33 C 122/2021-76 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud žalované uložil povinnost vyklidit byt [číslo] nacházející se v domě [adresa] v ulici U [anonymizováno] ve [obec]. Žalobu odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli v minulosti nájemní smlouvu č. [anonymizováno] [číslo] 1992, kterou již žalobce nemá k dispozici, ale jedná se o nájemní smlouvu z roku 1992. Posledním dodatkem ke smlouvě ze dne [datum] byl nájemní vztah prodloužen do 31. 3. 2021. Nájemní vztah nebyl dále prodloužen a i přesto žalovaná byt užívá bez právního důvodu. Žalovaná byla výzvou ze dne 6. 4. 2021 vyzvána k vyklizení a předání bytu, což neučinila. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že byt užívá od roku 1992 a po celou dobu nájmu jí byla nájemní smlouva vždy o rok bez problémů dodatkem prodloužena. Je přesvědčena, že nájemní smlouva v roce 1992 byla uzavřena na dobu neurčitou, a pokud na dobu určitou, tak s opcí na prodlužování nájemního vztahu na základě žádosti nájemce. Vzhledem k tomu, že řádně plnila povinnosti nájemce a platební morálka byla téměř bezchybná, neměla tedy důvod očekávat, že nájem prodloužen nebude. Dále uvedla, že neprodloužení nájmu na období 2021 /2022 jí bylo oznámeno starostou obce, který tak učinil svévolně bez vědomí zastupitelstva, proto podala žádost k zastupitelstvu [anonymizováno] [obec] o prodloužení nájemní smlouvy, neboť toto právo si historicky odsouhlasilo zastupitelstvo do své pravomoci. Při projednání žádosti místostarostka nepravdivě informovala členy zastupitelstva o údajném dluhu na nájemném za měsíc červenec 2020, který byl v té době již uhrazený. Zmanipulované zastupitelstvo žádost o prodloužení nájemní smlouvy zamítlo. V neposlední řadě namítala rasovou diskriminaci, která je pravým důvodem k vystěhování, neboť se nejedná o první případ, kdy byl občan [anonymizováno] národnosti vystěhován pomocí domnělé smlouvy na dobu určitou. 3. Při ústním jednání zástupce žalované namítal, že smlouvy z roku 1992 byly uzavírány na dobu neurčitou a jakékoliv oznámení o neprodloužení nájemní smlouvy je bez právního významu a žalované tedy i nadále svědčí právo k užívání bytu. 4. Žalovaná dále upozorňovala na vadné hlasování zastupitelstva o neprodloužení její nájemní smlouvy a setrvala na svém závěru, že jelikož smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, lze nájemní vztah ukončit pouze z důvodů v zákoně taxativně uvedených. 5. Žalobce namítl, že zastupitelstvo rozhodlo o neprodloužení nájemní smlouvy nad zákonný rámec, když se nejedená o věc, o které by zastupitelstvo muselo rozhodovat, neboť se jedná o samostatnou působnost obce a zastupitelstvo si toto rozhodování nevyhradilo. 6. Na základě provedeného dokazování soud po skutkové stránce zjistil, že žalovaná užívala předmětný byt na základě nájemní smlouvy č. D [číslo] 1992 uzavřené v roce 1992. Vzhledem k tomu, že ani žalobce ani žalovaná nedisponuje předmětnou nájemní smlouvou, nemohlo být zjištěno, zda nájemní smlouvy byla původně uzavřena na dobu určitou či neurčitou. Z doložených listin bylo zjištěno, že nájemní vztah byl postupně prodlužován od r. 2001. Žalobce doložil dodatky k nájemní smlouvě od [datum], posledním dodatkem ze dne [datum] byl nájemní vztah prodloužen do 31. 3. 2021. Dopisem ze dne 29. 6. 2020 žalobce oznámil žalované, že nájemní smlouva nebude prodloužena. Následně byla žalovaná vyzvána dopisem ze dne 26. 1. 2021 k vyklizení a předání bytové jednotky dne 1. 4. 2021. 7. Po právní stránce soud postupoval dle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 8. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou či neurčitou. Z provedených důkazů bylo zjištěno, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou D [číslo] 1992 byl žalované postupně prodlužován od r. 2001, a to jednostranným oznámením žalobkyně o prodloužení nájemní smlouvy. Do této doby se tak nemohlo jednat o dohodu stran o změně závazku. Od 21. 4. 2004 byl nájemní vztah prodlužován dodatky, poslední dodatek ze dne [datum] prodloužil nájemní vztah do 31. 3. 2021. Protože původní nájemní smlouvou z oku 1992 účastníci nedisponují, nebylo možné odstranit pochybnost, zda původní nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou či neurčitou, a proto soud dospěl k závěru, že je nutno vycházet z toho, že nájemní vztah založený smlouvou z roku 1992 byl uzavřen na dobu neurčitou. Uzavřením dodatku ze dne [datum] došlo ke změně původního nájemního vztahu a nájemní vztah založený nájemní smlouvou z roku 1992 byl naposledy dodatkem ze dne [datum] sjednán na dobu určitou do 31. 3. 2021. Podle ust. § 1901 o. z. je stranám na vůli ujednat si změnu svých práv a povinností. U změny v obsahu závazku dohodou stran (kumulativní novace) jde o změnu obsahu závazku za trvání existujícího právního vztahu, spočívající v zániku dosavadních vzájemných práv a v jejich nahrazení nově sjednanými, případně ve vzniku dalších práv a povinností vedle již existujících. Nové ujednání o době trvání nájmu tedy představuje změnu stávajícího závazku. 9. Žalovaná namítala, že o prodloužení nájmu vždy rozhodovalo zastupitelstvo, a proto oznámení o neprodloužená nájmu, o kterém rozhodl starosta, trpí právní vadou, neboť není v souladu se zákonem o obcích. Dále namítala, že dodatky uzavírané starostou nebyly uzavřeny platně, a tedy nemohlo dojít ke změně sjednání doby nájmu. Žalobce naopak argumentoval tím, že zastupitelstvo si rozhodování ve věcech nájmu nikdy nevyhradilo, vyjma případů žádostí, které byly žadateli přímo směřovány na zastupitelstvo městysu. 10. Soud se tedy zabýval otázkou, který orgán obce byl oprávněn rozhodnout o změně v obsahu závazku, respektive, zda v daném případě zastupitelstvo bylo či nebylo oprávněno vyhradit si rozhodování ve věcech nájmů, a případně zda si zastupitelstvo tuto pravomoc vyhradilo. 11. Podle § 99 zákona č. 128/ 2000 sb., o obcích (obecní zřízení), v aktuální znění je rada obce výkonným orgánem obce v oblasti samostatné působnosti a ze své činnosti odpovídá zastupitelstvu obce. V oblasti přenesené působnosti přísluší radě obce rozhodovat, jen stanoví-li tak zákon. V obci, kde se rada obce nevolí, vykonává její pravomoc starosta, nestanoví-li tento zákon jinak (§ 102 odst. 4). 12. Podle § 102 odst. 3 zákona o obcích rada obce zabezpečuje rozhodování ostatních záležitostí patřících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo; rada obce může tyto pravomoci zcela nebo zčásti svěřit starostovi nebo obecnímu úřadu; rada obce může svěřit obecní policii zcela nebo zčásti rozhodování o právních jednáních souvisejících s činností obecní policie. 13. Novelou zákona o obcích č. 106/2016 Sb. spadá uzavírání nájemních smluv do nevyhrazené pravomoci obce. 14. Podle zákona o obcích ve znění do 1. 7. 2016 měla rada obce podle § 102 odst. 2 písm. m) vyhrazenou pravomoc rozhodovat o uzavírání nájemních smluv. Již v minulosti se státní orgány zabývaly otázkou, zda je či není možné zasáhnout do vyhrazených pravomocí rady a došly k závěru, že pokud vykonává starosta obce pravomoc rady, nestává se„ radou obce“, ale pouze jsou mu zákonem svěřeny určité úkoly, které by jinak náležely radě, a tedy je nevykonává jako vyhrazené, a proto se neuplatní omezení plynoucí z § 84 odst. 4 zákona o obcích. 15. Soud proto dospěl k závěru, že v případě žalobce, u kterého se jedná o obec, kde se rada nevolí, právní úprava platná do 1. 7. 2016 neumožňovala zastupitelstvu obce atrahovat si na sebe právo rozhodovat ve všech záležitostech nájemních smluv, ale molo vyhradit určitou konkrétní věc. Nemohlo tedy rozhodovat o všech nájemních smlouvách, které obce do té doby uzavírala, ale mohlo si vyhradit určitou nájemní smlouvu. I současná právní úprava umožňuje zastupitelstvu obce vyhradit si pravomoc rozhodovat o konkrétní nájemní smlouvě po dobu její platnosti, resp. do té doby, než se této pravomoci zřekne. 16. Soud se dále musel vypořádat s otázkou, zda v daném případě k takovému ad hoc vyhrazení pravomoci došlo. Zákon přímo nestanovuje, jakým způsobem zastupitelstvo obce výhradu podle § 84 odst. 4 zákona o obcích musí učinit. Jelikož zastupitelstvo rozhoduje usnesením, lze dovodit, že i vyhrazení pravomoci v samostatné působnosti obce je třeba rozhodovat usnesením zaznamenaným v zápisu ze zasedání zastupitelstva. K vyhrazení pravomoci tedy může dojít tak, že zastupitelstvo přijme samostatné usnesení o vyhrazení si této pravomoci ve vazbě na konkrétní záležitost, nebo i tím, že v této věci přímo rozhodne, bez výslovného vyhrazení. 17. Žalovaná namítala, že již v roce 2000 rozhodovalo zastupitelstvo o prodloužení nájemních smluv, naposledy rozhodovalo v roce 2011, a tedy si vyhradilo rozhodování v záležitostech prodloužení nájmu. Jak ji