8 C 216/2017-377 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou původně domáhal rozhodnutí soudu, jímž by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit mu částku [částka] s příslušenstvím a náklady řízení. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaný jsou t. č. spoluvlastníky každý s podílem o velikosti jedné poloviny bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], která stojí na pozemku st. [parcelní číslo] v kat. úz. [obec]. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl k jednotce ke dni [datum], dřívějším spoluvlastníkem byla do uvedeného dne Ing. [jméno] [příjmení]. Žalovaný po celou dobu od roku 2014 užívá celou bytovou jednotku, užíváním věci nad rámec spoluvlastnického podílu se žalovaný bezdůvodně obohacuje v rozsahu poloviny obvyklého nájemného, které činilo v roce 2014 částku [částka] měsíčně, v roce 2015 částku [částka] měsíčně a v letech 2016 a [částka] měsíčně. Žalobce se domáhal náhrady za období od [datum] do [datum], když nároku za období, kdy ještě nebyl vlastníkem (do [datum]) se domáhá na základě smlouvy o postoupení pohledávky uzavřené s předchozí vlastnicí Ing. [příjmení]. Výši bezdůvodného obohacení – obvyklého nájemného – opírá o znalecký posudek JUDr. [jméno] [příjmení]. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že předchozí vlastník spoluvlastnického podílu Ing. [příjmení] nabyla podíl v rámci exekuce, nikdy neusilovala o užívání bytu, ani žalobce neměl nikdy snahu byt užívat, dva cizí lidé byt o 4 místnostech ani užívat nemohou. Kromě žalovaného byt užívá i jeho syn a bývalá družka. Ze strany žalovaného tak nevzniká žádné bezdůvodné obohacení. Žalovaný sporoval i výši tvrzeného obvyklého nájemného. 3. V průběhu řízení žalobce, v reakci na běh času a obsah znaleckého posudku znaleckého ústavu žalobu opakovaně rozšířil, nejprve na částku [částka] s příslušenstvím, když se domáhal částky za jednotlivé měsíce nižší než v žalobě dle znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], rozšířil však období, za které požaduje plnění, a to za období [datum] až [datum]. Dalším rozšířením žaloby ze dne [datum] rozšířil žalobce žalobu o dalších [částka] (4 x [částka]) za období říjen 2019 až leden 2020, později došlo ještě k rozšíření žaloby podáním ze dne [datum] o nároky za dalších 15 měsíců za období od [datum] do [datum], když částečně upravil dříve požadované částky za jednotlivé měsíce, pokud jde o rok 2018, a celkově se domáhá částky [částka]. Soud postupná rozšíření žaloby připustil. Ke dni rozhodování soudu žalobce požadoval úhradu bezdůvodného obohacení ve výši [částka] za rok 2014 (5 měsíců), [částka] za rok 2015, [částka] za rok 2016, [částka] za rok 2017, [částka] za rok 2018, [částka] za rok 2019, [částka] za rok 2020 a [částka] za 4 měsíce v roce 2021, celkem [částka]. 4. Z provedeného dokazování bylo zjištěno: Podle výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], která stojí na pozemku st. [parcelní číslo] v kat. úz. [obec] každý s podílem o velikosti ½ žalobce a žalovaný. [příjmení] mezi účastníky je, že dřívějším spoluvlastníkem bytu byla Ing. [jméno] [příjmení]. 5. Dopisem ze dne [datum] žalobce oznámil žalovanému, že mu byla postoupena pohledávka Ing. [jméno] [příjmení] za žalovaným ve výši [částka] z titulu bezdůvodného obohacení za užívání celé předmětné bytové jednotky v období od [datum] do [datum]. Dopisem ze dne [datum] vyzýval žalobce žalovaného k úhradě částky [částka] z titulu shora uvedené postoupené pohledávky a dále jako nový spoluvlastník bytové jednotky z titulu bezdůvodného obohacení za její užívání počínaje [datum] do [datum] (dopis z [datum], předžalobní upomínka). Později žalobce vyzýval žalovaného k úhradě bezdůvodného obohacení i za další období od [datum] do [datum] a rovněž za období [datum] až [datum] a období leden až duben 2021 (dopis ze dne [datum], ze dne [datum] a ze dne [datum]). Žalobce jako postupník a Ing. [jméno] [příjmení] jako postupitel uzavřeli dne [datum] smlouvu, na základě které Ing. [příjmení] postoupila na žalobce pohledávku za žalovaným ve výši [částka] z bezdůvodného obohacení za výlučné užívání předmětného bytu v období [datum] do [datum] (smlouva o úplatném postoupení pohledávek). 6. Právní zástupce žalovaného k návrhu dohody o nájmu uvedl, že žalovaný nemůže uzavřít nájemní smlouvu na něco, co vlastní; jinou věcí je případné bezdůvodné obohacení, které plyne z toho, že žalovaný užívá celou věc. Žalovaný tehdy nabízel z tohoto titulu částku ve výši [částka] měsíčně (dopis z [datum]). [jméno] [příjmení] v prosinci 2014 a opětovně v březnu 2015 vyzývala žalovaného k dohodě o způsobu užívání bytové jednotky, která tehdy byla v jejich spoluvlastnictví a pro případ výlučného užívání žalovaným žádala o úhradu částky [částka] měsíčně (e-mailová komunikace z prosince 2014 a března 2015). 7. Svědkyně [příjmení] [příjmení] vypověděla, že se žalovaným jsou již 17 let, žili jako druh a družka, mají společného syna narozeného v roce 2002. Bydlí společně v jedné domácnosti, o financování bydlení se stará žalovaný. Partnerský vztah již se žalovaným nemá zhruba tři čtyři roky. Každý z nich užívá jeden pokoj, kuchyň a koupelnu užívají společně. Přesnou představu o budoucím bydlení nemá, asi by si měla najít nějaký nájem nebo něco jako nájemné žalovanému platit. Žalovaný ji žádal při hádkách, aby odešla, ale když zjistil, že nemá kam, toleruje ji v bytě. V předmětném bytě jsou tři pokoje, kuchyň a koupelna, záchod je na společné chodbě, ale jen k jejich bytu. [příjmení] [jméno] [příjmení] jednala jen jednou, pak jednala výhradně se žalovaným. Žalobce přímo ji nikdy nekontaktoval. 8. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že koupi spoluvlastnického podílu na bytové jednotce uskutečnila kvůli příznivé ceně k řešení bytové situace dcery, jednala s paní [příjmení] i se žalovaným o možném způsobu vypořádání, žádná z možností, o které jednali, však nebyla z jejich vůle realizována. [příjmení] [příjmení] svědkyně ústně vyzývala, aby byt opustila. Žalovaný se na ni neobracel v tom smyslu, že by žádal součinnost směřující k jejímu vystěhování, ani žádné takové kroky sám nečinil. Ona vnímala paní [příjmení] a žalovaného jako druha a družku. 9. [jméno] [příjmení], dcera žalovaného, vypověděla jako svědkyně, že paní [příjmení] chtěla prodat spoluvlastnický podíl žalovanému, paní [příjmení] slíbila na to sehnat peníze, ale neuspěla. [příjmení] [příjmení] a žalovaný již nežijí v družském svazku, ovšem žijí ve společné domácnosti, ledničku mají jednu společnou. 10. Ze závěrů znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který objednal zástupce žalobce, soud vycházet nemohl, když znalec předmětnou bytovou jednotku nenavštívil a tedy ji uvnitř neviděl, žalovaný o zpracování znaleckého posudku nebyl vůbec informován, při vypracování posudku znalec vycházel pouze z informací poskytnutých mu žalobcem. 11. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce [celé jméno znalce] rovněž nebylo možné vycházet, když tento při určování pouze převzal nabídkové ceny nájemného u bytů použitých pro srovnávací metodu již v posudku JUDr. [příjmení], přičemž nepřidal žádný jiný srovnávací byt (s odůvodněním, že žádný srovnatelný nenašel) ani nezjišťoval, zda vůbec a za jaké ceny byly srovnávané byty pronajaty, závěry velice stručného znaleckého posudku pak nebyl schopen při jednání vysvětlit a obhájit. 12. Ze znaleckého posudku [anonymizována tři slova] – [právnická osoba] a z výslechu zpracovatele znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že obvyklé měsíční nájemné za předmětnou bytovou jednotku v roce 2020 činilo [částka], ve vztahu k spoluvlastnickému podílu žalovaného který nemá právně zajištěn přístup k bytovému domu, obvyklé nájemné pak představovalo částku [částka], za rok 2019 činilo za celý byt částku [částka], ve vztahu k spoluvlastnickému podílu žalovaného [částka], a za rok 2018 činilo celkem [částka], za podíl žalovaného pak [částka]. Znalecký posudek je obsáhlý, přehledný a přesvědčivý, žádný z účastníků k němu neměl námitky. Zohledněn byl i stav bytové jednotky a umístění [příjmení] na chodbě mimo byt, přičemž však nejde o společné WC pro více bytů. K doplňujícímu dotazu na výši obvyklého nájemného za rok 2021 uvedl zpracovatel znaleckého posudku, že nepochybně takové nájemné není nižší, než bylo v roce 2020. 13. Ze znaleckého posudku [právnická osoba] a z výpovědi zpracovatelky znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil obvyklou výši měsíčního nájemného za celek bytové jednotky za roky 2014 až 2017, kdy v roce 2014 činilo [částka], v roce 2015 činilo [částka], v roce 2016 činilo [částka] a v roce 2017 činilo [částka]. Byť v tomto znaleckém posudku nebylo použito větší množství srovnávacích bytů (a je pravděpodobné, že jeden z nich byl použit dokonce dvakrát), pomocné koeficienty nebyly zvoleny ve všech případech zcela logicky, znalecký ústav nepřihlédl k dílčí komplikaci omezeného právního přístupu žalovaného k bytu, závěry tohoto posudku se však prakticky shodují se závěry znaleckého posudku zpracov