4 C 171/2023-228 — Okresní soud v Třebíči

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení z titulu náhrady škody, resp. ušlého zisku, z neuzavřenésmlouvy o převodu bytu. Dne 26. 4. 2002 žalovaná zastoupená tehdejším starostou p. , jméno FO, , uzavřela jako pronajímatel s paní , jméno FO, jako nájemkyní nájemní smlouvu, vč. smlouvy o smlouvě budoucí kupní (dále jen „smlouva“). Předmětem této smlouvy byl pronájem bytové jednotky nacházející se v první nadzemním podlaží domu č.p. 76 v obci a k.ú. , adresa, . V čl. IV. v odst. 1. a 2. této smlouvy bylo mezi žalovanou a nájemkyní ujednáno, že se žalovaná zavazuje jako budoucí prodávající vyzvat nájemkyni jako budoucí kupující k uzavření smlouvy na základě které na ni převede vlastnické právo k bytu a za kupní cenu 1 Kč. Tento převod byl v daném článku smlouvy podmíněn splněním těchto podmínek: uplynutím 20 let od podpisu této smlouvy, nájemkyně bude užívat byt v souladu s touto smlouvou a bude plnit povinnosti z ní vyplývající, nájemkyně tak uhradí sjednanou kupní cenu formou pravidelných měsíčních splátek ve výši 3 000 Kč měsíčně (myšleno dle žalobkyně splátek nájemného v této výši po dobu 20 let od podpisu smlouvy). Dále bylo v odstavci 5. tohoto článku mezi smluvními stranami ujednáno, že odstoupí-li nájemce kdykoliv bez udání důvodu od smlouvy o smlouvě budoucí kupní v rozsahu celého čl. IV. smlouvy, má žalovaná právo žádat po nájemci úhradu smluvní pokuty ve výši 30 000 Kč. Nájemní vztah byl uzavřen ve smlouvě na dobu určitou, tedy na dobu 20 let ode dne podpisu smlouvy, tj. do 26. 4. 2022. Nedílnou součástí smlouvy byla příloha č. 1 Evidenčí list bytu „A“ ze dne 26. 4. 2002 a příloha č. 2 Cenové vyrovnání bytu, nájemného a poplatků s tím spojených, ze kterého mj. vyplývala povinnost nájemkyně uhradit ke dni 26. 4. 2002 doplatek žalované ve výši 42 470 Kč, tj. složení prvého a druhého podílu zálohy na kupní cenu. V příloze čl. 2. smlouvy bylo rovněž uvedeno, že nevyčerpané prostředky z fondu oprav budou ke dni skončení nájemní smlouvy (za 20 let ode dne podpisu) navýšeny o 50 % a vráceny k rukám nájemce a že 1/3 užívané zahrádky přejde po 20 letech bezplatně do vlastnictví nájemce. Smlouvou o postoupení nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 4. 2018 byly práva , jméno FO, jako nájemkyně postoupeny na její matku paní , Jméno zainteresované osoby 0/0, , žalobkyni. S postoupením práv na žalobkyni žalovaná souhlasila. Po uplynutí doby nájmu, dne 3. 5. 2002 vyzvala žalobkyně e-mailem, zaslaným obci, tehdejší starostce k přípravě kupní smlouvy na převod bytu do jejího osobního vlastnictví za sjednanou kuní cenu 1,- Kč. Do voleb do obecního zastupitelstva konaných v říjnu 2022 k převodu bytu nedošlo s odůvodněním, že převod bytu není možný, neboť bylo zjištěno, že bytový dům , adresa, není rozdělený prohlášením vlastníka na bytové jednotky a není stanoven spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ke každé ze tří bytových jednotek. Po komunálních volbách obecní zastupitelstvo obce Přešovice na svém zasedání dne 6. 1. 2023 zamítlo prodej bytu v bytovém domě č.p. , Anonymizováno, za cenu 1,- Kč a zároveň odhlasovalo, že bude cenu předmětného bytu odhadnuta za pomoci soudního znalce, který stanoví jeho tržní cenu. Následně zaslala žalobkyně žalované předžalobní výzvu. Svůj nárok žalobkyně dovozuje z porušení smluvního závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a postupní smlouvy, když žalovaná kupní smlouvou odmítla s žalobkyní po splnění všech ujednaných podmínek uzavřít, a je vyčíslena ušlým ziskem ve formě tržní hodnoty bytové jednotky vymezené ve smlouvě ve výši 2 100 000 Kč, stanovené soudním znalcem k době, kdy měla být již vymezená jednotka převedena do vlastnictví žalobkyně kupní smlouvou. Žalobkyně má za to, že splnila všechny podmínky, uvedené ve smlouvě a má nárok na převod bytu do svého osobního vlastnictví. Žalobkyně je tak v dobré víře, že ona sama a její právní předchůdkyně jednaly v souladu s uzavřenou smlouvou po celou dobu dvaceti let, kdy uhradily vyjma vstupního poplatku 240 splátek nájemného po 3 000 Kč a byt užívaly řádně a měly v něm trvalé bydliště. Platnost smlouvy nebyla dosud nikdy nikým zpochybňována, když ještě předchozí starostka paní , jméno FO, vystupovala vůči žalobkyni v roce 2022 tak, že k převodu bytu do jejího vlastnictví určitě dojde, avšak je třeba nejdříve dům , adresa, právně rozdělit na byty, což ostatně žalovaná ke dni převodu 26. 4. 2022 neučinila. Je to podle žalobkyně žalovaná, která porušila vůči žalobkyni další smluvní závazek, vyjma samotného závazku převodu bytu, tj. dům na byty právně nerozdělila, a stále tak k dnešnímu dni nejsou v katastru nemovitostí bytové jednotky vymezeny. Žalobkyně má za to, že jí svědčí základní právo na legitimní očekávání nabytí nemovitého majetku, jehož ochrana by měla být brána v potaz (viz nález Ústavního soudu ze dne 17. 2. 2010, I. ÚS 1737/08, či sp. zn. I. ÚS 353/04).2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že s nárokem žalobkyně nesouhlasí, má jej za nedůvodný a navrhuje, aby soud žalobu zamítl. Namítá, že předmět nájmu byl vymezen zcela neurčitě, neboť nebyl vymezen jako bytové jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ani později podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nikdy tak nebyl ani stanoven podíl náležející ke společným částem budovy, resp. k pozemku, jehož je budova součástí. Bytová jednotka jako samostatná věc způsobilá k obchodování nikdy neexistovala. Dále má za to, že žalobkyně ani její právní předchůdkyně , jméno FO, nesplnily závazek vyplývající ze smlouvy užívat výhradně k trvalému bydlení, když byt několik let , jméno FO, nepoužívala a zůstával prázdný. Ze strany , jméno FO, nebylo nájemné spolu se službami placeno řádně a včas, což patřilo mezi základní povinnosti nájemce. V této souvislosti odkazuje na opožděné hrazení nájemného a služeb s užíváním bytu spojených v roce 2006, kdy se platby opožďovaly o několik měsíců, a i v následujících letech docházelo k prodlevám s placením. Žalovaná též považuje smlouvu za neplatnou, když tato nebyla opatřena doložkou o zveřejnění záměru právního jednání na úřední desce ani doložkou o schválení daného právního jednání příslušným orgánem ve smyslu ustanovení § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v tehdy platném znění. Za takové situace není vůbec možné uvažovat o jakémkoliv legitimním očekávání ze strany žalobkyně. Žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, nehradila též nájemné a služby s tím spojené ve výši 3 500 Kč měsíčně, co vyplývalo z dodatku č. 1 nájemní smlouvy. Žalovaná též zpochybňuje platnost postupní smlouvy ze dne 1. 4. 2018, jíž postoupila svá práva jako nájemce , jméno FO, na žalobkyni, a to z důvodu nedostatečně vymezené bytové jednotky a neurčitého a nesrozumitelného projevu vůle stran. Smlouva o postoupení navíc nebyla zveřejněna na úřední desce v souladu s § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v tehdy platném znění. Podle žalované nebyla vedle nájemného ve výši 3 000 Kč měsíčně hrazena kupní cena ve výši 3 000 Kč měsíčně jak předpokládalo ustanovení čl. IV. odst. 2 písm. c) smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaná neměla povinnost uzavřít s žalobkyní smlouvu o převodu bytových jednotek, není možné dovodit jakoukoliv povinnost žalované k náhradě škody. Nelze tak nijak přikládat k tíži žalované, že se žalobkyně rozhodla nepodat žalobu na nahrazení projevu vůle a domáhat se uzavření kupní ceny. Žalovaná si též není vědoma porušení jakékoliv své smluvní či zákonné povinnosti, tedy protiprávního jednání, a nemůže tak existovat ani příčinná souvislost mezi porušením povinnosti a vznikem újmy na straně žalobkyně.3. Na základě zjištění učiněných z předložených listin a dalších provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Nájemní smlouvou a smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřenou dne 26. 4. 2002 mezi právní předchůdkyní žalobkyně , jméno FO, jako nájemcem a žalovanou obcí jako pronajímatelem byl sjednán nájemní vztah k „bytové jednotce“ nacházející se v 1 NP. domu č.p. , Anonymizováno, v, Anonymizováno, k. ú. , adresa, (dále jen byt), včetně veškerého příslušenství a vybavení jak je popsáno v evidenčním listě, který je nedílnou součástí této smlouvy a je označen jako příloha č. 1. Byt byl přenechán nájemci, který musel užívat výhradně k trvalému bydlení a toto muselo být též vyznačeno k občanském průkazu. Výše nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu byla stanovena v příloze č. 2, která byla nedílnou součástí smlouvy. Nájemné a platby za služby byly splatné do 21. dne v měsíci, za který byly placeny, a to hotově nebo na účet pronajímatele uvedený ve smlouvě (viz čl. I. a II. smlouvy). V čl. IV. smlouvy bylo ujednáno, že pronajímatel jako budoucí prodávající se zavazuje, že vyzve nájemce jako budoucího kupujícího k uzavření smlouvy, na základě které na něj převede vlastnické právo k bytu, který tvoří předmět této smlouvy, a to za cenu 1,- Kč. Nájemci jako budoucímu kupujícímu vznikne dle výslovné dohody sm