4 C 278/2021-39 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobkyně žalobou, která byla doručena soudu dne [datum] navrhla, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 11 584 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení a náklady řízení. Žalobu zdůvodnila tím, že [země] byla vlastníkem a [název žalobkyně] byl příslušný hospodařit s pozemkem parcela [číslo] o výměře 266 m2, druh pozemku zahrada, který je zapsán u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. St 643 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům na pozemku parc. [číslo]. Pozemek žalobkyně navazuje na pozemek žalovaného a je součástí oplocené zahrady a jako zaplocená část zahrady je užíván žalovaným. Užívací vztah k pozemku žalobkyně nebyl mezi žalobkyní a žalovaným smluvně upraven, žalovaný tedy užívá uvedený pozemek bez právního důvodu. Žalobkyni tedy vzniká nárok na bezdůvodné obohacení. Žalobou se žalobkyně domáhá náhrady za užívání sporného pozemku bez právního důvodu žalovaným a to za období od [datum] do [datum]. Výši náhrady za užívání pozemku žalobkyně stanovila jako cenu nájmu podle § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb. Výše náhrady za užívání byla stanovena znaleckým posudkem ze dne [datum] [číslo] 2021 zpracovaný společností [právnická osoba] – znalecký ústav. Výše obvyklého nájemného za bezsmluvní užívání byla znaleckým posudkem stanovena za rok [rok] ve výši 4 400 Kč, za rok [rok] ve výši 4 524 Kč a za rok [rok] ve výši 4 668 Kč. S ohledem na výše uvedené je za užívání pozemku žalobkyně za období od [datum] do [datum] po žalovaném požadovaná částka 11 584 Kč. 2. O žalobě rozhodl soud platebním rozkazem ze dne [datum]. Proti platebnímu rozkazu si žalovaný podal odpor, takže platební rozkaz byl zrušen. Žalovaný uvedl, že nárok žalobkyně uznává pouze z části a to ve výši nájmu 5 až 6 Kč za m2. Odkázal přitom na řadu sporů probíhajících u Okresního soudu v Uherském Hradišti o obdobném nároku tedy o bezdůvodné obohacení za užívání pozemků v totožné lokalitě a na znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [jméno] zpracovaný ve sporu o bezdůvodné obohacení za jiné časové období vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. 3. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav: 4. Z výpisu z katastru nemovitostí, [stát. instituce], [stát. instituce], [list vlastnictví], [územní celek], [katastrální uzemí], bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 266 m2 – zahrada, je [země] a od [datum] je příslušný hospodařit s majetkem státu [název žalobkyně]. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí, [stát. instituce], [stát. instituce], [list vlastnictví], pro [územní celek] a [katastrální uzemí], bylo zjištěno, že žalovaný [celé jméno žalovaného] je vlastníkem parc. [anonymizována dvě slova] o výměře 238 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], stojící na pozemku p.č. [anonymizována dvě slova], a dále vlastníkem pozemku [anonymizováno] [číslo] o výměře 466 m2 – zahrada. Mezi účastníky je nesporné, že na zahradu žalovaného [příjmení] [číslo] bezprostředně navazuje pozemek žalobkyně [číslo] – zahrada. 6. Z interního sdělení žalobkyně ze dne [datum], které je založeno ve spise [spisová značka] bylo zjištěno, že pozemky označené v interním sdělení vč. pozemku žalovaného navazují na zahrady vlastníků jednotlivých rodinných domů a jsou užívány jako zaplocené prostřední nebo koncové části zahrad. Jedná se o pozemky, kudy dříve vedlo koryto potoka [anonymizováno], a lidé tyto pozemky zrekultivovali na zahrady. 7. Výzvu k úhradě náhrady za bezsmluvní užívání sporného pozemku ze dne [datum] zaslala žalobkyně na adresu žalovaného, přičemž z dodejky je zřejmé, že tuto výzvu obdržel dne [datum]. Žalovaný byl vyzván k úhradě za bezsmluvní užívání za období od [datum] do [datum] v částce 11 584 Kč. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně urgovala žalovaného k zaplacení shora uvedené částky, a to do deseti dnů od doručení výzvy, která byla dle předložené dodejky doručena žalovanému dne [datum]. 8. Jako důkaz byl proveden obsah spisu [spisová značka] a to konkrétně následující důkazy: 9. Ze sdělení [anonymizována dvě slova] ze dne [datum] bylo zjištěno, že jako správce vodního toku [anonymizováno] sděluje, že povodí [anonymizováno], k.ú. [obec], není stanoveno záplavové území. Není obvyklé, aby správce vodních toků zpracovával a navrhoval záplavové území samostatně drobných vodních toků. Ty jsou řešeny v rámci vyhlašování záplavových území toků vyššího řádu, jehož jsou součástí i drobné vodní toky. 10. Z dopisu [stát. instituce] – stavební úřad ze dne [datum] vyplývá, že manželům [příjmení] bylo sděleno, že pozemky parc. [číslo] v k.ú. [obec] jsou vedeny v platném územním plánu [územní celek] jako plocha pro bydlení. Na uvedené parcele nelze umístit rodinný dům, pouze doplňkovou stavbu k přilehlému rodinnému domu, resp. stavebním pozemku s ním tvoří tato parcela funkční celek. Dopisem ze dne [datum] [územní celek] manželům [příjmení] sdělila, že pozemky které [územní celek] prodávala v období od [datum] do současnosti (dopis ze dne [datum]), kdy se jednalo především o zahrady nebo dvory, z důvodu narovnání vztahů po zaměření do katastrální mapy, byly určovány zastupitelstvem [územní celek] a cena těchto pozemků se pohybovala od 35 Kč/m2 do 90 Kč/m2. 11. Společnost [anonymizována dvě slova] zaslala manželům [příjmení] dopis ze dne [datum], v němž zakreslila rozliv záplavového území v blízkosti pozemků parc. [číslo] s tím, že uvedené parcely se nachází částečně v záplavovém území stoleté povodně toku [anonymizováno]. Výstavba na těchto pozemcích není vhodná. Záplavové území doposud nebylo stanoveno. 12. Ministerstvo financí dopisem ze dne [datum] ke stížnosti manželů [příjmení] ze dne [datum] sdělilo, že jestliže [územní celek] nesplnila svou povinnost podle § 8 zákona č. 172/91 Sb. o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí, dne [datum] přešlo vlastnické právo předmětným pozemků na stát, pak požadavek [anonymizováno 7 slov] na úhradu částek za bezsmluvní užívání sporných pozemků je legitimní a postup úřadu při stanovení ceny byl v souladu s příslušnými právními předpisy. 13. Pro stanovení ceny obvyklého nájmu (náhrady za bezsmluvní užívání) sporného pozemku parc. [číslo] o výměře 266 m2, k.ú. [obec] za období od [datum] do [datum] byl v tomto spise ustanoven znalec z oboru ekonomika – ceny a odhady [anonymizováno] [jméno] [jméno]. Znalci bylo také uloženo, aby případné rozdíly oproti ceně stanovené úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových objasnil. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že v ČR není vydána žádná jednotná oficiální a závazná metodika ani postup či předpis, která by otázku obvyklého nájemného z pozemků konkrétně a jednoznačně řešila. Znalci tedy ve svých odhadech nepostupují zcela jednotně a shodně, nýbrž individuálně podle svých znalostí, zkušeností a svědomí. Jako metodické možnosti odhadu nájemného z pozemku stanovil znalec 1) stanovení obvyklého nájemného porovnacím způsobem a za 2) stanovení obvyklého nájemného z ceny pozemku. Pro využití shora označeného 1) způsobu stanovení nájemného znalec provedl průzkum trhu dotazem zaslaným na obecní úřady 17 obcí. Znalec uvedl, že výsledkem průzkumu trhu nebyl žádný konkr. případ pozemku doložený nájemní smlouvou, výsledky průzkumu trhu týkající se otázky výše nájemného z obdobných pozemků jsou nedostatečné a ocenění nájemného vzhledem k nedostatku cenových údajů nebylo touto metodou provedeno. Druhý způsob stanovení obvyklého nájemného je z ceny pozemku. Jedná se o náhradní určení výše nájemného s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jeho užívání. [jméno] je používána jako metoda náhradní, pokud znalec nemá k dispozici údaje o skutečných či inzerovaných pronájmech obdobných nemovitostí. Základem pro stanovení nájemného je v tomto případě cena pozemku a z této ceny se odvodí nájemné ve výši procentuálního podílu. Tento způsob k určení výše obvyklého nájemného vychází z principu, že nájemné z pozemku by mělo být alespoň tak vysoké, aby vlastníkovi pozemku přinášelo každoročně nejméně takový výnos, jako úrok plynoucí z částky rovnající se obvyklé ceně pozemku a uložené v peněžním ústavu. Ocenění znalec provedl podle cenového předpisu jako podklad pro účely stanovení výchozí základní ceny k odvození výše nájemného z ceny pozemku. Oceňovacím předpisem je vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. Znalec uvedl základní cenu pozemku ve výši 440 Kč/m2 a po zhodnocení indexu cenového porovnání činí základní zjištěná cena 110,88 Kč/m2, takže zaokrouhleně 111 Kč/m2. Jako procentuální sazbu nájemného z obvyklé ceny pozemku stanovil znalec 5%, tedy jednotkové nájemné 5,55 Kč/m2 a zaokrouhlené výši 6 Kč/m2 a 1 rok. Znalec dále uvedl, že předmětný pozemek je veden v katastru nemovitostí jako zahrada, je nezastavěný a definici jednoho funkčního celku, která je uvedena v § 9 zákona o oceňování majetku [číslo] nevyh