12 C 82/2021-66 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobou ze dne 8. 9. 2021 se žalobce domáhal určení neplatnosti kupní smlouvy (jež měla být uzavřena mezi účastníky na jejímž základě měl žalobce prodat žalovanému do jeho vlastnictví ve výroku I. tohoto rozsudku označené nemovité věci za kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč), a to při skutkovém tvrzení (ve stručnosti shrnuto z podané žaloby), že dům [adresa] v obci [obec] v roce [rok] pronajal své neteři [jméno] [příjmení] (dále též„ neteř žalobce“). Jmenovaná původně projevila zájem koupit tento dům, ale neměla na tuto koupi dostatek finančních prostředků, proto žalobce požádala, aby uzavřeli kupní smlouvu„ pouze pro banku“, v níž bude uvedena kupní cena 2 000 000 Kč s tím, že zjistí, zda vůbec obdrží hypoteční úvěr pro zaplacení kupní ceny, přičemž následně bude vypracován znalecký posudek na obecnou cenu nemovitých věcí a bude vypracován dodatek ke kupní smlouvě, podle kterého jmenovaná doplatí žalobci rozdíl mezi zjištěnou tržní cenou a 2 000 000 Kč, která bude jako kupní cena uvedena v kupní smlouvě. 2. Dne 2. 6. 2021 (elektronicky) sdělila neteř žalobci, že potřebuje 2 smlouvy s jeho ověřeným podpisem jako prodávajícího a že kupující bude na místo ní její přítel – nynější žalovaný, a to z důvodu, že má vyšší příjem a neteř s ním posléze uzavře„ notářskou smlouvu“, že budou spoluvlastníky každý v rozsahu jedné poloviny. Žalobce ve snaze vyhovět neteři opatřil svým podpisem kupní smlouvu, z toho dvě vyhotovení opatřil svým ověřeným podpisem; poté si však uvědomil, že se jedná o simulovaný právní úkon a nechtěl se podílet na tomto způsobu získávání úvěru. 3. Žalobce si předmětnou kupní smlouvu s ostatními listinami uložil do složky na svůj pracovní stůl v dílně na adrese [adresa žalobce], kde provozuje svoji živnost. Do této dílny je pro neteř přístup pouze přes dům [adresa], který užívají rodiče žalobce. Dne 3. 6. 2021 si neteř bez svolení žalobce odnesla z jeho dílny předmětnou smlouvu (roz. návrh kupní smlouvy v přísl. vyhotoveních) společně s dalšími písemnostmi a doklady (faktury, objednávky). 4. Žalobce má za to, že současná prodejní cena nemovitých věcí je mnohem vyšší, než mu neteř sdělila, a proto jí požádal, aby mu smlouvu (roz. návrh smlouvy v přísl. vyhotoveních) vrátila a současně jí sdělil, že nehodlá prodej tímto způsobem realizovat, neboť jej vmanipulovala do nečestného jednání. Současně žalobce neteř požádal, aby se z předmětného domu vystěhovala, neboť nemovitosti hodlá prodat jinému zájemci. 5. Neteř však odmítla nemovitosti vyklidit a žalobci prostřednictvím svého advokáta písemně sdělila, že kupní smlouva byla uzavřena a že kupní cena bude uhrazena nejpozději do 31. 8. 2021, a protože žalobce odmítá poskytnout součinnost, vyzvala jej ke sdělení bankovního účtu, na který bude přijata žalobcem kupní cena, a dále k podepsání formuláře značeného jako„ Prohlášení o rodinném vztahu“ s úředně ověřeným podpisem pro poskytovatele úvěru [právnická osoba] 6. Žalobce za této situace navštívil advokáta, který jej nyní zastupuje, a jenž mu sdělil, že podle jeho názoru kupní smlouva není platná hned z několika důvodů. Jednak tato smlouva obchází zákon, jedná se o simulující právní úkon, že žalobce byl uveden v omyl a smlouva mu byla odcizena, a proto zaslal zmocněnci žalovaného dne 21. 7. 2021 dopis, v němž odstupuje od kupní smlouvy„ a to pouze pro právní jistotu, neboť smlouva jako taková je neplatná od samého počátku“ a rovněž vyzval„ nájemce“ k vystěhování z předmětných nemovitostí. 7. Žalobce dne 20. 8. 2021 obdržel od své neteře e-mailovou zprávu o odeslání klíčů poštou; následně žalobce zjistil, že předmětný dům je vyklizen, je neobyvatelný, chybí zde kuchyňská linka, byly demontovány radiátory. Následně žalobce obdržel od přísl. katastrálního úřadu přípis o zahájení vkladového řízení ve prospěch žalovaného. 8. Žalobce v průběhu řízení (dne 22. 9. 2021) podal u soudu návrh na změnu žaloby s ohledem na skutečnost, že od podání žaloby došlo ke vkladu vlastnického práva podle předmětné (žalobou dotčené) kupní smlouvy. Soud tomuto návrhu vyhověl, když usnesením ze dne 24. 9. 2021, č. j. 12 C 82/2021-24, připustil změnu žaloby v části žalobního petitu tak, aby bylo rozsudkem určeno, že žalobce je výlučným vlastníkem označeného nemovitého majetku. 9. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k žalobě prostřednictvím svého advokáta odmítl žalobní argumentaci, podle které žalobce dovozuje, že je vlastníkem označeného nemovitého majetku. Žalovaný je partnerem neteře žalobce, které sdělil, že jí odprodá předmětný dům za částku 2 000 000 Kč. Žalovaný se do uvedeného domu se svou partnerkou (neteří žalobce) nastěhoval v září [rok] a provedli v domě předmětné opravy či úpravy. V průběhu tohoto období jednali s žalobcem o odprodeji domu. 10. Žalovaný žádal [právnická osoba] o hypoteční úvěr, který byl bankou tzv. předschválen, ale pro finální posouzení získání úvěru si banka vyžádala kupní smlouvu. Žalobce poté dle pokynů své neteři podepsal kupní smlouvu, dne 3. 6. 2021 si na smlouvě nechal ověřit svůj podpis a sdělil své neteři (která v ten den žalobci telefonovala), kde smlouvu v příslušných výtiscích ponechal. [jméno] [příjmení] (neteř žalobce) si pak se svolením své babičky tuto smlouvou v [obec] vyzvedla, popírá současně, že by tak učinila bez souhlasu žalobce. 11. Dne 28. 6. 2021 uvedená banka schválila žalovanému předmětný úvěr. Současně také obdržel zbylé dokumenty potřebné k čerpání úvěru (zástavní smlouvu, návrh na vklad, prohlášení bance). V momentě, kdy žalovaný se svou partnerkou (neteří žalobce) sdělili žalobci, že hypoteční úvěr byl žalovanému schválen, byl žalobce ještě nakloněn k prodeji. Avšak pár dní poté, po zaslání e-mailu s dokumenty pro čerpání, je žalobce telefonicky kontaktoval s nařčením, že jej chce žalovaný se svou partnerkou okrást a že chce uzavřít novou kupní smlouvu s vyšší kupní cenou. 12. Od té doby na dokončení přepisu nemovitostí žalobce odmítl participovat. Z tohoto důvodu pak žalovaný prostřednictvím svého advokáta vyzval žalobce dopisem ze dne 15. 7. 2021, aby žalovanému poskytl potřebnou součinnost ohledně uzavření předmětné zástavní smlouvy, sdělil svůj bankovní účet pro přijetí kupní ceny, podepsal příslušný vkladový návrh a konečně vyplnil a podepsal předmětný formulář od banky; žalobce však tuto součinnost žalovanému neposkytl. 13. Poté pak žalovaný podal příslušný vkladový návrh, kdy posléze došlo k jeho povolení. Vlastnictví k dotčeným nemovitostem sice bylo v katastru nemovitostí přepsáno ve prospěch žalovaného, avšak žalovaný nemůže čerpat hypoteční úvěr, aby mohl žalobci zaplatit kupní cenu, neboť nemovitosti v současné době nelze ve prospěch banky zastavit pro existující poznámku spornosti zápisu. Protože žalobce nebyl uveden v omyl při uzavírání kupní smlouvy, nejednalo se o žádné protiprávní jednání tzv. na oko, nýbrž o regulérní prodej nemovitosti, je žalovaný toho názoru, že žaloba není důvodná a měla by být zamítnuta. 14. Soud při jednání dne 11. 1. 2022 provedl dokazování v následujícím rozsahu a zjistil tyto skutečnosti: 15. Ke dni vydání tohoto rozhodnutí je žalovaný zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník nemovitých věcí, a to pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] u [obec], jehož součástí je stavba [adresa] v obci [obec], a dále pozemků p. p. [číslo] p. [parcelní číslo] rovněž v k. ú. [obec] u [obec]; právní účinky vkladu nastaly k okamžiku 20. 8. 2021 v 9 hod. 47 min. 28 sek. ( (dále již„ nemovité věci“ nebo„ nemovitosti“ (k tomu srov. též § 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí /katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů), případně„ rodinný dům“) zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 23, souhlasného tvrzení účastníků, jakož i na základě aktuálního náhledu do veřejného katastru na https://nahlizenidokn.cuzk.cz). 16. Dne 2. 6. 2021 zaslala [jméno] [příjmení] žalobci e-mailem koncept kupní smlouvy s instrukcemi, jak má postupovat ohledně uzavření kupní smlouvy –„ prosím čtyřikrát vytisknout a čtyřikrát podepsat, je tam napsaný [jméno], že si od tebe bude kupovat, je to z toho důvodu, že má teďka největší příjem a já kdybych tam byla napsána, tak bych tam byla na obtíž, ale uděláme si notářský, pokud to klapne, smlouvu, že půlka je jeho, půlka moje, jak jsem Ti říkala do telefonu, zatím nic není jisté, zkusíme a uvidíme...z toho dvě smlouvy musí být ověřený jenom pro Tebe a pro nás to ověřený být nemusí, ale pro banku a pro katastr ano…“ (zjištěno z cit. e-mailu na č. l. 7). 17. Žalobce (jeho neteří e-mailem přeposlaný) koncept návrhu kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí žalovanému za kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč podepsal dne 3. 6. 2021 (návrh kupní smlouvy), kdy v kupní smlouvě je obsažena ověřovací doložka (České pošty, s. p., v [název] – [obce]) jeho podpisu k uvedenému dni, a žalovaný tuto listinu –„ smlouvu“ podepsal až dne 24. 6. 2021, kdy v listině označené jako„ kupní smlouva“ je obsažena ověřovací doložka (České pošty, s. p., [obec a číslo]) jeho podpisu k uvedenému dni (zjištěno z kopie kupní smlouvy