9 C 25/2021-132 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 16. 11. 2020 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 45 700,58 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. od 24. 9. 2020 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že účastníci uzavřeli dne 1. 12. 2015 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve znění pozdějších dodatků (dále jen„ smlouva“). Pronajatý prostor byl přenechán k užívání žalobci za účelem skladování a zboží a materiálu. Dne 9. 1. 2019 do prostoru nájmu zateklo. Žalobce to oznámil žalovanému, který učinil dočasná opatření. Od února roku 2020 (např. dne 24. 2. 2020, 5. 5. 2020, 12. 5. 2020) došlo opětovně k zatékání do prostoru nájmu, přičemž na tato zatečení už ze strany žalovaného jako pronajímatele nebylo adekvátně reagováno. O všech těchto případech žalobce žalovaného řádně a včas informoval. Například dne 13. 5. 2020 žalobce opětovně písemně oznámil vady a žádal slevu z nájemného, a to jak poštou, tak e-mailem. Následně žalobce dne 22. 6. 2020 (datum odeslání 23. 6. 2020) podáním doručeným žalovanému dne 2. 7. 2020 uplatnil slevu na nájemném ve výši 55 101 Kč. Nájemní smlouva pronajímatele zavazovala udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata dle ustanovení § 2205 písm. b) občanského zákoníku. Taktéž konstantní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu potvrzuje, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemcem nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat. Dle ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku platí, že pokud nájemce oznámí řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Žalobce mohl užívat prostory s obtížemi. Nejenže došlo k zásadnímu ztížení užívání prostoru nájmu, ale zároveň došlo v příčinné souvislosti se zatečením vody do prostoru nájmu ke škodám na uskladněném zboží žalobce. S ohledem na uvedené byl žalovaný opakovaně vyzván k nápravě vadného stavu a k opravě pronajatého prostoru za účelem zamezení dalšího zatékání. Následně žalobce uplatnil slevu z nájemného za dobu, po kterou trvalo zásadní ztížení užívání pronajatého prostoru od žalovaného, a to ve vztahu k nájemnému za období 24. 2. 2020 – 18. 9. 2020 ve výši 116 957 Kč a žalovaného vyzval dne 18. 9. 2020 k zaplacení této částky do 23. 9. 2020. Nejvíce zatékalo do velké haly definované v čl. 1 dodatku č. 2 ke smlouvě (dále„ velká hala“), zároveň zatékalo i do dalších částí předmětu nájmu. Nájemné za„ velkou halu“ činilo dle dodatku č. 2 ke smlouvě měsíčně 12 100 Kč + DPH, tj. 14 641 Kč, k tomu se přičítala platba za energie ve výši 1 500 Kč + DPH, tedy 1 815 Kč. Zároveň bylo nájemné navyšováno o míru inflace od roku 2017. Průměrná roční míra inflace za rok 2018 v České republice dle údajů ČSÚ činila 2,1 %, a v roce 2019 průměrná roční míra inflace činila 2,8 %. V roce 2019 tak nájemné za užívání„ velké haly“ činilo minimálně částku ve výši 12 700 Kč + DPH, tj. 15 367 Kč, v roce 2020 činila minimálně 17 182 Kč měsíčně. Žalobce při určení výše slevy vyšel z této částky, přestože do předmětu nájmu zatékalo i mimo„ velkou halu“ na několika místech. Žalobce za každý celý kalendářní měsíc, ve kterém užíval najaté prostory s obtížemi, uplatnil slevu na nájemném ve výši 17 182 Kč. Konkrétně uplatnil slevu za období 24. 2. 2020 – 29. 2. 2020 ve výši 3 555 Kč, za měsíce březen až srpen 2020 po 17 182 Kč a za období 1. 9. 2020 – 18. 9. 2020 ve výši 10 310 Kč (poměrná část). Den 18. 9. 2020 byl posledním dnem trvání smlouvy, neboť žalovaný smlouvu ukončil. Žalobce vyzval žalovaného k vystavení faktur zahrnujících uvedené slevy na nájemném, avšak bezúspěšně. Žalobce uhradil všechny faktury vystavené žalovaným s výjimkou faktury č. 07120 znějící na částku 68 226,53 Kč a faktury č. 07220 znějící na částku 2 805,73 Kč, celkem tedy 71 032,26 Kč, přičemž tato částka byla splatná dne 9. 9. 2020. Žalobce vůči žalovanému dopisem ze dne 18. 9. 2020 uplatnil nárok ze slevy na nájemném ve výši 116 957 Kč. Obě pohledávky byly splatné, žalobce proto namítl započtení jako jednostranné právní jednání dle ustanovení § 1982 a násl. občanského zákoníku. Po vzájemném započtení zůstává pohledávka žalobce ve výši 45 700,58 Kč. Tato částka nebyla uhrazena ani na základě předžalobní upomínky. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Pokud žalobce v minulosti uplatnil zatékání do objektu, tak žalovaný místo zatékání opravil a učinil opatření, která nebyla jen dočasná. Již proto považuje žalovaný za pochybné, že by do prostor nájmu znovu zatékalo. Zároveň žalovaný tehdy poskytl žalobci dílčí slevu z nájemného. Pokud žalobce následně uplatnil obdobný nárok s tím, že došlo k opakovanému zatékání do objektu (dle žalobce se tak mělo stát ve dnech 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020), žádnou konkrétní škodu ani omezení netvrdil a požadoval slevu na nájemném rovnající se téměř výši dvouměsíčního nájemného haly. K žádné škodní události žalovaný ani nebyl přizván. Žalovaný přes rozporná tvrzení žalobce zhlédl prostor nájmu a zjistil, že žalobce nadále nerušeně (bez obtíží) a také plně užíval veškeré prostory nájmu, přičemž nebyla viditelná žádná poškození objektu ani uskladněných věcí žalobce. Nárok vznesený žalobcem tak musel žalovaný hodnotit jako fiktivní, a to z více důvodů. Lze doložit (svědecky i fotodokumentací), že žalobce jako nájemce žádná omezení neměl. Žalovaný si také ověřil podle databáze ČHMÚ [obec], že v době tvrzeného zatékání do objektu k žádným srážkám v místě nedošlo. Jednání žalobce považoval žalovaný za účelové rovněž proto, že se žalobce dostával do prodlení s placením nájemného a musel být ze strany žalovaného k řádnému placení upomínán. Pro neplacení nájemného zaslal žalovaný žalobci výpověď nájemní smlouvy, na kterou sice žalobce faktickým jednáním přistoupil a zahájil stěhování, nájemní prostory však ke dni 18. 9. 2020 žalovanému neodevzdal. Musel být upomínán, naposledy dopisem ze dne 18. 12. 2020. Až po této výzvě žalobce zaslal žalovanému alespoň poštou obálku s vloženými klíči od objektů, které takto doručil až dne 29. 12. 2020. Pokud by nebylo možno analogicky dovozovat použití ust. § 2295 obč. zákoníku upravujícího nájem bytu, které zakládá právo pronajímatele na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, až do dne, kdy nájemce byt pronajímateli skutečně odevzdá, pak by pozdním odevzdáním předmětu nájmu způsobil žalobce žalovanému újmu, neboť ten nemohl předmět původního nájmu nabízet a pronajmout novému nájemci. Újma by odpovídala výši ušlého nájemného za období od 18. 9. 2020 do předání (doručení) klíčů. Žalovaný tak v rámci procesní obrany namítl existenci své vlastní pohledávky za žalobcem z titulu náhrady nájemného, resp. náhrady škody v důsledku zaviněného jednání žalobce a porušení jeho povinnosti odevzdat pronajaté prostory při skončení nájmu. Nárok žalovaného odpovídá výši nájemného, které činilo 115 290,20 Kč měsíčně včetně DPH (bez DPH 95 281,16 Kč), a to počínaje dnem 18. 9. 2020, což představuje z částky bez DPH za poměrnou část září (13 dnů) od 18. 9. do 30. 9. 2020 celkem 41 288,50, za říjen a listopad 2020 po 95 281,16 Kč a za poměrnou část měsíce prosince 2020 (od 1. 12. do 29. 12. 2020) celkem 89 134 Kč. Pohledávka žalovaného tak celkem činí 320 984 Kč. Žalovaný v rozsahu 45 700,58 Kč započítal svoji uvedenou pohledávku proti pohledávce vymáhané žalobcem v tomto řízení (v případě, že by byla shledána důvodnou). 3. Žalobce i po provedeném dokazování na žalobě setrval. V řízení bylo prokázáno, že nárok žalobce na slevu z nájemného nebytových prostor existuje. Žalobcem předložené fotografie prokazují zatékání do inkriminovaných hal, takže část pronajatého prostoru nebyla způsobilá k řádnému užívání. To ostatně bylo prokázáno i výpověďmi svědků. Základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemcem nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat. V důsledku opakovaného zatečení došlo na straně žalobce jako nájemce ke vzniku komplikací, kdy mimo jiné zboží bylo nutno chránit před vodou například dřevěnými deskami, muselo dojít k přebalení a jeho přemisťování. Rozsah omezení využití příslušných hal činil až 30 %. Výši slevy nelze toliko přímo úměrně odvozovat od rozsahu omezení hal. V důsledku zatečení vznikla žalobci škoda, a to na uskladněném materiálu, výdajích na odměnu pracovníků, cestovních výdajích apod. Prostory byly pronajaty„ za účelem skladování zboží a materiálu, jehož vlastníkem je