1 C 65/2023-98 — Okresní soud ve Strakonicích

1. Žalobkyně navrhla zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem zapsaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Strakonice, na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], a to k pozemku p. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům a k pozemku [parcelní číslo] - trvalý travní porost. Žalobkyně tvrdila, že žádný z účastníků nemovitosti neobývá. Žalobkyně nemá zájem setrvat v podílovém spoluvlastnictví, a proto kontaktovala oba žalované s návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, avšak nikdo z žalovaných neprojevil zájem o odkup podílu. Žalobkyně původně navrhovala nařídit prodej nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že v průběhu řízení poté, co oba žalovaní vyslovili zájem o nabytí nemovitostí, navrhla nemovitosti přikázat do spoluvlastnictví žalovaných za přiměřenou náhradu. Žalobkyně uvedla, že se účastníci shodují na způsobu vypořádání, tj. na přikázání nemovitosti do spoluvlastnictví žalovaných za přiměřenou náhradu s tím, že účastníci se rozchází v představě o výši přiměřené náhrady, když žalobkyně poukazovala na znalecký posudek [jméno] [příjmení], podle něhož by na podíl žalobkyně připadala částka 597 500 Kč. 2. Žalovaní projevili zájem o uvolněný podíl žalobkyně s tím, že navrhli, aby bylo zrušeno spoluvlastnictví k uvedeným nemovitostem a nemovitosti byly přikázány do spoluvlastnictví žalovaných a to tak, že spoluvlastnický podíl 1. žalovaného [celé jméno žalovaného] by činil id. 3/8 vzhledem k celku a spoluvlastnický podíl 2. žalovaného [celé jméno žalovaného] id. 5/8 vzhledem k celku s tím, že přiměřená náhrada u každého z žalovaných vůči žalobkyni má činit dle znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] částku 100 000 Kč. 3. Účastníci učinili nesporným předmět vypořádání, kterým je pozemek p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, a pozemek [parcelní číslo] trvalý travní porost, vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Strakonice na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území a [územní celek] Tyto skutečnosti rovněž vyplývají z citovaného listu vlastnictví, z něhož je dále zřejmé, že spoluvlastnický podíl žalobkyně činí id. ¼ vzhledem k celku, stejně jako spoluvlastnický podíl 1. žalovaného [celé jméno žalovaného] a spoluvlastnický podíl 2. žalovaného [celé jméno žalovaného] činí id. 2/4 vzhledem k celku. 4. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 5. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím v podstatě její hodnota. 6. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li žádný ze spoluvlastníků věc, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 7. Mezi účastníky nebyla uzavřena dohoda o zrušení a rozdělení spoluvlastnictví a vzhledem k vyjádření účastníků nelze uzavření dohody předpokládat. 8. Reálné rozdělení předmětných nemovitostí není dobře možné, což nebylo mezi účastníky sporné a vyplývá to již z charakteru nemovitostí jakožto uzavřeného komplexu nemovitostí (zemědělská usedlost). Proto se soud dále zabýval tím, zda je možné přikázat spoluvlastnický podíl žalobkyně do spoluvlastnictví žalovaných. Oba žalovaní projevili zájem o spoluvlastnický podíl žalobkyně a prokázali, že disponují částkou 100 000 Kč, jak vyplývá z pokladního dokladu žalovaného [číslo] z výpisu z účtu v případě žalovaného [číslo]. 9. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, a z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, a z jeho výpovědi u jednání, soud zjistil, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí částku 800 000 Kč. Znalec přesvědčivě vysvětlil, na základě jakých metod a jakým způsobem dospěl k výši obvyklé ceny. Znalec objasnil, jaké nemovitosti použil pro srovnání, specifikoval, jakým způsobem získal informace ohledně nemovitostí, které porovnával pro účely znaleckého posudku. Uvedl, z jakých důvodů z širšího souboru porovnávaných nemovitostí finálně porovnával tři další nemovitosti. Uvedl, k jakým skutečnostem přihlédl při stanovení ceny obvyklé, když se jedná zejména o absenci vodovodu, nenapojení na kanalizaci, zasažení krovu dřevomorkou, chybějící podlahy v některých obytných místnostech, topení v kamnech na tuhá paliva jen v některých místnostech, bezprostřední blízkost rušné komunikace vedoucí z [obec] na [obec]. Znalec v písemném vyhotovení znaleckého posudku učinil poznámku ohledně oceňované nemovitosti, respektive tržní ceny spoluvlastnického podílu ve výši ¼, který žalobkyně koupila od předchozí spoluvlastnice za 175 000 Kč. V této souvislosti znalec při výslechu vysvětlil, že tuto částku považoval za minimální hranici připadající na spoluvlastnický podíl ve výši ¼. Znalec vysvětlil slabiny porovnávací metody, kdy nelze nemovitosti, které jsou srovnávány (respektive jejichž prodeje jsou srovnávány) prohlédnout, kdy proto znalec musí využít svých zkušeností při stanovení obvyklé ceny. Znalec soudu objasnil nedostatky listiny nazvané znalecký posudek [jméno] [příjmení] předloženého žalobkyní. Poukázal na to, že [příjmení] [příjmení] jako metodu ocenění použil nikoli metodu, při níž jsou srovnávány srovnatelné prodeje nemovitostí, nýbrž zjišťoval tržní cenu. Znalec poukázal na to, že [příjmení] [příjmení] nebyl osobně v uvedené nemovitosti, neměl informace o tom, že nemovitost, respektive rodinný dům, který je součástí pozemku p. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], není napojen na vodovod a veřejnou kanalizaci. 10. Žalobkyně předložila soudu znalecký posudek [číslo] vypracovaným [jméno] [příjmení], znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitosti, a stavebnictví, stavby obytné. Takto předložený znalecký posudek neobsahuje znaleckou doložku ve smyslu § 127a o. s. ř. Soud proto jím provedl důkaz pouze jako důkaz listinou. Z této listiny je zřejmé, že [příjmení] [příjmení] použil metodu tržního porovnávání pomoci indexů. Při popisu rodinného domu vycházel ze skutečnosti, že lze stav objektu charakterizovat jako před rekonstrukcí. Vycházel z toho, že zdivo je poškozené, zastaralé, stejně tak jsou zastaralá okna a střechy. Stav podlahy zůstal nezjištěn a [příjmení] [příjmení] vycházel ze skutečnosti, že objekt je napojen na elektrickou síť a voda je přivedena z obecního vodovodu a objekt je napojen na veřejnou kanalizaci. Způsob vytápění a ohřev vody nebyl zjištěn. Nezjistil kvalitu toalety a WC a kuchyně. [příjmení] [příjmení] dospěl k závěru, že cena uvedených nemovitostí dle tržního porovnání činí 2 390 000 Kč. Žalobkyně na podporu tvrzené výše nemovitostí předložila odhad ceny nemovitostí ke dni 8. 4. 2023 provedené programem Valuo s výsledkem 2 209 336 Kč. K tomu tento program použil srovnávané nemovitostí, označené jako 6 nejpodobnějších nemovitostí v okolí. Z listiny nelze zjistit, o jaké nemovitosti se konkrétně jedná, je zřejmé, že bylo vycházeno z inzerovaných cen, na základě veřejné nabídky na internetu. 11. Žalobkyně nesouhlasila se znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení] a navrhla doplnit jím předložený znalecký posudek [jméno] [příjmení] o doložku ve smyslu § 127a o. s. ř., doplnit dokazování o výslech [jméno] [příjmení] a o revizní znalecký posudek, kterým by měla být objasněna obvyklá cena předmětných nemovitostí. Soud dospěl k závěru, že tyto důkazní návrhy jsou nadbytečné, neboť ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a z jeho výpovědi, když znalecký posudek splňuje všechny náležitosti, které jsou na znalecké posudky kladeny, vyplývá závěr o obvyklé ceně předmětných nemovitostí ve výši 800 000 Kč. Soud uvádí, že znalec vypovídal přesvědčivě, vysvětlil, z čeho vycházel při stanovení obvyklé ceny, když dle názoru soudu nelze do znaleckého posudku detailně vtělit veškeré myšlenkové pochody znalce při stanovování obvyklé ceny. Soud má za to, že ačkoli se znalec místy dopustil nevhodných komentářů, z těchto komentářů však nelze učinit závěr o jeho zaujatosti na věci, a tedy dojít k závěru, že by byl vyloučený z podání znaleckého posudku. Znalec dále přesvědčivě vysvětlil, z jakého důvodu se liší jím určená obvyklá cena nemovitostí oproti listiny vypracované [jméno] [příjmení], který neprovedl osobní prohlídku nemovitostí a neměl o oceňovaných nemovitostech potřebné informace. Soud dále uvádí, že žalobkyně mohla předložit listinu nazvanou znalecký posudek [jméno] [příjmení] již s doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. Za situace, kdy toto učiněno ke dni rozhodnutí nebylo, nebylo možné ani vyslechnout zpracovatele tohoto posudku jako z