7 C 66/2022-51 — Okresní soud ve Vyškově

1. Návrhem, podaným u Okresního soudu ve Vyškově dne 22. 2. 2022, domáhala se žalobkyně nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu ve shora uvedeném znění. Svůj návrh odůvodnila tím, že dle prohlášení žalované ke dni uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je tato výlučným vlastníkem nemovitostí, zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] a to pozemku parc.č. St. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří a budovy (bydlení) [adresa] v obci [obec] na pozemku parc.č. St. [číslo], kdy předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní je budoucí převod vlastnictví k bytové jednotce [číslo] v 1. patře a ideální podíl na společných částech domu [adresa] v [obec] a na pozemku parc.č. St. [číslo]. 2. Dle čl. 5 odst. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě si smluvní strany ujednaly, že kupní smlouvu o převodu bytové jednotky, uvedené v čl. 2 této smlouvy, se žalovaná zavazuje uzavřít se žalobkyní nejpozději do [datum]. Dle čl. 5 odst. 3 uvedené smlouvy je dohodnuto, že kupní cena za převod bytové jednotky činí 1 Kč. 3. Žalobkyně se obrátila na žalovanou s výzvou uzavření smlouvy, avšak bezvýsledně. K uzavření smlouvy nedošlo, neboť žalovaná namítla neplatnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Ovšem s odkazem na § 579 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí:„ Způsobí-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost, nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Ve stejném duchu nemožnost dovolání se neplatnosti právního úkonu účastníkem, kterýtuto neplatnost způsobil, hovořilo také ustanovení § 40a) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. 4. Žalovaná v písemném vyjádření uvedla, že smlouva o budoucí kupní smlouvě, která byla mezi účastníky uzavřena, je absolutně neplatná. Žalovaná nedisponuje záznamy o tom, že skutečně došlo ke zveřejnění záměru obce smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřít, jak vyžaduje § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. o obcích. 5. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a na základě toho k těmto právním závěrům: 6. Účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu o budoucí kupní smlouvě o převodu vlastnictví jednotky (bytu), jejímž předmětem bylo uzavření kupní smlouvy na byt [číslo] v 1. patře a ideální podíl na společných částech domu [adresa] v [obec] na pozemku parc.č. St. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří (viz. Předložení smlouva o budoucí kupní smlouvě). 7. Smlouvu o nájmu bytu uzavřeli účastníci rovněž dne [datum]. Předmětem smlouvy je nájem bytu [číslo] o velikosti 3+1, umístěný v 1. patře domu [adresa] v [obec] s celkovou plochou bytu 101 m2. Nájem bytu byl sjednán na dobu určitou a to do [datum] (viz smlouva o nájmu bytu). 8. Žádost o uzavření kupní smlouvy a převodu bytové jednotky zaslala žalobkyně žalované dne [datum] (viz doložená žádost). 9. Žalovaná reagovala informací k dalšímu postupu, který zaslala žalobkyni a ve kterém uvedla, že na základě posouzení, je uzavřená smlouva mezi obcí [obec] a žalobkyní absolutně neplatná (viz informace k dalšímu postupu). 10. Žalobkyně zaslala dne [datum] žalované předžalobní výzvu, ve které požadovala uzavření kupní smlouvy (viz předžalobní výzva). 11. Na předžalobní výzvu žalovaná uvedla, že setrvává na svém stanovisku, které bylo žalobkyni zasláno dne [datum] a kde je uvedeno, že postup, na základě kterého by došlo k převedení předmětné bytové jednotky do vlastnictví žalobkyně za 1 Kč, se jeví jako vysoce rizikový a to pro obě strany. Dle zaslaného stanoviska totiž ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění platném v době uzavření předmětných smluv vyplývá, že platnost uzavřených smluv je podmíněna zveřejněním záměru nejméně po dobu 15 dnů na úřední desce obecního úřadu s případným zdůvodněním odchylky od ceny obvyklé. Jelikož cena, kterou by měla žalobkyně za převod bytové jednotky zaplatit, neodpovídá ceně obvyklé a ze zjištění aktuálního skutkového stavu vyplývá, že záměr týkající se dispozice obce s předmětnou bytovou jednotkou, zveřejněn předpokládaným způsobem nebyl, je tedy nezbytné na smlouvu nahlížet jako na absolutně neplatnou. 12. Na žádost žalované, vypracoval Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] znalecký posudek, na cenu předmětné nemovitosti. Znalec stanovil tržní cenu bytu [číslo] o výměře 101 m2 částkou 4.787.400 Kč a po odpočtu opotřebení pak stanovil cenu předmětné bytové jednotky částkou 4.309.000 Kč (viz doložený znalecký posudek). 13. U jednání dne [datum] zástupce žalobkyně uvedl, že byl žalobkyni nabízen převod předmětné bytové jednotky za částku 250.000 Kč. 14. Ministerstvo finanční vydalo dne [datum] stanovisko k převodům bytových domů a bytů postavených v rámci dotované výstavby nájemních bytů ze státního rozpočtu v letech 1997 až 2002 (viz stanovisko Ministerstva finanční). 15. Dle ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. 16. Smyslem zveřejnění záměru obce prodat nemovitý majetek je informovat občany o dispozicích s obecním majetkem, zajistit aby s tím související úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce, aby všichni potencionální zájemci o koupi tohoto majetku měli rovnou příležitost uplatnit efektivně svůj případný zájem a aby před uplynutím stanovené lhůty orgány obce neučinily taková opatření, pro která by již nemohlo být přihlédnuto ke včasné nabídce jiného zájemce. Účel by mohl být splněn i v případě, kdy je zveřejněn záměr obce prodat nemovitosti konkrétnímu zájemci s jasnou a určitou identifikací nemovitostí a s výzvou občanům uplatnit v zákonné lhůtě připomínky k zamýšlenému převodu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 796/2013). 17. Podle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění účinném v době uzavření smlouvy, tj. do 31. 12. 2001 (dále jen„ zákon č. 128/2000 Sb.“), záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. 18. I když se v textu citovaného ustanovení zákona výslovně nehovoří o povinnosti obce zveřejnit záměr pronajmout a prodat nemovitosti ve vlastnictví obce (a to po dobu nejméně 15 dnů před konečným rozhodnutím o tomto záměru), tato povinnost z citovaného ustanovení nepochybně vyplývá, neboť nezveřejnění záměru je sankcionováno neplatností právního jednání. Pokud jde o způsoby zveřejnění záměru, nelze se spokojit pouze s gramatickým výkladem citovaného ustanovení, neboť jeho text hovoří o zveřejnění„ na úřední desce obecního úřadu“, přičemž připouštěna je„ též“ možnost zveřejnit záměr„ způsobem v místě obvyklým“. Je nutné vycházet - za použití teleologicko-axiologického výkladu - především z účelu a smyslu právní úpravy a akcentovat, že veřejná nabídka je nástrojem toho, aby všem potencionálním zájemcům byla dána stejná možnost ucházet se o nemovitý majetek obce, resp. vyloučit, aby někteří zájemci mohli být při koupi či pronájmu nemovitostí obce upřednostněni. Metodě poměřování na základě principu proporcionality by totiž odporovalo„ zrovnoprávnění“ zveřejnění záměru vyvěšením na úřední desce a způsobem v místě obvyklým (např. vyhlášením místním rozhlasem, vyvěšením na nástěnce, o níž mají vědomost pouze místní obyvatelé, apod.). Zmiňuje-li se v ustanovení § 39 zákona č. 128/2000 Sb. možnost obce„ též“ zveřejnit svůj záměr způsobem v místě obvyklým, jde jen o doplňkovou formu, která nemůže nahradit vyvěšení na úřední desce. Jinak řečeno, nad rámec (povinného) zveřejnění vyvěšením na úřední desce může obec svůj záměr nakládat s nemovitým majetkem dát občanům na vědomí i způsobem v místě obvyklým. Ve prospěch takového výkladu ustanovení § 39 zákona č. 128/2000 Sb. hovoří rovněž obecný trend směřující ke zpřísnění kritérií zveřejnění (srov. např. zákon č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, v platném znění, stanovící povinnost zveřejňovat určité údaje způsobem umožňujícím dálkový přístup, nebo zákon č. 500/2004 Sb., sprá