120 C 8/2020-152 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobkyně se v řízení domáhala žalobou, podanou u zdejšího soudu dne [datum], zaplacení shora uvedené částky s úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení z titulu náhrady za bezdůvodné obohacení užíváním pozemku parc. [číslo] (původně [číslo]) v [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný pozemek“), za období od [datum] do [datum], když výlučným vlastníkem pozemku je žalobkyně a pozemek je tvoří součást zahrady kolem rodinného domu žalovaného (původně ve spoluvlastnictví s [jméno] [příjmení], v pozdější fázi řízení ve spoluvlastnictví s obecným zmocněncem – viz č. l. 44). Výši bezdůvodného obohacení žalobkyně odvodila z vyjádření realitní kanceláře, dle které náhrada za roční užívání odpovídá částce [částka] (z prodejní ceny ji odvodila obvyklým kapitalizačním koeficientem na samé spodní hranici - 5 %). Žalobu doplnila podáním ze dne [datum] (č. l. 52) tak, že pro posouzení nároku je podstatné nikoliv případné zasahování stodoly do předmětného pozemku, ale jeho užívání jakožto součásti kompletně oplocené zahrady. Pokud se týká užívání předmětného pozemku i jiným způsobem, je nepřijatelné vysvětlení, že by při šířce příjezdového prostoru 170 cm neužíval při zajíždění vozidlem i předmětný pozemek, neboť nelze předpokládat jízdu těsně při zdi, se sklápěním zrcátek, nadto jsou z fotografií patrné vyježděné pruhy od kol. Z pohledu od hlavní silnice je zřejmé, že pozemek byl zaplocen jako součást zahrady žalovaného. Ze vzrůstu tújí, vysázených na pozemku, je zřejmé, že je musel vysázet žalovaný a tyto kopírují hranici předmětného pozemku a pozemku třetích osob (manželů [anonymizováno]). 2. Žalovaný podal proti soudem vydanému platebnímu rozkazu včasný odpor (č. l. 15), který včas odůvodnil (č. l. 16) tak, že do předmětného pozemku již (malou částí - necelého čtverečního metru) nezasahuje původně stojící stodola, která zanikla demolicí v roce 2017. V pozdější fázi řízení (č. l. 49 p. v.) pak namítl, že po přeměření obvodu původní stodoly bylo zjištěno, že do předmětného pozemku nezasahovala vůbec. Namítl, že před podáním žaloby nebyl osloven předžalobní výzvou, resp. dle č. l. 62 nebyly zasílány do vlastních rukou. Namítl promlčení nároku. Namítl neexistenci smluvního vztahu (což však v řízení nebylo sporné) s tím, že předmětný pozemek jako uživatel sousedících pozemků parc. [číslo] nikdy fakticky neužíval a to ani pro příjezd automobilů na pozemek, neboť jím užívaná vozidla se mohou pohybovat výlučně po jeho pozemku, který má v nejužším místě podél domu dostatečných 170 cm. Pokud se týká sekání předmětného pozemku, žalovaný tak činil z důvodu zachování dobrých sousedských vztahů a z ekologických aspektů za žalobkyni, která se o pozemek začala historicky zajímat až v roce 2016. Neuznal existenci nároku na bezdůvodné obohacení ani co do jeho základu (viz zejména protokol z jednání ze dne [datum]). 3. Po skutkové stránce soud dospěl po provedení a zhodnocení níže uvedených důkazů k následujícím závěrům. Mezi stranami bylo nesporné (č. l. 62 p. v.), že pozemek byl ze strany od hlavní silnice oplocen plotem, začínajícím u rohu domu žalovaného, a že toto oplocení zde bylo přinejmenším po celé žalobou uplatněné období užívání. Stejně tak lze mezi stranami na základě jejich skutkových tvrzení považovat za nesporné, že ohledně užívání předmětného pozemku mezi účastníky historicky neexistoval žádný smluvní závazek, pouze nabídka odkupu a předžalobní výzva. Výpisem z obchodního rejstříku č. l. 5 bylo prokázáno, že žalobkyně je státním podnikem v likvidaci, jedním z jejích předmětů podnikání je vypořádávání restitučních nároků oprávněný osob a od [datum] je rozhodnutím zřizovatele v likvidaci, likvidátorem je jmenován Mgr. [jméno] [příjmení], který udělil plnou moc právnímu zástupci v rozsahu potřebném i pro toto řízení. Výpisem z katastru nemovitostí č. l. 6, 22, 23, 44 a 45 bylo prokázáno, že žalovaný je od roku 2001 rovným podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] na kterém stojí rodinný dům [anonymizována tři slova], a pozemku parc. [číslo] s charakterem zahrady, přičemž druhým spoluvlastníkem v rozsahu ½ byla původně [jméno] [příjmení], nyní je jím [celé jméno žalovaného]. Dle registru obyvatel (č. l. 13) zde má žalovaný trvalé bydliště již od roku 2002. Výpisem z katastru nemovitostí č. l. 7, 21 a 24 a přehledovými mapami č. l. 27, 28 a 54 bylo prokázáno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětného pozemku o výměře [výměra], který má podlouhlý půdorys a tvoří rozhraní zahrady žalovaného a sousedních nemovitostí, když svým úzkým čelem tvoří část chodníku a přiléhá k pozemní komunikaci ([ulice] ulice). Vyjádřením tamního stavebního úřadu ze dne [datum] (č. l. 29) bylo prokázáno, že na předmětném pozemku se již žádná stavba nenachází, když stodola (vyznačená na č. l. 30) již neexistuje. Z toho důvodu soud nečiní k tíži žalovaného žádné závěry z informací o zásahu budovy [adresa] i do předmětného pozemku (č. l. 6, 7), neboť informace v tomto rozsahu jsou zjevně obsoletní. Zaměření pozemku dle č. l. 46 a 47 ze dne [datum] proto jiné podstatné poznatky pro věc samu již nepřineslo ani neodporuje ostatním důkazům. Seznamem šířek vybraných vozidel všech velikostních tříd (č. l. 25) žalovaný prokázal, že existují vozidla s šířkou včetně bočních zrcátek pouhých 170 cm, drtivá většina vozidel však šířkou překračuje 200 cm. Černobílými reprodukcemi fotografií na č. l. 18 až 20 žalovaný prokázal, že na předmětném pozemku jsou u hranice plotu s pozemky třetích osob vysázeny túje a není na něm žádná stavba. Ze strany od hlavní silnice ([ulice] ulice) jsou od brány v oplocení patrné v půdě vyježděné koleje od kol automobilů (viz dále fotografie č. l. 56, 57 a 59), které se nikde nedotýkají zdi domu, ale probíhají souběžně (případně rovnoběžně) s boční stranou domu s rozestupem přinejmenším několika desítek cm. Dle projekce mapy z katastru nemovitostí č. l. 28 je od zadního rohu domu žalovaného kolmo k hranici předmětného pozemku nejblíže 172 cm. Z fotografií č. l. 55 a 56 je patrné napojení oplocení žalovaného na hranici předmětného pozemku, kdy namísto původního pletivového plotu byla na hranici se sousedícím pozemkem třetích osob vystavěna opěrná zídka a dřevěný plot. 4. Vyjádřením realitní kanceláře [anonymizováno] č. l. 8 ze dne [datum] žalobkyně prokázala, že při podání žaloby vycházela z posudku třetí strany ohledně prodejní ceny předmětného pozemku ve výši [částka]. Žalobkyně doložila dopisem (č. l. 61) vypracování nabídky k odkupu předmětného pozemku v dubnu 2016. Právní zástupce žalobkyně prokázal dopisem č. l. 9 vypracování kvalifikované předžalobní výzvy ze dne [datum] a dodejkou (p. v.) pak i její odeslání do dispoziční sféry žalovaného, resp. její dodání dne [datum] osobě„ [celé jméno žalovaného]“ na adrese trvalého bydliště žalovaného (ale i obecného zmocněnce téhož jména a příjmení). Obecný zmocněnec upřesnil při jednání dne [datum], že tuto výzvu převzal právě on, otci (žalovanému) ji předal. Ještě v průběhu probíhajícího řízení bylo žalovanému nabízeno odkoupení předmětného pozemku (protokol z prvního jednání, dopis č. l. 61), které bylo spojeno s nabídkou odpuštění náhrady nákladů řízení i předmětu tohoto řízení (viz závěr protokolu ze dne [datum]) žalovaný (dopis č. l. 60 ze dne [datum]) neakceptoval. Úsilí soudu o zjištění obvyklé ceny dotazem na další realitní kanceláře s místní znalostí (referát č. l. 67 ze dne [datum]) vedlo pouze ke dvěma vyjádřením (z toho jedno došlo až dne [datum]) ze šesti požadovaných, což soudu neumožňovalo přistoupit ke stranami akceptovanému postupu následného zprůměrování sdělených hodnot. Proto soud přistoupil ke zpracování znaleckého posudku soudním znalcem. Ustanovení a pověření soudního znalce [celé jméno znalce], ml., zaslané do datové schránky dne [datum], nevedlo k vypracování posudku ani v soudem stanovené lhůtě 75 dnů, s níž znalec předem projevil souhlas (neinformoval však soud, že ztratil přístupové údaje do své datové schránky), ale ani v dodatečných lhůtách. Proto soud usnesením ze dne [datum] tohoto znalce povinnosti zpracovat posudek zprostil a ustanovil pro daný úkol znalcem [celé jméno znalkyně]. Tato posudek ze dne [datum] zpracovala řádně a včas a na znalečném jí bylo dle pravomocného usnesení soudu ze dne [datum] přiznáno [částka]. 5. Znaleckým posudkem č. l. 99 a násl., který stranám postačovalo provést přečtením bez osobního slyšení znalkyně (která je z [obec], což je odůvodněno její aktuálně doslova raritní specializací na stanovení nájemného z cen nemovitostí) byla prokázána obvyklá výše nájmu předmětného pozemku. Znalkyně zjistila obvyklou cenu prodejů a pronájmů porovnatelných nemovitostí, s ohledem na charakter pozemku (svažitost, zastínění a nízká výměra) se přiklonila k nižší sazbě a stanovila tak obvyklé roční nájemné částkou [částka]. 6. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil následujícím způsobem. Podle § 2991 občanského zákoníku č. 89/2021 Sb. (dále jen „o. z.“) platí, že (1) Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč s