7 C 42/2022-217 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobci se podanou negatorní žalobou domáhali zdržení se rušení jejich vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“), a to v rozsahu uvedeném ve výrocích shora. Žalobci jako kupující uzavřeli s žalovaným a jeho bývalou manželkou jako prodávajícími dne 25. 1. 2019 kupní smlouvu k pozemku (dále jen„ kupní smlouva“). Současně s kupní smlouvou uzavřeli dodatek č. 1 ke kupní smlouvě, kterým si sjednali slevu z kupní ceny z důvodu nezkolaudované části stavby stojící na pozemku a částečné úpravy vzájemných sousedských vztahů (dále jen„ dodatek“). Účastníci prohlásili, že k okamžiku uzavření dodatku byl žalovaný vlastníkem bazénu, přičemž se zavázali vstoupit do jednání o uzavření kupní smlouvy k části pozemku, na němž se bazén nacházel. Nakonec se účastníci dohodli, že bazén na pozemku strpí. Po uzavření smlouvy a dodatku však vyšla najevo nepravdivost tvrzení žalovaného, dohodu v čl. 3 dodatku uzavíral ve zlé víře a v úmyslu uvést žalobce v omyl. Žalobci zjistili, že bazén podle superficiální zásady splynul k 1. 1. 2014 s pozemkem, a tedy byl pozemek v této době již ve vlastnictví žalobců. Žalobci proto namítli neplatnost dohody v čl. 3 dodatku a od dohody odstoupili dopisem z 20. 4. 2020 a opětovně (od dodatku jako celku) dopisem z 18. 5. 2022. Žalovaný rušil vlastnické právo žalobců k pozemku tím, že opakovaně na tento pozemek vstupoval a nechával na pozemek vstupovat i třetí osoby, umístil na něj stavby kůlen (jež následně odstranil), neoprávněně užíval bazén a zbudoval oplocení na pozemku bez souhlasu žalobců. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že bazén se nachází i částečně na jeho pozemku (parc. [číslo]). Bazén s pozemkem nesplynul. Na jeho pozemku se rovněž nachází veškeré technologie bazénu včetně přívodu vody a elektrické energie. Užívání bazénu bylo oprávněné. Důvodem uzavření dodatku bylo, že žalobci čerpali větší úvěr, než kolik činila skutečná cena a nepoužitou část úvěru použili k jinému účelu. Není pravdou, že by dodatek byl uzavírán z důvodu nezkolaudované části stavby. To žalobci zjistil již před uzavřením smlouvy. V dodatku se žalobci zavázali umístění bazénu strpět až do uzavření předjednané kupní smlouvy, aniž by za to chtěli nějakou náhradu či plnění. Žalovaný si nebyl vědom, že jím deklarované skutečnosti nejsou pravdivé, dohodu v čl. 3 dodatku neuzavíral ve zlé víře a nechtěl žalobce uvést v omyl. Nechtěl si přivlastnit část pozemku s bazénem – tu chtěl koupit, přičemž žalobci se ke zpětnému prodeji zavázali. Je pravdou, že vstupoval na pozemek, a to z důvodu odstranění kůlen (spolu s ním tam vstupovali třetí osoby, jelikož nebyl schopen kůlny odstranit sám), jednak v souvislosti se stavbou plotu kolem bazénu, na jehož výstavbě se s žalobci dohodl. 3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: Mezi účastníky bylo po skutkové stránce nesporné, že dne 25. 1. 2019 uzavřeli žalobci jako kupující s žalovaným a jeho bývalou manželkou jako prodávajícími kupní smlouvu mj. k pozemku spolu s dodatkem č. 1 (dále jen„ dodatek“). Nespornou byla i skutečnost, že bazén (jeho nádrž) je umístěn z větší části na pozemku (žalobců), zčásti však také na pozemku ve vlastnictví žalovaného, jakož i skutečnost, že kůlny se nacházely na pozemku již v době prodeje pozemku žalobcům. Nesporným bylo mezi účastníky i to, že žalovaný přivolal na žalobce policii, když odřezávali část železné konstrukce bazénu, a dále, že žalovaný vstupoval na pozemek žalobců spolu s třetími osobami (byť se účastníci lišili v tom, z jakého důvodu k těmto událostem docházelo). Účastníci rovněž shodně uvedli, že hromada věcí, které žalovaný umístil na pozemek žalobců, se již na tomto pozemku nenachází. Konečně nesporným bylo mezi účastníky i to, že část paravanů byla na pozemek umístěna se souhlasem žalobců. 4. Z kupní smlouvy uzavřené dne 21. 5. 2007 mezi žalovaným a jeho tehdejší manželkou jako kupujícími a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající bylo zjištěno, že žalovaný a jeho tehdejší manželka koupili od paní [jméno] [příjmení] uvedený pozemek parc. [číslo]. 5. Náhledem do katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobci jsou vlastníky pozemku. 6. Z dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2019 uzavřeném téhož dne („ dodatek“) soud zjistil, že účastníci v čl. 3 dodatku konstatovali, že na části pozemku je umístěn bazén ve vlastnictví žalovaného. Účastníci před uzavřením kupní smlouvy společně orientačně v katastrální mapě označili část pozemku (tzv. hraniční pozemek), který přiléhá k pozemku žalovaného (a na němž je umístěn bazén). Účastníci si sjednali, že poté, co žalobci dokončí proces legalizace přístavby a banka vydá žalobcům souhlas s prodejem hraničního pozemku, vstoupí v jednání o uzavření kupní smlouvy, kterou by žalovaný odkoupil hraniční pozemek od žalobců nazpět. Účastníci se v čl. 3 dodatku dohodli (dále jen„ dohoda“) na tom, že žalobci ničeho nenamítají proti umístění bazénu na jejich pozemku, ten jsou připraveni strpět až do doby uzavření kupní smlouvy o prodeji hraničního pozemku žalovanému. Dále si ujednali, že za užívání bazénu či jeho bezprostředního okolí nebudou po žalovanému požadovat žádných náhrad či plnění. 7. Z odstoupení od dodatku č. 1 kupní smlouvy z 20. 4. 2020 soud zjistil, že žalobci odstoupili od dohody v čl. 3 dodatku pro podstatné porušení Dohody tím, že žalovaný uzavíral dohodu ve zlé víře a v úmyslu uvést žalobce v omyl uvedením, že bazén je ve výlučném vlastnictví žalovaného, tím, že ani na opakovanou výzvu neodstranil odpad, který vznikl demontáží žalovaným vybudovaných kůlen, když tím vytvořil skládku na pozemku žalobců, a tím, že opakovaně i přes výslovný zákaz žalobců vstupoval na pozemek v rozsahu přesahujícím dohodu. Z důvodu, že je v otázce vlastnictví bazénu uvedl žalovaný v omyl, se žalobci tímto dopisem dovolali neplatnosti uvedené dohody. 8. Z vyjádření žalovaného k odstoupení od dodatku č. 1 kupní smlouvy z 31. 8. 2020 a navazujícího vyjádření právní zástupkyně žalovaného soud zjistil, že žalovaný považoval odstoupení žalobců za neplatné. Žalovaný dohodu neuzavíral ve zlé víře, protože žalobci byli na skutečnost, že bazén zasahuje i na jejich pozemek, upozorněni. Bazén byl dokonce zakreslen v situačním plánku, který byl přílohou č. 1. Zároveň upozornil žalobce na povinnost pozemek mu odprodat podle ustanovení čl. 3 dodatku. Kromě odvozů věcí z kůlen, které bylo zkomplikováno žalobci, kteří na přístupovou cestu navezli suť při rekonstrukci jejich domu, žalovaný nijak podle svého vyjádření nerušil vlastnické právo žalobců k pozemku. 9. Z dopisu žalobců adresovaném žalovanému z 18. 5. 2022 s názvem Oznámení o záměru klienta odstranit bazén a umístit oplocení; předžalobní výzva k odstranění oplocení a zdržení se rušení vlastnického práva; předžalobní výzva k náhradě škody vzniklé uvedením v omyl soud zjistil, že žalobci odstoupili od dodatku od kupní smlouvy jako celku, a to s ohledem na opakované rušení sousedských vztahů, které mělo spočívat zejména v protiprávní výstavbě oplocení na pozemku žalobců, neoprávněném užívání bazénu, přivolání policie na žalobce, kteří ze svého pozemku odstranili část železné konstrukce a nakonec slovním napadáním žalobců, kteří na pozemku odstranili část keře. Žalovaný na to reagoval odpovědí (dopisem) z 14. 6. 2022, v níž zejména uvedl, že odstoupení žalobců od dodatku je neplatné. 10. Z ohledání pozemku, pozemku žalovaného a bazénu soud zjistil, že bazén byl vytvořen tak, že byla vyhloubena zemina a následně byla na takto připravený povrch umístěna bazénová fólie. Okraj bazénu je lemován dřevěným obvodem, na němž jsou dřevěné laťky, okolo bazénu (zvnějšku od dřevěného obvodu) je úzká, asi 5 cm široká vrstva kamenů, za níž jsou pak umístěny kamenné kachle. Při tomto ohledání soud rovněž zjistil, že žalobci nemají k bazénu přístup vůbec, když na pozemku jsou okolo bazénu postaveny paravany a další zábrany, které žalobcům znemožňují přístup k bazénu. Skutečnosti zjištěné ohledáním se pak shodují s fotodokumentací předloženou žalobci. 11. Z videozáznamu předloženém žalobci (stopa s názvem 220920_Dění u bazénu s příjezdem policie) soud zjistil, že žalovaný zahrabával min. jednu díru v zemi umístěnou vedle bazénu, která měla podle tvrzení žalobců sloužit k umístění nového oplocení jejich pozemku. Uvedený videozáznam soud jako přípustný důkaz i přes nesouhlas žalovaného provedl. Pořízený videozáznam vyhovuje kritériím, které byly formulovány v tuzemské (soudní) rozhodovací praxi. Žalobcům hrozila vážná újma spočívající v tom, že žalovaný neoprávněně zasahoval do jejich vlastnického práva. Uvedené rušení pak stěží šlo prokázat jiným způsobem, než zachycením onoho rušebního činu. Při poměřování práva na soukromí žalovaného oproti vlastnickému právu žalobců pak v tomto konkrétním případě s ohledem na okolnosti případu převážil zájem na ochraně vlastnického práva žalobců. Nahrávka byla pořízena za vypjaté sousedské situace, kdy opakovaně docházelo mezi účastníky ke konfliktům. Videozáznam pak sice částečně zabírá i dům,