12 C 287/2020-176 — Okresní soud v Třebíči

1. Žalobou ze dne 30. 11. 2020 ve znění její soudem následně připuštěné změny ze dne 24. 11. 2021 se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného spočívajícího v uzavření kupní smlouvy s žalobcem jako kupujícím (a žalovaným jako prodávajícím) s tím, že předmětem této kupní smlouvy jsou v čl. I - bodu 1 a 2 výroku I. tohoto rozsudku identifikované pozemky, a to za cenu 2 200 000 Kč. K odůvodnění žaloby bylo zejména uvedeno, že dne 2. 10. 2020 uzavřel žalobce s žalovaným Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bylo do 15. 11. 2020 uzavřít kupní smlouvu na výše označené pozemky tak, aby se jejich vlastníkem stal žalobce, a to za sjednanou kupní cenu 2 200 000 Kč. Po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo prostřednictvím žalovaným zvoleného advokáta k vypracování několika návrhů kupních smluv, ke kterým se obě strany vyjadřovaly, ze strany žalovaného pak hlavním požadavkem bylo mít deponovanou kupní cenu na úschovním účtu a teprve poté hodlal podepsat kupní smlouvu. Další jeho snahou bylo do smlouvy začlenit výhradu,,lepšího kupce“, dále smluvní pokutu pro případ neuhrazení kupní ceny do 15. 11. 2020, aj.. Přes četnou emailovou korespondenci a snahy žalobce však k uzavření kupní smlouvy nedošlo, neboť příčinou sporu byl nesouhlas žalovaného s úhradou kupní ceny žalobcem na úschovní účet, což s ohledem na financování koupě prostřednictvím banky ani jinak nešlo. Dne 19. 11. 2020 pak žalovaný od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupil s tím, že její přílohou nebyla finální verze kupní smlouvy, termín pro úhradu kupní ceny nebyl dostatečně specifikován, nebyla předložena kupní smlouva jež by splňovala požadavky obou stran a současně sdělil, že pozemky prodal někomu jinému. Dle žalobce se pak ani jeden z tvrzených důvodů nezakládá na právním základě a odstoupení považuje za nicotný právní úkon. 2. Žalovaný ve svém vyjádření s podanou žalobou nesouhlasil. Uvedl, že od předmětné smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 2. 10. 2020 platně dopisem ze dne 16. 11. 2020 odstoupil. Předmětná smlouva o smlouvě budoucí obsahovala neurčité formulace, když v návaznosti na toto žalobce v rámci jednání o vlastní kupní smlouvě do této promítal svůj vlastní výklad, přičemž za takových žalobcem následně uplatňovaných podmínek by žalovaný nikdy s žalobcem žádnou smlouvu, a to ani smlouvu budoucí, neuzavíral. Jelikož předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí předkládal žalovanému žalobce, jde užití neurčitých pojmů k jeho tíži. Žalobce velmi dobře věděl a byl tak žalovaným před uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě informován (což vyplývá i z jejich vzájemné e-mailové komunikace), že žalovaný hodlá své nemovitosti prodat, resp. prodej uskutečnit pouze za účelem získání finančních prostředků na koupi jiné nemovitosti a tyto potřebuje obdržet v co nejkratší době. Důvodem, proč nejprve byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a nikoliv hned kupní smlouva, bylo zajištění financování koupě předmětných pozemků ze strany žalobce, přičemž žalovaný vycházel z toho, že částka bude dle smlouvy o smlouvě budoucí složena do úschovy po jejím uzavření, jak je formulováno v článku III. předmětné smlouvě o smlouvě budoucí a nikoliv až po uzavření vlastní kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobce tento svůj závazek nedokázal řádně splnit, pouze neustále předkládal žalovanému své sliby, ujištění a vlastní výklady smlouvy, žalovaný pozbyl důvěry v jednání žalobce a proto od předmětné smlouvy o smlouvě budoucí odstoupil. 3. Soud, vycházeje ze skutkových tvrzení žaloby, provedl ve věci dokazování zejména výpisem z KN [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], výpisem z KN [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne 2. 10. 2020, mailovou korespondencí, oznámením o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí, mailem žalovaného ze dne 26. 10. 2020, 29. 10. 2020, návrhy kupních smluv (verzemi 1-4), výslechem svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. 4. Po zhodnocení shora uvedených důkazů učinil soud následující závěry o skutkovém stavu věci: Dne 2. 10. 2020 uzavřel žalobce se žalovaným Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále SBK), jejímž předmětem bylo do 15. 11. 2020 uzavřít kupní smlouvu, na základě odprodá žalobci za sjednanou kupní cenu 2 200 000 Kč pozemky parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] a id ¼ parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] pro k.ú. a obec Jemnice, vše vedené Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice. 5. V čl. II. SBK dále mimo jiné účastníci smlouvy uvedli, že důvodem jejího uzavření je, aby budoucí kupující mohl zajistit a připravit potřebné finanční prostředky k zakoupení předmětných nemovitostí a doložit tuto smlouvu o smlouvě budoucí kupní pro své bankovní instituce. 6. Ohledně úhrady kupní ceny bylo v čl. III. smlouvy sjednáno, že celá výše uvedená kupní cena bude uhrazena kupujícím panem [celé jméno žalobce] po podpisu budoucí kupní smlouvy ve prospěch prodávajícího pana [celé jméno žalovaného] bezhotovostním převodem na úschovní účet. Budoucí kupující se dále zavázal uzavřít smlouvu o úschově s budoucím prodávajícím a uschovatelem pověřeným budoucím prodávajícím. Kupní smlouvu a návrh na vklad měl zajistit a předložit budoucí prodávajícímu kupující a po jejím uzavření měla být ve správě uschovatele, který ji měl odeslat na příslušný katastrální úřad po obdržení celkové kupní ceny 2 200 000 Kč. 7. Po podepsání SBK si žalovaný zvolil dle podmínek SBK svého právního zástupce a uschovatele, a to advokátku Mgr. [jméno] [příjmení]. Tato jako svědek ve věci v souladu s obsahem předložených návrhů kupních smluv zejména uvedla, že jí žalovaný telefonicky kontaktoval před podpisem SBK, po uzavření SBK jí tuto smlouvu poslal, podle této připravila standardní kupní smlouvu s úschovou kupní ceny a emailem poslala uvedené oběma stranám. Žalovaný se ozval s velkými výhradami ke smlouvě, chtěl aby ve smlouvě bylo právo zpětného prodeje, nesouhlasil s tím, že by zástavní smlouva měla předcházet vlastní kupní smlouvě (kupní cena byla financována prostřednictvím banky), stejně tak nesouhlasil se lhůtou splatnosti kupní ceny 30 dnů, která se mu zdála dlouhá. Pro případ financování kupní ceny ze strany banky však svědkyně považuje 30 denní lhůtu za zcela standardní. Požadavky žalovaného byly dle jejího názoru velmi nestandardní a obě strany vyzvala k vzájemné dohodě. Poté vzešel návrh financování kupní ceny z vlastních zdrojů žalobce, žalovaný požadoval ve smlouvě ujednání o smluvní pokutě, což žalobce odmítl, tedy představy stran začaly být velmi odlišné. Na straně žalovaného vznikla dle svědkyně obrovská nedůvěra v to, zda vůbec má žalobce peníze na financování předmětu - tímto bylo míněno, že se podmínky měnily, jednou mělo být financováno prostřednictvím bankovního úvěru, poté z vlastních zdrojů žalobce. Z jejího pohledu byla nedůvěra odůvodněná. Žalobce na uzavření kupní smlouvy celkem tlačil, odmítal žalovanému prokázat zdroj financování, což je standardní a dle zákona 253/2008 Sb., by v případě neprokázání finančních zdrojů a jejich původu před uzavřením kupní smlouvy byla povinna odmítnout poskytnutí právní pomoci. Dále už jí už byly přeposílány pouze emaily, které si obě strany vyměňovaly, do věci posléze nezasahovala. 8. Z obsáhlé emailové komunikace mezi účastníky a Mgr. [příjmení] mimo jiné vyplývá, že žalovaný by nikdy nepodepsal SBK, pokud by její přílohou byla i kupní smlouva. Po podpisu SBK žalovaný sdělil, že má jiného kupce připraveného uhradit kupní cenu v den podpisu kupní smlouvy a že hodlá od SBK odstoupit. Přes ujištění žalobce, že má připraveny prostředky k úhradě kupní ceny a akceptuje i znění kupní smlouvy, které zaslala Mgr. [příjmení] jako zástupkyně žalovaného (čímž by mohl mít celou kupní cenu uhrazenou na úschovním účtu dříve než 15. 11. 2020) požadoval do kupní smlouvy doplnit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč jako záruku za včasnou a řádnou úhradu a trval na úhradě kupní ceny do úschovy v termínu do 15. 11. 2020 (aniž by však byla uzavřena vlastní kupní smlouva) a byť byl opakovaně žalobcem v souladu s SBK seznámen s tím, že financování je zajištěno bankou a je logické, že banka neodešle peníze, aniž by viděla podepsanou kupní smlouvu. 9. Žalovaný byl i ze strany žalobce upozorněn, že pokud nepodepíše kupní smlouvu do 15. 11. 2020, takto neznamená, že se tím jeho závazek ruší a může volně nakládat se svými pozemky. Přesto dne 18. 11. 2020 žalovaný odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů, že její přílohou nebyla finální verze kupní smlouvy, termín pro úhradu kupní ceny nebyl dostatečně specifikován, nebyla předložena kupní smlouva, jež by splňovala požadavky obou stran a současně sdělil, že pozemky prodal jinému kupci. Jako důvod dále uvedl nevyhovující podmínky prodeje, které by časově znemožnily jeho nákup jiné nemovitosti a prodej jeho pozemků by tak ztratil veškerý smysl. Žalobce mu dle jeho tvrzení, ač věděl, že kupní cenu potřeboval mít fyzicky do určitého data k dispozici, nebyl ochoten či schopen tuto zajistit a nedoložil mu ani potvrzení banky o sc