30 C 357/2022-152 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobci se po žalované domáhali zaplacení částky 34.364 Kč s příslušenstvím. Požadovali ji jako kompenzaci škody spočívající v marně vynaložených nákladech na právní služby, které byli nuceni vynaložit v souvislosti s neprofesionálním jednáním žalované při zprostředkování koupě pozemků. K odůvodnění uplatněného nároku žalobci uvedli, že jsou manželé, v prvním čtvrtletí roku 2021 projevili vážný zájem o nabytí nemovitostí v obci [obec] za účelem výstavby domu pro svou rodinu. Žalovaná jako realitní zprostředkovatel nabízela za stanovených podmínek k prodeji pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], jejichž vlastnicí byla [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalobci nejprve dne 1. 4. 2021 uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitostí, na základě které se žalovaná smluvně zavázala pro žalobce jako zájemce nemovitosti rezervovat a zavázala se obstarat žalobcům do 30. 6. 2021 příležitost pro uzavření kupní smlouvy s prodávající o převodu nikterak nezatížených nemovitostí (vyjma práv z věcného břemene inženýrských sítí) z vlastnictví prodávající do společného jmění žalobců za kupní cenu 1.400.000 Kč. Vzhledem k výši kupní ceny i k tomu, že žalobcům není právní problematika kontraktačního procesu ohledně rezervačních či převodních smluv vlastní, požádali žalobci advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] o zastoupení při řešení záležitostí souvisejících s nemovitostmi, jejich rezervací i převodem. Uvedený advokát převzal zastoupení žalobců na základě úplatné příkazní smlouvy o poskytování právních služeb dne 30. 3. 2021, v rámci kterých prováděl kontrolu a revizi veškeré smluvní dokumentace týkající se předmětné záležitosti, jejíž návrhy byly žalobcům průběžně ze strany žalované zasílány, poskytoval žalobcům související konzultace a právní poradenství, vedl za ně jednání se zmocněncem žalované panem [příjmení] i s advokátkou pověřenou žalovanou k přípravě smluvní dokumentace. Právní služby byly žalobcům poskytovány jejich právním zástupcem prioritně a obratem, což se projevilo i na výši odměny za právní služby, na které se advokát se žalobci dohodl podle úkonových sazeb stanovených ve vyhlášce č. 177/1996 Sb. 2. Žaloba obsahuje podrobný popis, jak došlo k porušení závazku žalované rezervovat pro žalobce nemovitosti za sjednaných podmínek s cílem uzavření kupní smlouvy mezi prodávající a kupujícími. Namísto výzvy k uzavření předběžně odsouhlasené smluvní dokumentace byli žalobkyně a její zástupce dne 21. 5. 2021 vyrozuměni telefonicky a následně emailem žalovanou o tom, že prodávající nově požaduje zásadně změnit podmínky plánovaného převodu nemovitostí tak, aby přes podstatnou část nemovitostí mohla být zřízena přístupová cesta pro průjezd motorovým vozidlem. Tato možnost měla být právně zajištěna na úkor žalobců zřízením věcného práva - služebnosti stezky a jízdy ve prospěch zároveň převáděných sousedních pozemků ve vlastnictví paní [příjmení] (sestřenice prodávající [anonymizováno] [jméno] [příjmení]), která se s obcí [obec] údajně nedohodla na zajištění přístupu ke svým pozemkům. S ohledem na vzniklou situaci zástupce žalobců s klienty vše důkladně projednal, připravil podle jejich požadavků písemné vyjádření ke zjevným porušením závazků prodávající i žalované. Zástupce žalobců se telefonicky dotazoval u starosty obce Rudník na možnosti právního zajištění přístupu k pozemku paní [příjmení] přes veřejně využitelný sousedící pozemek parc. [číslo] v majetku obce. Zástupce žalobců připravil několik variant konstruktivního řešení, s nimiž žalovanou seznámil dne 26. 5. 2021. Dne 27. 5. 2021 pan [příjmení] za žalovanou i prodávající informoval zástupce žalobců o tom, že [anonymizováno] [příjmení] a paní [příjmení] před převodem nemovitostí uzavřou smlouvu o zřízení věcných břemen a tedy rezervované pozemky v podstatě bez součinnosti žalobců a mimo jejich právní dispozici dále právně zatíží. Žalovaná výslovně vyloučila jiné řešení, než zřízení věcného břemene k pozemkům převáděným na žalobce za kompenzaci v podobě slevy z kupní ceny. Zástupce žalobců po domluvě s nimi zaslal dne 1. 6. 2021 návrh kompenzační částky odpovídající slevě za zatížení části pozemku věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch sousedů. Dne 4. 6. 2021 byl zástupce žalobců panem [příjmení] za žalovanou vyrozuměn o údajném stanovisku prodávající, že za navržených kompenzačních podmínek nemá zájem nemovitosti žalobcům prodat. Z následné korespondence vyplynulo, že prodávající ani nemá zájem o návrhu podmínek převodu na žalobce jakkoliv vyjednávat. Již dne 9. 6. 2021 zaslala žalovaná návrh dohody o ukončení rezervace s tím, že účastníci smluvní vztah předčasně skončí, žalovaná vrátí blokační zálohu a žalobci nebudou mít vůči žalované žádné další nároky. Zájem žalobců o nabytí nemovitostí přes výše uvedený vývoj situace přetrval, jejich zástupce se proto po poradě s klienty pokusil kontaktovat přímo prodávající s výzvou k jednání o podmínkách převodu, ta však kompromisní návrhy žalobců ignorovala. Pokud by žalobci od počátku věděli o budoucím zřizování nových právních vad limitujících využitelnost pozemků na jejich úkor, do takto nejistého obchodu by nikdy nešli, nezavazovali by se k vysoké smluvní pokutě a další součinnosti, neinvestovali by do nákladných právních služeb. Žalovaná postupovala netransparentně, podstatné informace o předmětu převodu si ponechala pro sebe, jednala zjevně nedbale při prezentaci nemovitostí, při sepisu rezervační dohody s žalobci i při sepisu návrhů kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Žalovaná nesplnila svou povinnost jako profesionál jednat s odbornou péčí. Nedbalé deliktní jednání žalované vedlo na straně žalobců ke vzniku zbytečné škody spočívající v nákladech za právní služby, za které žalobci svému zástupci zaplatili dne 12. 6. 2021 částku 68.728 Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k náhradě škody předžalobní upomínkou ze dne 11. 2. 2022, v níž stanovili lhůtu k plnění do 20. 1. 2022. Žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně nároky žalobců dopisem z 28. 1. 2022 odmítla jako nedůvodné. 3. Žalovaná potvrdila, že s žalobci uzavřela dne 1. 4. 2021 dohodu o rezervaci nemovitosti, v níž žalobci prohlásili, že mají zájem nabýt do svého vlastnictví pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. V okamžiku podpisu dohody o rezervaci byla vlastníkem pozemků [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. V dohodě o rezervaci žalovaná jako zprostředkovatel konstatuje, jaké informace získala od prodávajícího jako vlastníka pozemků, jde zejména informace týkající se aktuálního zatížení pozemků. Žalovaná se zavázala rezervovat pro zájemce nemovitosti tak, aby mohlo dojít mezi prodávajícím a zájemcem (zde žalobci) k uzavření kupní smlouvy k pozemkům a poskytnout mu doplňkové služby. Žalovaná má za to, že neporušila žádnou z povinností, které jí ukládala dohoda o rezervaci nemovitosti ze dne 1. 4. 2021. Předně žalovaná rezervovala pozemky pro žalobce po celou dobu trvání dohody o rezervaci nemovitosti, tj. od 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021. V této rezervační lhůtě žalovaná nerezervovala pozemky jinému zájemci a neproběhl ani prodej pozemků jinému zájemci. Žalovaná poskytla vlastnici pozemků informaci o uzavření dohody o rezervaci nemovitostí a u svého právního zástupce zajistila přípravu smluvní dokumentace, kterou dostala jak vlastnice pozemku, tak žalobci k dispozici v základní podobě, o níž se pak vedla další jednání. Na definitivní podobě se však žalobci a [anonymizováno] [příjmení] v konečném důsledku nedomluvili. Závazek žalované z dohody o rezervaci nemovitosti nezahrnoval povinnost přinutit kteroukoli ze stran k uzavření kupní smlouvy s obsahem, s nímž není žádná či některá ze stran zcela ztotožněna. Ostatně vyplývá i ze samotné podstaty zprostředkování, že jeho cílem má být poskytnutí prostoru pro vyjednávání stran o obsahu zamýšlené smlouvy, nikoli uzavření vlastní smlouvy samotné. Jestliže v průběhu vyjednávání o uzavření kupní smlouvy došlo k událostem, pro které se žalobci a vlastnice pozemku na uzavření kupní smlouvy nedohodli, dokonce i v situaci, kdy by k žádné takové události nedošlo a vlastnice pozemku by se s žalobci na uzavření smlouvy jednoduše nedohodla, nemůže jít v tomto případě o skutečnosti, které by zakládaly jakoukoli odpovědnost žalované vůči žalobcům. 4. Žalovaná zásadně odmítla, že by před žalobci nějaké podstatné informace záměrně zatajovala. Žalobci se účastnili prohlídky pozemků, když současně s pozemky [anonymizováno] [příjmení] byly prodávány i pozemky paní [jméno] [příjmení] (sestřenice [anonymizováno] [příjmení]) evidované pod. parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. Zájemci o koupi nemovitostí mohli koupit všechny pozemky jako jeden celek, nebo pouze pozemky [anonymizováno] [příjmení], nebo pouze pozemky paní [příjmení]. Vzhledem ke vzájemné poloze všech pozemků bylo zřejmé, že obě skupiny pozemků (a jejich majitelé) budou muset pro účelné budoucí využití p