18 C 31/2021-225 — Okresní soud v Třebíči

1. Podanou žalobou ve znění jejího pozdějšího rozšíření domáhali se žalobci stanovení povinnosti žalované poskytnout jim slevu z kupní ceny nemovitých věcí. K odůvodnění žaloby mimo jiné uvedli, že se žalovanou uzavřeli dne 27.11.2020 kupní smlouvu, kterou na ně bylo z její strany převedeno vlastnické právo k nemovitým věcem v podobě pozemku p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeném pro k.ú. [obec] a [územní celek]. Při prohlídce před koupí přitom byli ujištěni, že dům není vlhký, a hlavně že v něm není plíseň, nadto byl dům v nabídce realitní kanceláře vykreslen jako„ dům po rozsáhlé rekonstrukci“. Po převzetí nemovitosti ihned po důkladném úklidu však žalobci zjistili, že nemovitost má stěny pokryté plísní, a to konkrétně stěny v garáži, koupelně a v kuchyni. Po odstranění koberců a lišt žalobci též zjistili, že podlahy v obýváku a ložnici jsou zamořené červotoči. Žalobci o těchto vadách bezodkladně informovali žalovanou a pokoušeli se smírně situaci vyřešit. Na toto však žalovaná nereflektovala a na podkladě následné předžalobní výzvy žalobcům sdělila, že vady byly v době převzetí zjevné a že osoba průměrného rozumu a zkušeností si těchto vad musela všimnout. Žalobci jsou však přesvědčeni, že odpovědnost žalované za vady nemovitosti je objektivní bez ohledu na to, zda o nich věděla či nikoli, když právě žalovaná měla možnost vady zjistit a žalobce s nimi seznámit, což se však nestalo. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Přitom vyjádřila přesvědčení, že převod jejího nemovitého majetku kupní smlouvou ze dne 27.11.2020 na žalobce proběhl řádně, neprodávala dům, který by byl po rozsáhlé rekonstrukci, přičemž se jednalo o starší objekt, který žalobci plánovali kompletně předělat. Při koupi domu žalobci neprojevili potřebnou opatrnost. 3. Po provedeném řízení učinil soud následující podstatné závěry o skutkovém stavu věci: 4. Mezi stranami není sporu o tom, že mezi nimi byla uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalobci nabyli od žalované vlastnické právo k nemovitým věcem v podobě pozemků p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], v k.ú. [obec], obci [obec], zapsaným na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, [stát. instituce]. 5. Žalovaná v řízení nepopřela tvrzení žalobců potud, že před podpisem kupní smlouvy byli realitní makléřkou za účasti žalované ujištěni, že dům není vlhký a hlavně že v něm není plíseň. 6. V řízení dále nebylo sporu o tom, že žalobci převzali převáděné nemovitosti dne 6.2.2021 a téměř ihned po převzetí v důsledku důkladného úklidu objevili plísně na stěnách v kuchyni, koupelně a garáži a dále po odstranění koberce a lišt napadení podlah v obýváku a ložnici červotočem, o čemž také žalovanou bezodkladně informovali. 7. Z předžalobní výzvy ze dne 6.4.2021 soud mimo jiné zjistil, že žalobci ve vztahu k žalované vytknuli výše popsané vady převáděné věci a uplatnili vůči ní právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. 8. Ze znaleckého posudku č. [rok] [číslo] Doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc. ze dne 29.6.2022 soud mimo jiné zjistil, že na nemovitosti byly shledány následující vady: Vlhké zdivo, plíseň na vnitřním povrchu stěn a kolem výplní otvorů, degradace omítek vlivem plísně a vlhkosti, napadená dřevěná konstrukce stropu nad garáží dřevokazným hmyzem, napadené vlysy podlahy dřevokazným hmyzem. Tyto vady se vyskytovaly v době kupní prohlídky nemovitosti žalobcem, které však neměl možnost zjistit. Na to, aby kupující tyto vady ještě před koupí identifikovali, museli by odstranit konstrukce části stropu – podhled, rostliny – břečťan, koberce, zabudovaný nábytek, vyklidit a zdemolovat regál v garáži. Náklady na odstranění uvedených vad byly ze strany rekapitulovány částkou 494 573,82 Kč. 9. Z dodatku ke znaleckému posudku č. [rok] [číslo] Doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc. ze dne 4.8.2023 soud dále zjistil, že výše popsané vady kupující nemohl zjistit s běžnou pozorovací schopností. Technická úroveň provedení stavby odpovídá době, ve které vznikala. Kvalitativní úroveň není vyhovující a tuto nelze vztahovat pouze k době vzniku stavby. Důležitá je i údržba a oprava budovy. Vytčené vady nesouvisí s obvyklou životností domu. Identifikované vady může obsahovat i dům nový nebo naopak u domů velmi starých se uvedené vady vůbec nemusí vyskytovat. Mimo identifikovaných vad stav domu odpovídá jeho stáří. V žádném případě dům není ve stavu, jak ve svém inzerátu dne 26.11.2020 uváděla realitní kancelář [anonymizována dvě slova]:„ jedinečná nabídka prodeje rodinného domu po rozsáhlé rekonstrukci“. Při místním šetření dne 26.7.2023 znalec provedl dodatečnou prohlídku dřevěných trámů střešní konstrukce s ověřením napadení dřevokazným hmyzem. Při prohlídce se prokázalo, že některé trámy jsou pod vnějším povrchem napadeny tesaříkem krovovým, tedy dřevokazným hmyzem. Poškození dřevěných trámů je dlouhodobé. Mnohé trámy jsou opatřeny na povrchu dřeva nátěrem, který zakrývá na první pohled vadný stav dřeva a trámy se jevily jako bezvadné. Ve skutečnosti se jedná pod povrchem o zásadní poškození prvků krovu dřevokazným hmyzem. Negativní působení dřevokazného hmyzu bylo možné odhalit až při destruktivních sondách do jednotlivých trámů celého krovu a tím zjistit poškozené a nepoškozené prvky. Vady krovu napadeného dřevokazným hmyzem nebyly rozpoznatelné běžnou prohlídkou před převodem nemovitosti na žalobce. Ani znalec, bez provedení destrukčních sond, neidentifikoval vady krovu při jeho prvním místním šetření. Náklady na opravu krovu jsou znalcem dány položkovým rozpočtem a činí bez vedlejších a ostatních nákladů souvisejících i s odstraněním dalších vad částku 281 295 Kč. 10. Soud ve věci provedl dokazování i dalšímu důkazy, jejichž bližší hodnocení však především ve světle výše popsaných závěrů znalce neshledal podstatnými pro právní posouzení věci a rozhodnutí o ní. 11. Podle ustanovení § 2100 občanského zákoníku použitého v odkazu dle ustanovení § 2131 téhož právního předpisu právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. 12. Při právním posouzení věci soud ve shodě se žalobci vycházel z premisy, že odpovědnost za vady převáděné nemovitosti má charakter odpovědnosti objektivní, tedy strana převádějící tuto odpovědnost za vady nese dokonce i v případě, že o nich sama nevěděla. Z tohoto pohledu se jako nadbytečné jeví bližší hodnocení jednoznačně prokázaného stavu, kdy hmyzem napadené střešní trámy domu byly před prodejem opatřeny krycím nátěrem, plesnivá zeď pokryta popínavými rostlinami, resp. výletové otvory dřevokazného hmyzu v podlaze byly pokryty barvou atd., byť všechna tato zjištění učiněná znalcem povědomí žalované o existenci vad před prodejem nasvědčují. Žalobcům lze rovněž přisvědčit potud, že tíži eventuálních vad nese právě ta smluvní strana, která má k jejich způsobení, kontrole anebo alespoň odhalení blíže a může je spíše ovlivnit. V projednávané věci je touto stranou logicky žalovaná jako prodávající věci, již předtím užívala a jejíž povinností bylo kupující na vady věci upozornit a zjevně tak neučinila. Bez jakéhokoli právního významu tedy zůstává, zda žalovaná o vadách sama věděla či nikoli, stejně jako její obrana potud, že žalobcům byla umožněna řádná prohlídka věci před její koupí a že tak sami měli možnost vady odhalit, když závěry znalce jednoznačně hovoří o tom, že vady na převáděné věci tak jako tak rozpoznatelné běžnou prohlídkou nebyly. Znalcem bylo rovněž jednoznačně vyvráceno tvrzení žalované o tom, že žalobci jako kupující si měli být vědomi, že kupují starý dům, ke kterému posuzované vady logicky s ohledem na jeho stáří náleží. Pokud pak žalobci za dané situace v předžalobní výzvě využili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a nikoli právo od převodní smlouvy odstoupit, zůstává bez bližšího významu hodnocení, zda se v důsledku existence zjištěných vad jedná o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy (ustanovení § 2106 odst. 1 občanského zákoníku vs. ustanovení § 2107 téhož právního předpisu), neboť právo na přiměřenou slevu z kupní ceny dávají žalobcem obě tato zákonná ustanovení bez ohledu na charakter porušení smlouvy. Při úvaze, jaká částka s ohledem na sjednanou kupní cenu za nemovitosti v kupní smlouvě představuje přiměřenou slevu, soud vycházel ze znalcem zpracovaného položkového rozpočtu v rámci jeho znaleckého posudku představujícího náklady na odstranění vad. Právě tyto náklady dle názoru soudu představují takovou kompenzaci, která při stávajících cenách umožní žalobcům uvedení nemovitosti do stavu bez posuzovaných vad a současně částku, jejíž výplatou se žalobci na úkor žalované nijak neobohatí. Je pravdou, že žalobci v průběhu řízení svůj žalobní nárok opakovaně modifikovali, soud však vycházel z toho, že konečná výše plnění závisela na úvaze znalce, kterou při meritorním