odhad pro nedostatek srovnávacích údajů“. Znalec zohlednil kopie kupních smluv z července 2022 předložených žalobcem (21.324 Kč/m2) a dále inzerátu na prodej bytu v obci , adresa, (32.337 Kč/m2). Dospěl k závěru o porovnávací ceně 2.066.000 Kč (26.830 Kč/m2 x 77 m2).15. Při jednání dne 21. 5. 2024 znalec vypověděl, že vždy nejprve oceňuje nemovito