214 C 9/2021-104 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobce se domáhal po žalovaných zaplacení 276 805 Kč s příslušenství s tím, že účastníci uzavřeli dne 21.4.2020 kupní smlouvu, podle které žalobce nabyl pozemek č. st. 187, jehož součástí je dům [adresa] a pozemek [číslo] vše v [katastrální uzemí] a obci [obec]. Ve smlouvě se žalovaní zavázali, že do 60 dnů od předání nemovitosti nebude mít v této nemovitosti žádná osoba sídlo ani místo podnikání, trvalý pobyt ani užívací právo. K předání došlo dne 2.11.2020, k odhlášení sídla druhého žalovaného došlo dne [datum]. Žalovaní se zavázali společně a nerozdílně k tomu, že v případě prodlení se splněním povinnosti uhradí smluvní pokutu ve výši 0,1% z kupní ceny denně. Žalobce se domáhá smluvní pokuty ve výši 0,1% denně z kupní ceny (1 909 000 Kč), což činí 1 909 Kč denně za dobu 145 dní, celkem 276 805 Kč. Kupní smlouvu připravila realitní kancelář a žalovaní měli možnost se k jejímu textu vyjádřit a přímo v textu je uvedeno, že se účastníci s textem seznámili a nemají proti němu námitky. Žalovaní měli dostatečnou lhůtu 60 dnů pro splnění svých povinnosti, tuto lhůtu však nedodrželi. Žalobce neměl povinnost žalované na nesplnění jejich povinnosti upozornit, bylo na jejich odpovědnosti, aby své povinnosti dodrželi. Není ani rozhodné, že žalobci nevznikla žádná škoda, neboť smluvní pokuta je postavena na principu objektivní odpovědnosti a vznik škody není rozhodující pro vznik práva na smluvní pokutu. Pokud žalovaní tvrdí, že žalobce porušil dobré mravy svým požadavkem na zaplacení smluvní pokuty, musí své tvrzení řádně doplnit a specifikovat. Porušení dobrých mravů by muselo být shledáno při uzavírání smlouvy, tak tomu však nebylo. Smluvní pokuta byla sjednána pro obě smluvní strany stejně, v běžné výši 0,1% kupní ceny za každý den prodlení se splněním povinnosti, tato výše není v rozporu s judikaturou, která se výší smluvní pokuty zabývá, a žalovaní se proti takto sjednané výši smluvní pokuty nijak neohrazovali. Tuto výši nelze ze strany soudu moderovat, neboť konečná výše smluvní pokuty je dána pouze délkou prodlení žalovaných. Plnění ze smlouvy jsou pro obě strany vyvážená. Výše smluvní pokuty nemůže být ze strany soudu moderována, neboť tato výše je dána délkou prodlení žalovaných. Jestliže byla smluvní pokuta sjednána v přiměřené výši, nemůže být výsledná částka předmětem moderace, takový postup by byl v rozporu se zákonem a judikaturou. Oba žalovaní převzali na sebe povinnost zajistit, aby nebylo v nemovitosti evidováno místo podnikání ani trvalé bydliště, jediná, kdo tuto povinnost nepřevzal, byla třetí prodávající [jméno] [příjmení]. Žalovaní jsou však zavázáni k povinnosti oba, a proto jsou povinni zaplatit smluvní pokutu společně a nerozdílně. 2. Žalobce dále svou žalobu rozšířil, když v prodlení byla i žalovaná, která se odhlásila z trvalého bydliště až 6.1.2021, o pět dnů tedy překročila lhůtu, ujednanou ve smlouvě a žalobce rozšířil žalobu o 9 545 Kč a nadále požadoval částku 286 350 Kč. Podle ust. § 95 odst.1 o.s.ř. může žalobce za řízení se souhlasem soudu měnit návrh na zahájení řízení. Změněný návrh je třeba ostatním účastníkům doručit do vlastních rukou, pokud nebyli přítomni jednání, při němž ke změně došlo. Podle ust. § 95 odst.2 o.s.ř. soud nepřipustí změnu návrhu, jestliže by výsledky dosavadního řízení nemohly být podkladem pro řízení o změněném návrhu. V takovém případě pokračuje soud v řízení o původním návrhu po právní moci usnesení. Soud změnu žaloby připustil, protože řízení bylo vedeno ohledně porušení povinnosti žalovaných odhlásit si trvalý pobyt a místo podnikání a žalobce pouze rozšířil žalobu o částku, odpovídající ještě pěti dnům porušení povinnosti. O této skutečnosti se dozvěděl během řízení a není tedy důvod, proč by změna žaloby neměla být připuštěna. 3. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a uvedli, že požadavek za zaplacení takto vysoké smluvní pokuty je nemravný, neboť existující místo podnikání žalovaného nijak neomezovalo žalobce, žalobce žalovaného na nesplnění povinnosti neupozornil, a když jej upozornil, žalovaný bezodkladně místo podnikání změnil, a to asi do deseti dnů. Žalovaný živnost neprovozuje, neuvědomil si, že má jako místo podnikání zapsánu nemovitost, která byla prodávána. Každý by měl předcházet vzniku sporů, a pokud by byl žalovaný i neformálně upozorněn na to, že má stále místo podnikání na adrese prodávané nemovitosti, změnil by jej a ke sporu by nedošlo. Žalovaná pak žádnou svou povinnost neporušila a nelze ji tedy zavázat k zaplacení smluvní pokuty. Výkon práva tak, jak je žalobcem prezentován lze považovat za šikanózní. Prodej domu mezi účastníky byl specifický, neboť se jednalo o prodej v rodině, žalobce a jeho partnerka dům užívali ještě před prodejem a za jeho užívání nic žalovaným nehradili. Smluvní pokuta tak, jak je žalována neplní své funkce a její uplatnění je v rozporu se zásadami soukromého práva. 4. Soud při svém rozhodování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: Dne 20.4.2020 uzavřeli žalobce jako kupující a [jméno] [příjmení], [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] kupní smlouvu na pozemek č. st. 187, jehož součástí je budova [adresa] a pozemek [číslo] vše v obci [obec], [katastrální uzemí]. [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] patřila jedna čtvrtina nemovitostí, [celé jméno žalované] jedna polovina. Kupní cena činila 1 909 000 Kč. Žalobce uhradil 192 000 Kč z vlastních zdrojů, zbytek ze dvou úvěrů. [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] získali každý 450 000 Kč, [celé jméno žalované] získala 900 000 Kč. Nemovitosti měly být předány do 60 dnů, při prodlení s touto povinností jsou prodávající povinni hradit smluvní pokutu ve výši 0,1% denně z kupní ceny. Dále se prodávající zavázali zajistit, aby nejpozději do 60ti dnů od předání nemovitosti neměla žádná osoba k nemovitostem jakékoliv užívací právo nebo hlášen trvalý pobyt, hlášeno sídlo nebo místo podnikání. Pro případ zaviněného prodlení se splněním této povinnosti se prodávající [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] zavazují společně a nerozdílně kupujícímu zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,1% z kupní ceny za každý den prodlení. Tato povinnost se výslovně nevztahuje na [jméno] [příjmení]. Pokud by byl kupující v prodlení se zaplacením kupní ceny, měl rovněž povinnost hradit smluvní pokutu ve výši 0,1% denně z kupní ceny. Následně byly uzavřeny dodatky vztahující se k platbě kupní ceny (zjištěno z kupní smlouvy a jejích dodatků). Dne 2.11.2020 byly nemovitosti předány žalobci (zjištěno z předávacího protokolu). Žalovaný [celé jméno žalovaného] zapsáno na adrese [ulice a číslo] místo podnikání od 18.3.2004 do 26.5.2021 (zjištěno z výpisu ze živnostenského rejstříku). Žalovaná [celé jméno žalované] měla evidováno trvalé bydliště na adrese [ulice a číslo] do [datum] (zjištěno z výpisu z centrální evidence obyvatel). Od roku 2011 do roku 2020 měla sjednánu smlouvu o dodávkách elektřiny [jméno] [celé jméno žalované] (zjištěno ze zprávy [právnická osoba]). 5. Svědkyně [jméno] [příjmení], realitní makléřka ve svém výslechu uvedla, že byla účastna prodeje domu mezi účastníky. Problémem byla zpočátku cena, protože pan [příjmení] chtěl za jednu čtvrtinu, která patřila paní [příjmení] hodně peněz. [jméno] [příjmení] nabyla dům v dražbě, kde byl prodáván kvůli exekuci původní majitelky, [jméno] [celé jméno žalované]. Žalobce měl o dům zájem, musel si ale zajistit financování. Když to dlouho trvalo, nabídla svědkyně dům k prodeji přes inzerát, ale kvůli ceně se to neprodávalo, tak prodávající řekli, že počkají, až si zajistí finance žalobce. To trvalo asi půl roku. Cena byla vysoká, nakonec pan [příjmení] snížil o 50 000 Kč požadavek na tu svou čtvrtinu. V době prodeje užívali žalobce a [jméno] [celé jméno žalované] horní polovinu domu, v dolní polovině bydlela žalovaná. Žalobce s [jméno] [celé jméno žalované] byli dohodnuti s paní [příjmení], že jí nic za užívání domu hradit nebudou, nehradili nic ani žalovaným. V domě nepanovaly moc dobré vztahy, hádali se třeba kvůli elektrice. Vyvolávala je [jméno] [celé jméno žalované] a žalobce. Svědkyni připadá nehorázné, že se teď žalobce domáhá nějakých plateb, když předtím bydlel v domě zadarmo. Na dům se přišlo podívat 6-8 zájemců, nechtěli ho kvůli ceně, pak už byl zájemce jen žalobce. Chtěl tam zůstat, tak svědkyně jednala s panem [příjmení], aby snížil své finanční požadavky, protože už věděli, na jakou částku dosáhne žalobce svým financováním. Došlo ke snížení ceny celkem o 200 000 Kč, když pan [příjmení] souhlasil se snížením své čtvrtiny o 50 000 Kč, v tu chvíli by se asi dům prodal i jiným zájemcům, žalovaní to už ale nabízet nechtěli a s ohledem na příbuzenství to chtěli prodat žalobci. Smlouvy připravovala advokátní kancelář. Ta pokuta za neodhlášení trvalého pobytu se tam běžně dává, žalovaní si mohli smlouvy přečíst, nátlak na ně činěn nebyl. Pan [celé jméno žalovaného] svědkyni říkal, že mu na úřadě řekli, že odhlášení místa podnikání není urgentní, ať přijde až po covidu. Smlouvu posílala k přečtení i předem emailem, na smlu