18 C 1/2023-80 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobci se domáhali určení, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo] – trvalý travní porost, evidovaný na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrálního pracoviště Ústí nad Orlicí (dále pozemek) je žalovaná. Svůj návrh odůvodnili tím, že spolu žalovaná v pozici prodávající a žalovaní v pozici kupujících uzavřeli dne 11. 10. 2021 kupní smlouvu na předmětný pozemek za kupní cenu 877 000 Kč. Daný pozemek přitom byl nabízen žalovanou k prodeji prostřednictvím realitního zprostředkovatele – společnosti [právnická osoba] a byl na webu realitního zprostředkovatele, v rámci facebookové kampaně i při prohlídce pozemku inzerován jako„ stavební pozemek pro bydlení, resp. pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu“. Žalobci tak daný pozemek koupili za účelem stavby rodinného domu jako společného bydlení, čemuž odpovídala i sjednaná kupní cena – účel koupě přitom sdělovali i realitnímu zprostředkovateli. Žalobcům však před koupí ani během ní nebylo ze strany žalované, ani realitního zprostředkovatele, který zde figuroval jako profesionál, takže měl žalobce řádně upozornit na všechny vady pozemku, sděleno, že ačkoli se pozemek může jevit jako pozemek vhodný k výstavbě nového bydlení, reálně na pozemku nelze postavit nic, protože se od r. 2010 nachází v aktivní záplavové zóně, která byla vyhlášena rozhodnutím MěÚ v [obec], odbor životního prostředí pod [číslo jednací] [číslo] [rok] [spisová značka]. Předmětné rozhodnutí bylo vydáno formou opatření obecné povahy, které se doručuje v souladu s příslušnou právní úpravou všem dotčeným osobám, které se mohly příp. vůči tomuto rozhodnutí bránit - žalovaná si tak jako vlastník pozemku, kterého se dané rozhodnutí týkalo (byla tedy dotčenou osobou a měla a mohla tak v tomto řízení hájit svá práva), musela, resp. měla a mohla být této skutečnosti vědoma. Žalobci se o této skutečnosti dozvěděli s časovým odstupem, když si nechali zpracovat příslušnou projektovou dokumentaci ke stavbě rodinného domu a v rámci ní si obstarali mimo jiné i vyjádření Povodí [anonymizována dvě slova] k jejich záměru, kdy jim bylo sděleno, že s tímto záměrem nelze vyslovit s ohledem na výše uvedené z jejich strany souhlas, když není možné v souladu s § 67 zákona č. 254/2001 Sb., na daný pozemek umístit žádný nadzemní objekt ani stavbu. Žalobci se snažili pozemek z aktivní záplavové zóny vyjmout, ovšem bez úspěchu. Není přitom možné přičítat jim k tíži, že si před uzavřením dané smlouvy podrobně nezjišťovali existenci této vady sami, když jsou laici, vycházeli tak pouze z územního plánu a ze zprávy z placeného software využívaného Českou asociací pojišťoven, kde si ověřili, že se předmětný pozemek nachází toliko ve 2. povodňové zóně, tj. v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy, přičemž proti nim nelze obracet, že považovali tvrzení žalované a realitního zprostředkovatele o vlastnostech daného pozemku za správné, rozhodně totiž nebylo jejich povinností ověřovat, jestli vůči nim žalovaná uvádí pravdivé informace. Nadto ani není na pozemku samém patrno, že by výstavba mohla být čímkoli ohrožena, když se jedná o rovinatý travnatý pozemek, k jehož patě jsou přivedeny inženýrské sítě, v jeho bezprostředním okolí je zástavba, potok [anonymizováno], kvůli kterému je zde vyhlášeno záplavové území, z něj není bez dalšího patrný (je zčásti překryt vysokým betonovým plotem z další zástavby) a v minulosti byl dle žalobců i zastavěn. Žalobci přitom připustili, že ve smlouvě nedošlo k vymínění vlastností předmětného pozemku z jejich strany, v tom případě však platí, že je plnění řádné, jedná-li se o plnění s obvyklými vlastnosti, takovouto obvyklou vlastností pozemku, nadto pozemku určeného k zastavění, přitom není existence záplavové zóny. 2. Žalobci se tak cítí být jednáním žalované v pozici prodávající podvedeni, když na uvedeném ničeho nemění, že je pozemek dle územního plánu určen k zástavbě, jelikož územní plán je pouze jedním z mnoha kritérií, které výstavbu umožňují. Žalobci by přitom předmětnou kupní smlouvu nikdy neuzavřeli, pokud by jim byla tato skutečnost známá, pročež mají za to, že byli ve smyslu § 583 o.z. ze strany žalované uvedeni v omyl, předmětná kupní smlouva je tak dle jejich názoru od počátku neplatná, a vlastníkem daného pozemku je tak stále žalovaná. 3. I kdyby poté nebylo možné učinit závěr o neplatnosti dané smlouvy pro omyl, mají žalobci za to, že se v tomto případě jednalo o skrytou vadu pozemku, která byla vadou podstatnou, takže jim vzniklo právo od dané kupní smlouvy odstoupit, čehož využili a žalované zaslali dne 8.3.2023 rovněž odstoupení od předmětné kupní smlouvy s ohledem na předmětnou vadu, čímž se smlouva od počátku zrušila. Vlastníkem daného pozemku je tak stále žalovaná, ta však odmítla uvedené uznat. Skutečnost, zda žalovaná o existenci této vady věděla, či nikoli, zda byla zohledněna v územním plánu či ve znaleckém posudku banky, je pak v této věci nerozhodná, zásadní je, že tato vada pozemku existovala v době uzavření předmětné kupní smlouvy, žalovaná za tuto vadu odpovídá a jedná se o vadu podstatnou zakládající právo žalobců na odstoupení od předmětné kupní smlouvy, přičemž tohoto práva řádně využili. 4. S ohledem na vše výše uvedené se žalobci domáhají předmětného určení, kdy naléhavý právní zájem spatřují v tom, že stav evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, nadto dané v katastru evidované vlastnictví k pozemku žalobce značně omezuje, protože je tíží povinnosti vlastníka, ačkoli jím nejsou. 5. K námitce žalované ohledně nedodržení sjednaného procesu odstoupení od dané kupní smlouvy žalobci uvedli, že žalovanou nevyzvali před odstoupením od smlouvy k odstranění dané vady, jelikož se nejedná o vadu, kterou by bylo možné odstranit, navíc se nejedná ryze o vadu právní, nýbrž i faktickou a neodstranitelnou, omezující podmínky pro mechanismus odstoupení se tak v tomto případě neuplatní, když byl sjednán toliko k právním vadám. 6. Co se poté týče námitky žalované, že je možné ke stavbě využít část pozemku nezasaženého aktivní záplavovou zónou, tvrdili, že s Povodím [anonymizováno], s.p. jednali o všech možnostech výstavby na pozemku, ovšem aktivní záplavová zóna se na daném pozemku nachází v takovém rozsahu, že jakoukoli smysluplnou výstavbu pro bydlení vylučuje. Pokud by pak žalobci o této skutečnosti věděli, ani by o koupi tohoto pozemku neuvažovali, protože nemají zájem stavět novostavbu na pozemku, u něhož je vysoké riziko záplav. 7. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s tím, že považuje předmětnou kupní smlouvu nadále za platnou, pročež jsou žalobci nadále vlastníky předmětného pozemku. Mezi ní a žalobci nebyl sjednán důvod koupě tohoto pozemku, žalovaná si ze své iniciativy důvod nezjišťovala, nedomlouvala se s žalobci na jakémkoli konkrétním využití pozemku a daný důvod není uveden ani v rezervační smlouvě, ani v předmětné kupní smlouvě, přičemž rezervační smlouva byla uzavřena cca 7 týdnů před kupní smlouvou, žalobci tak měli dostatek času se o všech vlastnostech daného pozemku informovat před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaná navíc žalobcům negarantovala, že je daný pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu dle jejich představy - v případě, že žalobci považovali tuto vlastnost pozemku za natolik zásadní, mohli se informovat dotazem na všechny příslušné instituce sami, přičemž poukázala i na skutečnost, že vyhlášená záplavová území jsou volně zjistitelná na internetu. Pokud pak žalobci uvedené zjistili až po koupi, nelze to považovat za vadu pozemku, která je důvodem pro odstoupení od smlouvy, nejedná se totiž ani o vadu, nýbrž toliko o vlastnost pozemku - pokud tedy žalobci po cca 1,5 roku od koupě došli k závěru, že má daný pozemek vlastnost, která jim nevyhovuje a neshoduje se s jejich plány, nebo se jejich plány změnily, není možné to přičítat k tíži žalované, nelze po ní totiž spravedlivě požadovat, aby před prodejem pozemku u všech možných institucí zjišťovala, zda bude výstavba možná, příp. za jakých podmínek. Tvrzení žalobců o tom, že v rámci přijímání předmětného opatření obecné povahy, jímž došlo k vyhlášení daného záplavového území, byla žalovaná dotčenou osobou a měla, a mohla tudíž v tomto řízení hájit svá práva, pak žalovaná považuje za irelevantní, když se stala vlastníkem předmětného pozemku až v r. 2018, dané opatření obecné povahy však bylo vyhlášeno již v r. 2010. 8. Předmětný pozemek je rovinatý, nachází se na něm trvalý travní porost, křoví a náletové stromky a je od potoka [anonymizováno] vzdálen cca 20 m, kdy se mezi ním a potokem, který je velmi mírný a malý a v létě dokonce téměř vysychá, nachází ještě obecní cesta a pozemek p. č. st. 206 a 201, jehož součástí je rodinný dům, od r. 2018 pak nebyl nikdy zaplaven, přičemž žalovaná tento pozemek inzerovala plně se všemi vlastnostmi tak, jak si jich byla vědoma, tj. jako pozemek určený k zástavbě, tato informace je však plně pravdivá a žalovaná ji čerpala přímo z územního plánu obce a z osobního jednání n