8 C 115/2020-88 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum] se žalobkyně domáhá zaplacení částky 107 053 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 107 053 Kč od [datum] do zaplacení, nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč a náhrady nákladů řízení. Učinila tak s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s žalovanou Smlouvu o spolupráci, podle níž měla žalovaná pro žalobkyni zajišťovat zájemce o koupi bytových jednotek v rodinných domech vybudovaných žalobkyní na pozemcích parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou Dodatek č. 1 k uvedené smlouvě o spolupráci, v němž se dohodly mj. na snížení odměny za spolupráci a dále si v bodě I.4 sjednali, že žalovaná se zavazuje zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že některý ze zájemců, se kterým byla nebo bude uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva, ustoupí od záměru koupě bytové jednotky. Pro případ, že žalovaná nového zájemce nezajistí je podle smluvních ujednání povinna žalobkyni vrátit adekvátní část odměny, kterou jí žalobkyně podle smlouvy vyplatila. Žalobkyně vyplatil žalované dle smlouvy o spolupráci na odměně částku v celkové výši 535 265 Kč, a to na základě uzavření pěti rezervačních smluv na byty v daném projektu. Vzhledem k tomu, že zájemci o koupi jedné z bytových jednotek (manželé [anonymizováno]) od záměru koupě ustoupili, požádala žalobkyně žalovanou, aby v souladu se zněním Dodatku č. 1 zajistila nového zájemce. Žalovaná tak byla ochotna učinit pouze po sjednání další odměny. Tento požadavek považuje žalobkyně za neopodstatněný a v rozporu s čl. I.4 Dodatku č. 1 ke Smlouvě o spolupráci. Žalovaná dle názoru žalobkyně nesplnila svůj závazek zajistit nového zájemce dle čl. I.4 věta první Dodatku č. 1, proto po žalované v souladu se smluvním ujednání (čl. I.4 věta druhá Dodatku č. 1) požaduje vrácení adekvátní části odměny za pět sjednaných rezervačních smluv, tj. jedné pětiny z vyplacené odměny ve výši 535 265 Kč, tedy částku 107 053 Kč. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky 107 053 Kč a upozornila ji na možnost jejího soudního vymáhání. Žalovaná ani přes uvedenou výzvu na dlužnou částku neuhradila ničeho. 2. Žalovaná ve včas podaném odporu proti vydanému platebnímu rozkazu k žalobě uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části. Za nesporné označila tvrzení žalobkyně, že mezi stranami byla uzavřena Smlouva o spolupráci, ve znění Dodatku č. 1 ze dne [datum], na základě které žalovaná zajišťovala pro žalobkyni zájemce o koupi bytových jednotek ve [obec]. Ujednání v Dodatku č. 1 ukládá žalované povinnost zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že původní zájemce od koupě bytové jednotky odstoupí. Žalobkyně však ani netvrdí, že by ze strany v žalobě zmiňovaných manželů [příjmení] došlo k odstoupení od smlouvy. K důkazu žalobkyně předložila Dohodu o narovnání, kterou s manžely [příjmení] uzavřela dne [datum], z níž vyplývá, že strany se dohodly na ukončení všech vzájemných vztahů souvisejících s koupí bytové jednotky. Nejedná se tak o jednostranné právní jednání ze strany zájemců. Žalované je známo, že žalobkyně se zájemci o koupi bytových jednotek uzavírala dohody o narovnání v úmyslu prodat tyto bytové jednotky následně za vyšší cenu jinému zájemci, tedy podnět k ukončení smluvních vztahů činila žalobkyně, nikoliv zájemci o koupi bytových jednotek. Žalované je známo, že žalobkyně tak učinila nejméně ve dvou případech, kromě již zmíněných manželů [příjmení], také v případě zájemce o koupi pana [jméno] [příjmení], o čemž se žalovaná dozvěděla zpětně poté, co za pana [příjmení] vyhledala pro žalobkyni jiného zájemce o koupi, avšak za tuto činnost jí žalobkyní nebyla uhrazena odměna. Žalovaná před podáním žaloby komunikovala s žalobkyní, snažila se věc vyřešit smírnou cestou, avšak na návrh žalované k uzavření smíru ze dne [datum] žalobkyně vůbec nereagovala a podala žalobu. 3. Vzájemnou žalobou, podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum], uplatnila žalovaná vůči žalobkyni svoji pohledávku ve výši 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení. Vzájemnou žalobu odůvodnila tím, že dle výše uvedené Smlouvy o spolupráci a Dodatku č. 1 ke smlouvě zajistila pro žalobkyni nového zájemce o koupi bytové jednotky [číslo] v k. ú. [obec], pana [jméno] [příjmení], a to na místo původního zájemce pana [jméno] [příjmení], který od záměru koupě bytové jednotky ustoupil a uzavřel s žalobkyní Dohodu o zrušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní a vzájemném vypořádání. Za zprostředkování prodeje bytové jednotky konkrétnímu zájemci nebyla žalované vyplacena provize v dohodnuté výši 100 000 Kč. K úhradě dlužné částky vyzvala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne [datum], do dne podání vzájemné žaloby jí však na dlužnou částku nebylo uhrazeno ničeho. 4. U jednání dne [datum] žalovaná v rámci svého procesního stanoviska doplnila, že současně se Smlouvou o spolupráci byla mezi stranami v prosinci 2017 uzavřena také Smlouva o zprostředkování, na základě které žalovaná pro žalobkyni zprostředkovala koupi pozemků ve [obec], na kterých se následně realizovala výstavba předmětných bytových domů. Součástí smlouvy o zprostředkování bylo ujednání o provizi ve výši 100 000 Kč, která bude splatná v dílčích splátkách po 20 000 Kč za každou uzavřenou rezervační smlouvu se zájemci o koupi bytové jednotky (tzn., že provize bude hrazena ze zaplacených rezervačních poplatků). Pokud tedy žalobkyně nyní požaduje 1/5 z vyplacené odměny, měla by být žalobkyní požadovaná částka minimálně ponížena o částku 20.000 Kč, představující splátku provize za zprostředkování prodeje pozemku dle Smlouvy o zprostředkování. 5. Žalobkyně navrhla, aby vzájemná žaloba žalované byla zamítnuta. Poukázala na skutečnost, že ze vzájemné žaloby není zřejmé, na základě jakého právního titulu žalovaná požaduje zaplacení částky 100 000 Kč, když otázka zajištění kupujících pro žalobkyni byla upravena Smlouvou o spolupráci, na základě které byla žalované vyplacena provize. 6. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti. 7. Ze Smlouvy o spolupráci soud zjistil, že mezi žalobkyní jako smluvní stranou č. 1 a žalovanou jako smluvní stranou č. 2 byla dne [datum] uzavřena smlouva, jejímž předmětem byla vzájemná spolupráce při prodeji pěti bytových jednotek dle stavebního záměru realizovat ve [obec] – [obec] výstavbu rodinného domu se třemi bytovými jednotkami a rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami na pozemcích parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce] Smluvní strany se dohodly, že budou vyvíjet činnost směřující k vyhledávání zájemců a potenciálních kupujících bytových jednotek. Při této činnosti si vzájemně budou poskytovat informace. Smluvní strana č. 2 se zavázala, že bude vyvíjet činnost související se zajištěním marketingové strategie, propagace a inzerce pro prodej a získání zájemců o koupi bytových jednotek. Dle čl. III. Smlouvy o spolupráci se smluvní strany dohodly na odměně pro smluvní stranu č. 2, a to v případě, kdy si zájemce či potenciální kupující zarezervuje bytovou jednotku na základě rezervační smlouvy. Výše odměny z každé uzavřené rezervační smlouvy s developerem činí fixní částku ve výši 120 000 Kč, celkem tedy 600 000 Kč za 5 bytových jednotek. Odměna bude uhrazena na bankovní účet smluvní strany č. 2 uvedený ve smlouvě po splnění následujících podmínek: a) smluvní straně č. 1 bude místně příslušným stavebním úřadem vydáno pravomocné stavební povolení k realizaci developerského projektu a b) do 5 dnů po úhradě rezervačního poplatku na nemovitost ze strany zájemce či potenciálního kupujícího ve prospěch smluvní strany č. 1. 8. Dne [datum] byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen Dodatek č. 1 ke Smlouvě o spolupráci ze dne [datum], v němž se smluvní strany dohodly na změně čl. III. Smlouvy o spolupráci, který nově zní takto: Smluvní straně č. 2 náleží odměna za spolupráci při prodeji bytových jednotek uvedených v čl. I této smlouvy, a to z každé prodané bytové jednotky ve fixní výši 120 000 Kč, celkem tedy 600 000 Kč za prodej pěti bytových jednotek. V této odměně je zahrnuta i provize ve výši 100 000 Kč na základě smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti uzavřené dne [datum] Smluvní strany se dále dohodly, že část odměny uvedené v odst. 1 ve výši 13 500 Kč + 21% DPH byla použita na úpravy návrhu budoucích kupních smluv o prodeji bytových jednotek a část odměny uvedené v odst. 1 ve výši 40 000 Kč + 21% DPH bude použita na vyhotovení kupních smluv o prodeji bytových jednotek a prohlášení vlastníka o rozdělení budov na bytové jednotky, tj. celkem částka 64 735 Kč. Zbývající část odměny ve výši 535 265 Kč bude smluvní straně č. 2 vyplacena smluvní stranou č. 1 do 10 dnů po kumulativním splnění těchto podmínek: a) smluvní stran č. 1 uzavře se zájemci smlouvy o budoucí kupní smlouvě na všech pět bytových jednotek, b) smluvní strana č. 1