7 C 266/2022-101 — Okresní soud v Šumperku

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, ve znění doplnění žaloby doručeného soudu dne , datum, a doplnění žaloby doručeného soudu dne , datum, se žalobce a) a žalobce b) domáhali na žalované 1. a žalované 2. zaplacení částky 100.000 Kč bez příslušenství společně a nerozdílně s tím, že žalobce a) dne , datum, uzavřel s žalovanou 1. smlouvu o zajištění koupě nemovitosti ve vlastnictví žalované 2. – pozemku parcela č. , adresa, , aniž by žalovaná 1. splnila podmínky požadované občanským zákoníkem pro uzavření takové smlouvy. Po zaplacení částky 100.000 Kč žalobcem a) na účet žalované 1. sdělil , jméno FO, v pověření prodávající žalobci a), že v obci sice není obecní vodovod, ale prodávající bere vodu ze studny umístěné na sousedním pozemku potrubím dovedeným ze studny až do domu, poté mu žalovaná 2. telefonicky sdělila, že se jedná o studnu v jejím vlastnictví. V , Anonymizováno, dne , datum, žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) podepsali návrh kupní smlouvy o převodu nemovitostí podepsaný dne , datum, žalovanou 2. jako prodávající s tím, že část kupní ceny ve výši 100.000 Kč již byla uhrazena před podpisem smlouvy žalované 1. a zbývající část kupní ceny ve výši , částka, měla být uhrazena složením do advokátní úschovy, o víkendu po podpisu smlouvy žalovaná 2. žalobci a) sdělila, že studna se nachází na obecním pozemku, je v jejím vlastnictví a je plně funkční. Poté kontaktoval žalobce a) , Anonymizováno, , adresa, , která mu sdělila, že na obecním pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , sousedícím s převáděnými pozemky, se nachází dvě studny, které však nejsou nikde evidovány a při nedostatku vláhy vysychají. Dopisem ze dne , datum, žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) odstoupili od uzavřené kupní smlouvy a žalobce a) odstoupil od rezervační smlouvy, proto je žalovaná 1. povinna vrátit částku 100.000 Kč, žalovaná 2. je povinna vrátit část zaplacené kupní ceny. Rezervační smlouva ze dne , datum, je sama o sobě neplatná, neboť byla uzavřena bez účasti prodávající a s porušením předsmluvních povinností podle § 3 odst. 2 a § 12 zákona č. 39/2020 Sb. žalovanou 1., která zamlčela, že nabízené nemovitosti nemají vlastní zdroj vody. Při jednání soudu dne , datum, žalobci žalobu doplnili tak, že žalovaná 1. a žalovaná 2. mají plnit k rukám žalobců společným a nerozdílným.2. Žalovaná 1. se k žalobě vyjádřila písemně podáním doručeným soudu dne , datum, tak, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani zčásti. Žalovaná 1. jako realitní kancelář se souhlasem žalované 2. jako vlastníka nemovitostí v k. ú. , adresa, inzerovala nabídku prodeje nemovitostí, žalobce a) ji oslovil s tím, že má zájem o jejich prohlídku a případnou koupi. Žalovaná 1. domluvila termín prohlídky nemovitostí, které se zúčastnil žalobce a), realitní makléř žalované 1. a žalovaná 2. Na této prohlídce, která se konala před uzavřením rezervační smlouvy, žalovaná 1. a žalovaná 2. žalobci a) mj. sdělili, že zdrojem pitné vody je studna, která se nachází na obecním pozemku, a dále že vodu z této studny čerpá žalovaná 2. a její právní předchůdci bez problémů několik desítek let. Na základě této první prohlídky nemovitostí žalobce a) uzavřel s žalovanou 1. dne , datum, rezervační smlouvu. Pokud nyní žalobci popírají, že žalobce a) absolvoval prohlídku nemovitostí před uzavřením rezervační smlouvy, svědčila by tato skutečnost o zásadní nedbalosti žalobců při uplatňování svých práv, což nelze klást za vinu žalované 1., navíc žalobce a) v rezervační smlouvě potvrdil, že si předmětné nemovitosti před uzavřením rezervační smlouvy osobně prohlédl (čl. II. rezervační smlouvy). Žalovaná 1. se v rezervační smlouvě zavázala, že pro žalobce a) bude rezervovat předmětné nemovitosti s tím, že z čl. IV. smlouvy vyplývá, že „závazek rezervovat předmětné nemovitosti znamená, že zprostředkovatel nebude převáděné nemovitosti nabízet k prodeji a neobstará ani nezprostředkuje jejich koupi, resp. prodej jinému zájemci.“ Žalovaná 1. citovala čl. II. bod 2 rezervační smlouvy s tím, že žalobce a) byl před uzavřením rezervační smlouvy oběma žalovanými informován o zdroji pitné vody – studni nacházející se na obecním pozemku. Žalobce a) se s informacemi týkajícími se studny zcela spokojil, nepožadoval po žalované 1. zjišťování dalších okolností týkajících se např. vydatnosti studny, nepožadoval ani doložení dokumentů týkajících se vlastnictví studny nebo např. smlouvu o zřízení věcného břemene. Žalovaná 1. tedy žalobci a) v žádném případě žádné informace nezamlčovala a žalobci a) nesvědčilo právo od rezervační smlouvy ve smyslu čl. IV. písm. a) odstoupit. Pokud žalobci namítají porušení § 3 odst. 2 a § 12 zákona č. 39/2002 Sb., tak § 3 odst. 2 pouze demonstrativně vyjmenovává některé možné činnosti v rámci realitního zprostředkování a § 12 uvádí informační povinnost zprostředkovatele, kterou ale žalovaná 1. dodržela. Pokud žalobci tvrdí, že žalovaná 1. žalobce a) při uzavření rezervační smlouvy neinformovala o tom, že převáděné nemovitosti nemají vlastní zdroj pitné vody a že tak žalovaná 1. podstatným způsobem porušila rezervační smlouvu, měl žalobce a) povinnost odstoupit od rezervační smlouvy bez zbytečného odkladu (§ 2002 odst. 1 o. z.), což žalobce a) nejenže neudělal, ale zcela nelogicky pak uzavřel s žalovanou 2. dne , datum, kupní smlouvu. Žalovaná 1. navrhla zamítnutí žaloby s tím, že splnila všechny své závazky vyplývající z rezervační smlouvy ze dne , datum, , když předmětné nemovitosti pro žalobce a) rezervovala a zajistila uzavření kupní smlouvy, tedy žalobce a) neměl právo od rezervační smlouvy odstoupit a žalovaná 1. není povinna žalovanou částku 100.000 Kč vracet.3. Žalovaná 2. se k žalobě vyjádřila podáním doručeným soudu dne , datum, tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznává ani zčásti a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná 2. a její předkové užívali nemovitosti nejméně , Anonymizováno, let a po celou dobu bylo ve studni vody dostatek. Žalovaná 2. má sama nemovitosti ve svém vlastnictví od roku , Anonymizováno, a ani v následujících suchých létech studna nikdy nevyschla, má vydatný pramen. Ona i její předkové studnu užívali od nepaměti, s jejím užíváním nikdy nebyl problém, ani ze strany obce, ani kohokoli jiného. S ohledem na dlouhodobé bezproblémové užívání studny neměla žalovaná 2. nikdy potřebu zkoumat, kdo je po právní stránce vlastníkem několik desítek let staré studny. Žalobce a) telefonicky kontaktoval , Anonymizováno, , která mu sdělila, že s odběrem vody ze studny není problém, obec mu vyjde vstříc, je možné např. uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene, pokud má obavu týkající se oprávnění studnu užívat. Na osobní schůzku , Anonymizováno, se pak žalobce a) už nedostavil. Už z žaloby je zřejmé, že žalobci již před uzavřením kupní smlouvy obdrželi informaci o tom, že zdrojem pitné vody pro převáděné nemovitosti je studna umístěná na obecním pozemku a nepožadovali po ní žádné další informace nebo doklady týkající se studny. Žalovaná 2. žalobcům žádné informace nezamlčovala, naopak jim zodpověděla všechny otázky, které měli, a to již v době před uzavřením rezervační smlouvy ze dne , datum, na prohlídce nemovitostí, které se zúčastnil žalobce a), realitní makléř žalované 1. a žalovaná 2. Žalovaná 2. nerozumí tomu, jakou povinnost uvedenou v kupní smlouvě ze dne , datum, nebo v o. z. měla údajně porušit, když je přesvědčena, že kupní smlouvu neporušila a žalobci tedy neměli právo od ní odstoupit. V případě převodu nemovitostí na žalobce tito mohli začít bez jakýchkoli potíží vodu ze studny odebírat tak, jak je tomu již po několik desetiletí, dokonce jim byla nabídnuta ze strany obce i legalizace odběru vody ze studny. Žalobci v době uzavření kupní smlouvy věděli, že první část kupní ceny ve výši 100.000 Kč je rezervační poplatek, který je nevratný, pokud žalovaná 1. splní svůj závazek rezervovat nemovitosti pro žalobce a připravit dokumenty k převodu nemovitostí na žalobce, což žalovaná 1. splnila. Žalovaná 2. sice rezervační smlouvu nepodepsala, ale byla s jejím obsahem před jejím podpisem seznámena a s tímto souhlasila. Žalovaná 1. má za to, že žalobci si teprve po uzavření kupní smlouvy koupi nemovitostí rozmysleli a začali hledat možnosti vrácení rezervační zálohy ve výši 100.000 Kč. Studna samotná byla pouze záminka. Při jednání soudu dne , datum, žalovaná 2. doplnila svá skutková tvrzení v tom, že před schůzkou, na které byli přítomni žalobce a), žalovaná 2. osobně a realitní makléř žalované 1. , jméno FO, , se uskutečnila ještě prohlídka nemovitostí, při které byl přítomen žalobce a) a pan , jméno FO, , což je rodinný přítel žalované 2., který měl od nemovitosti klíče a který se první schůzky s žalobcem a) zúčastnil namísto nich, protože to mají z , jméno FO, daleko. Již pan , jméno FO, upozornil žalobce a) na to, že zdroj vody je ze studny na obecním pozemku. Při prohlídce nemovitostí za účasti žalované 2. a , jméno FO, žalobce a) vodu ochutnal, přišla mu v pořádku a víc neřešil. Žalovaná 2. se domnívá, že žalobce a) změ