7 C 1/2021-23 — Okresní soud v Sokolově

V předmětném řízení byly projednávány dva nároky zároveň, které pro svou skutkovou souvislost a shodné účastníky, byly usnesením ze dne 8.04.2021 spojeny ke společnému řízení. 1) V první řadě se žalobce domáhal po žalovaném určení platnosti předkupního práva žalobce a nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy se žalobcem, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] na kterém se nachází budova [adresa], v [katastrální uzemí], zapsané na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Existenci předkupního práva dovozoval z nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla mezi účastníky uzavřena za účelem nájmu shora uvedených nemovitostí na dobu určitou, do 31.12.2020. V čl. 8 předmětné smlouvy bylo mezi účastníky sjednáno předkupní právo nájemce na pronajatých nemovitostech. Žalobce dále uvedl, že již od října 2020 se se žalovaným snažil vyjednat otázku případného prodloužení nájemní smlouvy, ale bezúspěšně. V souvislosti s ukončením nájemního vztahu ke dni 31.12.2020 bylo žalobci sděleno, že má předmětné nemovitosti vyklidit a předat. K výzvě soudu pak žalobce doplnil svá tvrzení v tom směru, že žalovaný inzeroval prodej nemovitostí na realitních webových stránkách, z čehož žalobce dovozuje porušení jeho předkupního práva., když žalobce o nemovitosti projevil zájem. 2) V druhém dílčím nároku se žalovaný domáhal vyklizení předmětných nemovitostí s tím, že nájemní právo žalobce bylo sjednáno na dobu určitou, a to od [datum] do 31.12.2020. Před datem skončení nájmu sdělil žalovaný žalobci, že nemá zájem na prodloužení doby trvání nájmu a že požaduje nemovitost předat ke dni 31.12.2020. Jelikož však žalobce předmětné nemovitosti do doby podání žaloby nepředal a nevyklidil ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne 9.02.2021, uplatnil žalovaný své právo u soudu žalobou. K nároku ad 1) žalovaný uvedl, že žaloba je nedůvodná. Doposud nedošlo k rozhodnutí členské schůze žalovaného o prodeji nemovitostí, čímž vůbec nemohlo dojít k aktivaci předkupního práva žalobce. K nároku ad 2) žalobce uvedl, že proti požadovanému vyklizení nemovitostí v podstatě nemá námitky, když s ohledem na současnou pandemickou situaci restauraci v pronajatých nemovitostech neprovozuje a je schopen je do 3 týdnů vyklidit. Mezi účastníky byl nesporný průběh nájemního vztahu a jeho ukončení ke dni 31.12.2020. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda žalovaný porušil svou povinnost, nabídnout žalobci nemovitosti ke koupi. Soud provedl ke zjištění sporného skutkového stavu věci listinné důkazy založené ve spise. Z nájemní smlouvy z [datum] bylo zjištěno, že žalovaný pronajal žalobci nemovitosti, a to pozemek parc. [číslo] na kterém se nachází budova [adresa], v [katastrální uzemí], zapsané na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31.12.2020, přičemž jeho účelem bylo provozování restaurace žalobcem. V čl. 8 smlouvy bylo sjednáno, že„ pokud se pronajímatel rozhodne předmět nájmu prodat, nabídne nájemci jeho odkoupení, do 30ti dnů od rozhodnutí členské schůze, že předmět nájmu bude prodán.“ Z inzerátu na prodej restaurace na portálu [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] bylo zjištěno, že restaurace v [anonymizováno] byla nabídnuta k prodeji za částku 2 500 000 Kč. Z dopisu žalobce z 30. 11. 2020 adresovanému předsedovi žalovaného bylo zjištěno, že žalobce sdělil žalovanému, že hodlá využít svého předkupního práva, přičemž dojde k ocenění předmětných nemovitostí znalcem. Z dopisu ze dne 26.10.2020 soud zjistil, že žalobce žádal žalovaného o uskutečnění společné schůze týkající se nájemní smlouvy. Z výzvy před podáním žaloby z 31. 12. 2020 soud zjistil, že žalobce se dožadoval osobního jednání ve věci s tím, že v případě negativní odezvy bude podána žaloba. Z výpisu z Katastru nemovitostí soud zjisti, že žalovaný je vlastníkem shora uvedených nemovitostí Z výzvy k vyklizení a předání nemovitosti z 18. 12. 2020 včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaný žalobce vyzval k předání a vyklizení nemovitostí ke dni 31.12.2020. Výzvou před podáním žaloby z 9. 2. 2021 byl žalobce opětovně vyzván k předání nemovitostí. Po provedeném dokazování, při kterém hodnotil soud jednotlivé důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu věci následovně: Účastníci uzavřeli v roce 2004 nájemní smlouvu, kterou žalovaný pronajal žalobci nemovitosti za účelem provozování hostinské činnosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.12.2020. Trvání nájmu nebylo, ani přes snahu žalobce, obnoveno. Žalobce ani přes písemné výzvy žalovaného předmět nájmu nevyklidil. S ohledem na zjištěný skutkový stav neprovedl soud důkazy výslechy navržených svědků ([příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení]), neboť je s ohledem na zaujatý právní názor považoval za nadbytečné. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Podle ustanovení § 2140 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení. Předkupní právo lze také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou. Podle § 2143 o.z., povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Podle § 2147 o.z., nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o.z., kdo věc neprávem zadržuje může být vlastníkem žalován, aby jí vydal. V případě neprávem užívaného bytu přichází v úvahu žaloba na vyklizení. Podle § 2311 o.z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně i na nájem prostoru sloužícího k podnikání. Při posouzení nároku žalobce plynoucího ze sjednaného předkupního práva, vycházel soud z právní úpravy obsažené v novém občanském zákoníku. Podstatným pak je zejména okamžik vzniku povinnosti, kdy je dlužník povinen nabídnout předkupníkovi věc ke koupi. Podle staré právní úpravy byla povinnost nabídnout věc ke koupi navázána pouze na neurčitě vymezenou podmínku„ kdyby chtěl dlužník věc prodat“. Vzhledem k nejasnému okamžiku vzniku této povinnosti Nový občanský zákoník tuto koncepci opouští a povinnost nabídnout věc ke koupi již spojuje s přesným okamžikem, a sice s okamžikem uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým. Bez uzavřené smlouvy s koupěchtivým se podle současné úpravy nemůže jednat o nabídku uplatnění předkupního práva ve smyslu zákona a nemohou tedy nastat ani následky spojené s nabídkou či s porušením povinnosti nabídnout věc předkupníkovi ke koupi. V daném případě nebylo v řízení prokázáno, že by již existovala kupní smlouva mezi žalovaným a zájemcem o koupi. Nebylo ani prokázáno, že by existovala vůle žalovaného předmětné nemovitosti prodat, když k samotné inzerci prodeje dle slov žalovaného došlo jen za účelem zjištění tržní hodnoty nemovitostí. Navíc je třeba uvést, že ke zcizení majetku ve vlastnictví spolku je potřeba rozhodnutí statutárního orgánu této korporace, které rovněž nebylo v řízení prokázáno. V poslední řadě je soud toho názoru, že předkupní právo, které nebylo sjednáno jako právo věcné, zaniklo spolu s ukončením nájemní smlouvy, ve které bylo sjednáno. To je možno dovodit zejména z jazykového výkladu čl. 8 Nájemní smlouvy, když předkupní právo je sjednáno pro nájemce nemovitostí, což už žalobce od 1.01.2021 není. Proto byl nárok žalobce na určení platnosti předkupního práva a nahrazení projevu vůle zamítnut v plném rozsahu. Pokud se jedná o nárok žalovaného na vyklizení předmětných nemovitostí, tak ten posoudil soud zcela po právu, když v řízení bylo prokázáno, že nájemní právo žalobce zaniklo ke dni 31.12.2021. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 103 878,70 Kč. Při výpočtu odměny advokáta vycházel soud z tarifní hodnoty věci u žaloby na nahrazení projevu vůle podle § 8 odst. 1 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátního tarifu), a dospěl k závěru, že činí 1.500.000 Kč. Sazba za jeden úkon právní služby pak podle § 7 bodu 6 advokátního tarifu činí 14.300 Kč bez DPH. V případě žaloby na vyklizení nemovitosti se podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. např. usnesení ze dne 3. 2. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3509/2015, nebo usnesení ze dne 12. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 684/2016) žaloba na vyklizení nemovité věci ve svých důsledcích považuje za žalobou na vydání věci, směřující k ochraně vlastnického práva proti rušení