3 C 115/2024-58 — Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou

1. Žalobce podal dne 4. 6. 2024 žalobu ve věci výše rubrikované. Domáhal se zaplacení nájemného za dobu od srpna 2023 do listopadu 2023, doplatku za spotřebovanou elektřinu, vodu a topení za srpen a smluvní pokuty. Během řízení omezil žalobce žalobu o nárok na doplatek za spotřebovanou elektřinu, vodu a topení v srpnu 2023 - 3500 Kč s úrokem z prodlení. V téže části již bylo řízení zastaveno.2. Žalobce tvrdil, že dne 1. 1. 2022 uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu a přenechal jí k užívání byt č. 1 v domě č. , číslo, v , město, . Žalovaná se zavázala platit nájemné 11000 Kč měsíčně, vždy do 15. dne toho měsíce, za který se platí. Nájem byl dohodnut na dobu neurčitou, s možností jeho ukončení formou výpovědi s výpovědní lhůtou. Pro případ prodlení s placením nájemného si strany sjednaly smluvní pokutu 0,05 % denně z dlužné částky.3. Nebylo sporu o tom, že žalobce je vlastníkem domu č. , číslo, v , město, .4. Nebylo sporné ani tvrzení o nájemním vztahu. A žalobce je též doložil nájemní smlouvou. Ze smlouvy plyne, že platba nájemného v sobě zahrnuje i platbu za elektřinu 2000 Kč, za vodu 500 Kč a za topení 1000 Kč. Ukončení nájmu bylo dohodnuto formou výpovědi s tříměsíční výpovědní lhůtou běžící od prvního dne měsíce následujícího po jejím doručení protistraně, popř. i dohodou o ukončení nájmu, v písemné formě.5. Dále žalobce tvrdil, že žalovaná mu nezaplatila nájemné za měsíc srpen 2023. Vyzval ji k doplacení dopisem ze dne 17. 8. 2023, zásilka se mu však vrátila jako nedoručená. Žalovaná mu poslala výpověď z nájmu dopisem doručeným 4. 9. 2023.6. Upomínka o zaplacení srpnového nájemného nebyla sporná a žalobce ji též doložil dopisem ze dne 17. 8. 2023 a dokladem České pošty o jeho odeslání na adresu , adresa, . Výpověď z nájmu nese datum 31. 8. 2023 a žalovaná v ní popsala důvody ukončení nájmu jako osobní okolnosti, které jí nedovolují pokračovat v nájmu - tíživé zhoršení finanční situace, změna školy jejího syna a jiné osobní důvody. Podle údajů podací pošty na obálce byla výpověď odeslána žalobci dne 1. 9. 2023. Žalobce předložil odpověď na výpověď, datovanou 16. 9. 2023 (podle podací potvrzenky pošty odeslanou téhož dne), kde potvrdil převzetí výpovědi dne 4. 9. 2023 a vyzval žalovanou k doplacení 18500 Kč nájemného za srpen a září a k zaplacení smluvní pokuty a dále ji vyzval k vyklizení jejích věcí ze sklepa domu a zahrady a k uvedení poškozeného bytu do původního stavu.7. Dále žalobce tvrdil, že žalovaná mu dluží nájemné za každý z měsíců od srpna do prosince 2023, vždy 7500 Kč. Smluvní pokutu 4777 Kč vypočítal žalobce jako součet 1589,50 Kč z 11000 Kč za dobu od 16. 8. 2023 do 31. 5. 2024, dále 967,50 Kč ze 7500 Kč za dobu od 16. 9. 2023 do 31. 5. 2024, dále 855 Kč ze 7500 Kč za dobu od 16. 10. 2023 do 31. 5. 2024, dále 738,75 Kč ze 7500 Kč za dobu od 16. 11. 2023 do 31. 5. 2024 a dále 626,25 Kč ze 7500 Kč za dobu od 16. 12. 2023 do 31. 5. 2024.8. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Tvrdila, že se ústně dohodla se žalobcem na okamžitém ukončení nájmu. Dále tvrdila, že se v srpnu 2023 spolu dohodli tak, že žalobce připraví dohodu o ukončení nájmu. Když tak neučinil, sama mu poslala 1. 9. 2023 výpověď.Dále tvrdila, že již v červenci zaplatila nájemné na srpen.Dále tvrdila, že výpovědní doba měla dle nájemní smlouvy běžet od druhého dne po doručení výpovědi protistraně, nikoliv až od následujícího měsíce.Dále tvrdila, že zaplatila žalobci srpnové nájemné. Dne 13. 8. 2023 se odstěhovala z bytu, a tak by neměla platit za vodu a elektřinu za celý měsíc srpen.Dále tvrdila, že žalobce jí nezajistil nerušené užívání bytu, avšak nezajistil. Během posledního roku nájmu ji obtěžoval nájemník , jméno FO, , který jí bránil v parkování, znečišťoval okolí domu, vyhrožoval jí usmrcením psa a neměl rád děti. Nevhodnými sexuálními výzvami obtěžoval žalovanou i její dospívající dceru. Obdobně se choval i k přítelkyni žalované , jméno FO, , takže ta ji pak již odmítala navštěvovat. Žalobce s , jméno FO, uráželi přátele žalované, když k ní přišli na návštěvu. Žalobce v posledním roce urážel i žalovanou. Před 3 lety někdo nalil vodu do palivové nádrže automobilu žalované a poškodil je tak. Žalovaná předpokládá, že to provedl p. , jméno FO, . Dále žalobce bránil žalované v parkování na dvoře domu, avšak na její žádost od toho ustoupil a přestal jí v tom bránit. Dále žalobce od února 2023 neopravoval zapáchající odpady a čističku odpadů, takže po dobu 4 měsíců nebylo možné v domě vydržet pro strašlivý zápach. Žalovaná marně žádala žalobce o opravu a odstranění zápachu, žalovaný odmítl opravu. Dále žalobce uzavřel přívod vody a elektřiny na zahradu a tím znemožnil žalované pěstování zeleniny. Dále tvrdila, že žalobce jí zadržuje její věci v ceně 50-60000 Kč.Stejně tak žalobce nedbal žádostí žalované o opravu přívodu vody do bytu. Přitom kolísavý tlak vody vedl k tou, že se žalovaná několikrát opařila horkou vodou.Žalovaná se dovolávala ust. § 2266 občanského zákoníku jako důvodu pro vypovězení nájmu bez výpovědní doby pro případ, kdy pronajímatel ani v dodatečné lhůtě neodstraní závady.Dále prováděla pro žalobce řadu prací jako úklid bytů, zajistila mu další nájemníky, starala se mu o psa a dobytek, přebírala za něho balíky.Dále tvrdila, že žalobce ubytoval v bytu nové nájemníky ještě v r. 2023.9. Žalobce popřel ústní dohodu se žalovanou o ukončení nájmu. Popřel její tvrzení o tom, že by s ní při jejím stěhování kouřil a pil kávu. Potvrdil, že si mu žalovaná stěžovala na zápach z odpadů a kolísavý tlak vody, vždy to však opravil a nedostatky odstranil.10. Nebylo sporu o tom, že žalovaná odeslala žalobci dopis s výpovědí až 1. 9. 2023.11. Žalovaná neprokázala svoje tvrzení o ústní dohodě se žalobcem, ačkoliv k tomu soud provedl důkazy podle jejího návrhu. Existence takové dohody neplyne z výpovědi , jméno FO, , ani z výpovědí , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Neplyne ani ze záznamu elektronické korespondence účastníků.12. Žalovaná rovněž neprokázala zaplacení nájemného na srpen. Sice předložila soudu záznam z elektronického bankovnictví, který dokládá platbu v červenci, avšak z něho však neplyne určení platby. Žalobce potvrdil, že mu žalovaná zaplatila onu platbu, avšak namítl, že se jednalo o nájemné za červenec. Tomu odpovídá i obsah nájemní smlouvy - podle ust. jejího čl. V/3 se nájemné mělo platit vždy do 15 dne příslušného měsíce, nikoliv předem.13. Na výsledek tohoto sporu nemají vliv tvrzení žalované o nedostatcích v domě (o kolísavém tlaku a teplotě vody, zápachu z odpadu, chování ostatních obyvatelů domu či sexuálních návrzích ze strany žalobce a dalšího nájemníka), když nic z toho nevedlo žalovanou k ukončení nájmu. Nelze se dovolávat možnosti vypovězení nájmu výpovědí bez výpovědní doby, když takovou výpověď žalovaná nedala. Proto také soud nevedl další dokazování k těmto námitkám. Proto také nevyužil pro rozhodnutí fotografie bytu žalované - na výsledek sporu o zaplacení nemá vliv stav bytu při jeho vyklizení. Nelze přehlédnout ani to, že v písemné výpovědi z nájmu žalovaná uvedla zcela jiné důvody výpovědi.14. Stejně tak nejsou pro toto řízení významná (jinak nesporná) tvrzení žalované o tom, že jí žalobce zadržuje její věci. To žalovanou nezprošťuje povinnosti zaplatit dohodnuté nájemné. Nad rámec tohoto řízení se soud pokusil zprostředkovat dohodu účastníků o vydání věcí, ale žalovaná nakonec prohlásila, že je již nechce.15. V posuzovaném případě se jedná o závazkový právní vztah – nájemní smlouvu ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalovaná vypověděla nájem výpovědí z 31. 8. 2023, tu doručila žalobci 4. 9. 2023, tedy 3měsíční výpovědní doba skončila až 31. 12. 2023. Neprokázalo se, že by snad nájem skončil dříve. Žalovaná nesplnila svoji povinnost, když nezaplatila nájemné za dobu od 1. 8. do 31. 12. 2023. Proto je povinna zaplatit žalobci nájemné za celou dobu trvání nájemního vztahu, včetně výpovědní doby. Žalobce prokázal nájemní smlouvou a vyúčtováním služeb, že nové nájemníky má v bytu až od začátku r. 2024 (tj. po skončení nájmu žalované). Žalovaná je v prodlení se zaplacením, a proto je povinna zaplatit žalobci i dohodnutou smluvní pokutu 0,05 % denně z dlužného nájemného, celkem 4777 Kč za dobu do 31. 5. 2024. Pro prodlení žalované žalobci vznikl nárok i na úroky z prodlení ve smyslu ust. § 1970 občanského zákoníku: Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. (ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) Proto soud vyhověl žalobě.16. Žalobce uspěl ve sporu, a proto mu soud přiznal plnou náhradu nákla