9 C 346/2024-130 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 28. 11. 2024 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 100 498 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně za dobu od 21. 11. 2023 do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , stavební parcela, zapsaného na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro katastrální území , právnická osoba, , adresa, , obec , adresa, . Pozemek vznikl scelením pozemků parc. č. , stavební parcela, , , stavební parcela, a , stavební parcela, . Dne 2. 1. 2008 uzavřeli žalovaný jako nájemce a družstvo , právnická osoba, , IČO , IČO, , jako pronajímatel smlouvu o nájmu pozemku („nájemní smlouva“). Na základě nájemní smlouvy byly žalovanému přenechány pozemky parc. č. , stavební parcela, , , stavební parcela, a , stavební parcela, do užívání v zimní sezóně za účelem provozování vleku , název, a přilehlé sjezdové tratě, a to za roční nájemné ve výši 35 000 Kč, splatné vždy do konce měsíce února každého roku. Vlastníkem pozemků parc. č. , stavební parcela, , , stavební parcela, a , stavební parcela, se v roce 2010 stal žalobce, čímž vstoupil do práv a povinností pronajímatele pozemků na základě nájemní smlouvy. Tato skutečnost byla žalovanému řádně oznámena. Protože žalovaný nehradil žalobci nájemné dle nájemní smlouvy, žalobce dopisem ze dne 12. 4. 2019 od smlouvy odstoupil. Odstoupení bylo žalovanému řádně doručeno dne 13. 4. 2019. I když žalovaný ztratil titul k užívání pozemku, užíval žalovaný pozemek protiprávně i nadále mj. po dobu zimních lyžařských sezón 2021/2022 a 2022/2023, a to za účelem provozu lyžařské sjezdovky. Délka zimní lyžařské sezóny se každoročně liší podle sněhových podmínek; v případě vhodných sněhových podmínek začíná obvykle po vánočních svátcích; proto je zimní lyžařská sezóna identifikována částmi dvou roků. Žalovaný si byl plně vědom toho, že k užívání pozemku mu žádný právní titul nesvědčí a tuto skutečnost ani nijak nepopíral. Podstatou sporu je to, že žalovaný odmítá zaplatit spravedlivou cenu za užívání pozemku pro své podnikání, tedy primárně pro generování zisku. Žalovaný tak činí úmyslně a dlouhodobě. Počínání žalovaného popsaného je zjevně v rozporu s požadavkem poctivosti v právním styku, nastoleném v § 6 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalobce žalovanému opakovaně navrhoval uzavření nájemní smlouvy. Výzvy žalobce však zpravidla zůstávaly bez řádných reakcí, případně byly bez spravedlivého důvodu odmítány, a to i přesto, že žalovaný nadále pozemek ke svému podnikání bez omezení užíval. Výjimkou bylo jednání žalobce a žalovaného v průběhu roku 2019. Tehdy na základě návrhu žalobce došlo k dohodě na znění nájemní smlouvy. Žalovaný měl již pouze potvrdit, zda má zájem pozemek využívat a starat se o něj i mimo zimní lyžařskou sezónu, jak je obvyklé (bez dopadu na výši nájemného). Žalovaný však následně bez jakéhokoliv zřejmého důvodu žalobci sdělil, že si vše rozmyslel a že do budoucna dojde k jeho právnímu zastoupení ze strany osoby blízké. Znalecký ústav , název společnosti, , právnická osoba, ., se sídlem , adresa, , , adresa, , IČO , IČO, , vyhotovil v této věci dva znalecké posudky. Z posudků vyplývá, že pozemky využívané pro sjezdové tratě jsou v praxi pronajímány na základě smluv s dobou trvání jeden rok či delší dobou. Důvodem je, že provozovatelé sjezdovek pozemky ekonomicky využívají téměř výhradně během zimních lyžařských sezón a po zbytek roku pak zajišťují na své náklady jejich běžnou údržbu. Žalovaný se choval v rozporu s těmito pravidly. Například dne 27. 10. 2020 uhradil částku 7 076,70 Kč. Touto platbou se pokoušel nároky žalobce uspokojit právě plněním mechanicky přepočtené částky za část roku, která je pro žalovaného z hlediska ziskovosti nesrovnatelně lukrativnější, tj. bez ohledu na reálnou ekonomickou podstatu vztahu. Žalovaný by pochopitelně nenašel nikoho, kdo by mu srovnatelnou nemovitost dal do užívání pouze na počet dnů, kdy bude sjezdovku provozovat, a kdo by za toto požadoval jen mechanicky vypočtenou poměrnou část nájemného z obvyklých ročních smluv nezohledňující propastný ekonomický rozdíl mezi jednotlivými sezónami (tj. zimní lyžařskou sezónou a zbytkem roku). Žalovaný se tak svým nepoctivým počínáním, tj. úmyslným užíváním pozemku bez smlouvy a následným pokusem hradit své obohacení pouze v částečném rozsahu odpovídajícím nesprávnému výpočtu pro lukrativní zimní sezónu, stavěl do lepší situace, než kdyby si počínal poctivě a uzavřel na užívání pozemku řádnou smlouvu. Žalovaný se tak dostal do rozporu s požadavkem § 6 odst. 2 o. z., a sice že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého jednání. Žalobce se opakovaně pokoušel nalézt shodu na podmínkách užívání pozemku i na nápravě širších sporů mezi majitelem žalobce a rodinou majitele žalovaného. Majitel žalovaného zpravidla o sporech a možnostech jejich řešení konstruktivně komunikoval, aby následně pod vlivem své dcery, případně jiných osob blízkých, od jednání odstoupil za použití různých účelových argumentů. Žalobce se tedy procesním způsobem domáhal účinné ochrany svého práva vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a podle čl. 1 dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. V rámci řízení sp. zn. , spisová značka, soudy první i druhé instance zaujaly stanovisko, že nedošlo ke konkludentnímu uzavření nájemní smlouvy na pozemek, a to oproti původnímu přesvědčení žalobce. Dle soudů užívání pozemku žalovaným poté, kdy obdržel od žalobce návrh nájemní smlouvy, nebylo přijetím návrhu na uzavření nájemní smlouvy. Žalobce takové posouzení přes své opačné přesvědčení respektuje. Současný nárok (za zimní sezóny 2021/2022 a 2022/2023) odvozuje z titulu bezdůvodného obohacení. Podstatou vrácení bezdůvodného obohacení podle § 2991 odst. 1 o. z. je, že obohacený musí vydat, oč se obohatil. Pro určení výše bezdůvodného obohacení není rozhodné, oč byl ochuzen ochuzený, ale oč byl obohacen obohacený, resp. o kolik se zvýšil jeho majetek. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 12. ledna 2022 sp. zn. II. ÚS 1587/20 jednoznačně uvedl, že soudy ve své rozhodovací praxi nesmějí přehlížet ekonomickou realitu. Ve znaleckých posudcích se výslovně uvádí, že všechny nájemní či pachtovní smlouvy, které znalecký ústav při jejich zpracování přezkoumával, byly uzavřeny na dobu jednoho roku či delší. Stejně fungovala i nájemní smlouva za dne 2. 1. 2008, na jejímž základě žalovaný v minulosti pozemek užíval. Ze znaleckých posudků vyplynulo, že nájemné v případě uzavření smlouvy, jak je obvyklé, by v prvním rozhodném období činilo 72 000 Kč a v druhém rozhodném období 77 750 Kč. V rámci předchozího řízení v této věci (předešlé zimní lyžařské sezóny) docházelo ze strany soudu první instance i žalovaného k určování „denního“ nájemného. Rozpočítávání nájemného na dny není možné dělat mechanicky bez zohlednění konkrétních skutkových okolností. Takové rozpočítávání je jistě možné (a i to s určitými výjimkami) např. u bytu, který je využitelný každý den. Uvedené rozpočítávání ale naprosto přehlíží ekonomickou realitu spočívající v tom, že ne všechny věci (zejm. pak věci výlučně sezónní, mezi které lze pozemky pro sjezdovky bezpochyby řadit), jsou rovnoměrně využitelné po celý rok. V rámci předchozích řízení v této věci si byly soudy vědomy toho, že využitelnost pozemku v zimním období je dramaticky vyšší než v létě. Způsob, jakým to zohlednily, byl však jednoznačně nedostatečný. Žalobce v tomto řízení navrhl využít výpočet, který bude řádně reflektovat nezpochybnitelnou skutečnost, že ekonomická využitelnost pozemku se mimo zimní lyžařské sezóny blíží nule a bude odpovídat principům určování bezdůvodného obohacení vyplývajícím z ustálené judikatury. Žalovaný se obohatil tím, že nezaplatil to, co by při řádném chodu věcí (při uzavřené nájemní či pachtovní smlouvě) zaplatil na nájemném či pachtovném. Částka placená na nájemném či pachtovném by nebyla čistě mechanicky přepočtená poměrná část nájemného dohodnutého v případě ročních smluv. Žalovaný se tak obohatil minimálně o to, že nemusel zaplatit adekvátní nájemné či pachtovné za období zimní lyžařské sezóny po odečtení adekvátního nájemného či pachtovného za zbytek roku. Jestliže pachtovné v případě roční smlouvy dle znaleckého posudku 2022 činí 72 000 Kč a dle znaleckého posudku 2023 činí 77 750 Kč, a jestliže pachtovné za období mimo zimní lyžařskou sezónu činí maximálně 1 744 Kč, pak pachtovné za zimní lyžařskou sezónu musí činit nejméně 70 256 Kč a 76 006 Kč, tj. celkem 146 262 Kč za zimní sezóny 2021/2022 a 2022/2023. Na tuto částku zatím bylo ze strany žalovaného uhrazeno pouze 31 956 Kč dne 17. 4. 2023 (připadající na sezónu 2021/2022) a 13 808 Kč dne 24. 5. 2023 (připadající na sezónu 2022/2023), celkem tedy částka 45 764 Kč. Žalovaný tak nadále zůstává žalobci dlužný částku 100 498 Kč. Bez jakéhokoliv výsledku zůstala i žalobcova předžalobní výzva, doručená žalovanému dne 10. 11. 2023.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Částky za užívání pozemku pa