6 C 72/2022-218 — Okresní soud ve Vyškově

1. [Žaloba] Žalobkyně podala dne 21. 4. 2022 u zdejšího soudu (dále již „soud“) žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků ke shora (ve výroku ad I.) označeným pozemkům s tím, že je spoluvlastnicí těchto pozemků o velikosti spoluvlastnického podílu id 1/3, kdežto žalovaná 1) je spoluvlastnicí těchto pozemků o velikosti id. 1/6 a žalovaný 2) je spoluvlastníkem těchto pozemků o velikosti id. 3/6. Na pozemku st. p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále budou v dalším textu tohoto odůvodnění rozsudku předmětné pozemky označovány i bez označení katastrálního území, v kterém leží) stojí zemědělská stavba, která je ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Pozemky jsou využívány převážně ze strany žalobkyně, kdy žalovaní nejeví zájem v jejich užívání. Rozdělení pozemků je dle žalobkyně spíše překážkou. Žalobkyně spatřuje ve sjednocení vlastnického práva prospěch vůči celému průmyslovému objektu, zejména ve vztahu k podnikatelským aktivitám, které jsou v něm provozovány; z tohoto důvodu má žalobkyně zájem, aby pozemky byly v souvislosti s rozhodnutím soudu o zrušení tohoto podílového spoluvlastnictví přikázány do jejího výlučného vlastnictví. Žalobkyně zaslala žalovaným předžalobní výzvu ve smyslu shora uvedeného, leč do podání žaloby od žalovaných neobdržela žádnou odpověď. Vzhledem k uvedené charakteristice pozemků má žalobkyně za to, že v daném případě – s ohledem na informace plynoucí z realitního trhu – jejich (obvyklá) cena by mohla činit 1 000 Kč/m2.2. [Vyjádření žalovaných k žalobě a jejich další (měnící se) návrhy na způsob vypořádání spoluvlastnictví v průběhu řízení] Žalovaní (prostřednictvím své právní zástupkyně) podáním ze dne 18. 7. 2022 (na č. l. 23), které bylo doručeno soudu dne 19. 7. 2022, se nesouhlasně vyjádřili k podané žalobě potud, že nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že „nejeví zájem v užívání nemovitostí.“ Žalovaní jsou si vědomi toho, že v případě pozemku st. p. č. , Anonymizováno, na němž je postavena předmětná hala ve výlučném vlastnictví žalobkyně, je situace taková, že tento pozemek nelze jiným způsobem využít, nicméně i v tomto případě nelze argumentovat užíváním pozemku, kdy vlastník, respektive spoluvlastník není povinen pozemek aktivně využívat a může jej využít jako tzv. pozemek investiční, což je v tomto případě, kdy jde o výrobní a průmyslovou zónu s potencionálním budoucím rozvojem, pochopitelné. Nadto žalovaný 2) měl zájem v budoucí době, především pozemek p. č. , Anonymizováno, , využít vzhledem ke svým podnikatelským aktivitám. Žalovaní rovněž nesouhlasí s cenou navrženou žalobkyní ve výši 1 000 Kč/m2 předmětných pozemků, neboť podle jejich názoru nereflektuje cenu obvyklou v daném místě. Podle žalovaných je třeba zohlednit, že v případě pozemků jde dle územního plánu o plochy smíšené výroby – polyfunkční areál, který má dobrou dopravní dostupnost (, adresa, , dálnice , Anonymizováno, ), v areálu se nachází technická infrastruktura (komunikace procházející areálem je ve vlastnictví obce , adresa, , areál je zasíťovaný apod.), dále v areálu sídlí více firem, což zvyšuje její perspektivnost. Žalovaní jsou ochotni o způsobu provedení vypořádání s žalobkyní jednat a zvážit její návrh na vypořádání podílového spoluvlastnictví, avšak jimi shora uvedené skutečnosti je třeba zohlednit. V závěru svého vyjádření žalovaní uvedli, že se obrátili na odborníka stran stanovení ceny pozemků a v návaznosti na takto zjištěné informace se k danému ještě vyjádří.3. Žalovaní v podání ze dne 6. 9. 2022 (na č. l. 42) s odkazem na jimi předložené odborné vyjádření realitní kanceláře , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , uvedli, že obvyklá cena předmětných pozemků činí 3 800 Kč až 4 000 Kč/m2. Proto v případě, že by mělo dojít k vypořádání tak, že pozemky by byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, by cena těchto pozemků (za účelem vypořádání spoluvlastnických podílů žalovaných) měla být určena dle tržní ceny. Dále by měla být zohledněna také skutečnost týkající se budoucího růstu cen. A v neposlední řadě žalovaní považují za nezbytné zohlednit také skutečnost, že ze strany žalobkyně dosud nebylo hrazeno žádné nájemné odpovídající podílům žalovaných za pozemek st. p. č. , Anonymizováno, nacházející se pod stavbou haly, a stejně tak nájemné odpovídajícím podílům za pronájem pozemků p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , kdy minimálně pozemek p. č. , Anonymizováno, byl užíván pro skladování dřevní hmoty.4. Při jednání konaném před soudem dne 19. 9. 2022 žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně s odkazem na odborné vyjádření ad 3 formulovali svůj požadavek týkající se jimi sledované obvyklé ceny předmětných pozemků, a to ve výši 4 000 Kč/m2.5. Po vypracování znaleckého posudku (dále již „ZP“) soudem ustanoveným znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , se sídlem , adresa, (k ZP viz níže) žalovaní ve svém podání ze dne 23. 5. 2023 (na č. l. 122-123), doručeném soudu dne 25. 5. 2023, nesouhlasili se znalcem stanovenou obvyklou cenou pozemků ve výši 2 400 Kč/m2 a byli ochotni akceptovat hodnotu předmětných pozemků ve výši 3 200 Kč/m2. Kromě toho žalovaní navrhli další možnosti vypořádání podílového spoluvlastnictví, „a to směnou pozemků, případně směnou pozemků a finančním vyrovnáním následujícími způsoby:6. Varianta A: žalovaná č. 1 obdrží do podílového spoluvlastnictví id. ½ z části pozemku p. č. , Anonymizováno, dosud ve výlučném vlastnictví žalobkyně a žalovaný č. 2 obdrží do podílového spoluvlastnictví id. ½ z části pozemku p. č. , Anonymizováno, dosud ve vlastnictví žalobkyně, část pozemku p. č. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, m2, která připadne do podílového spoluvlastnictví žalovaných, bude oddělena z pozemku (p. č.) , Anonymizováno, a do podílového spoluvlastnictví obou žalovaných bude přikázán pozemek p. č. , Anonymizováno, . Žalobkyni budou do výlučného vlastnictví přikázány pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, .7. Varianta B: žalovaným bude přikázán do podílového spoluvlastnictví pozemek p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, přičemž žalobkyni budou přikázány do výlučného vlastnictví pozemek p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 a pozemek p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, a žalobkyni bude zavázána uhradit žalovaným dorovnání za 449 m2 ve výši 3 200 Kč za m2, celkem 1 436 800 Kč.“8. Při jednání před soudem konaném dne 27. 10. 2023 (viz protokol o tomto jednání na č. l. 151 a násl.) žalovaní (prostřednictvím své právní zástupkyně) zrekapitulovali, že jejich „původní návrh, co se týče ceny, byl někde mezi 3 000 – 4 000 Kč (poznámka soudu: roz. cena za jeden metr čtvereční), následně jsme upravili a snížili (cenu) na 3 600 Kč (za m2)…od posledního našeho stanoviska, co se týče ceny 3 200 Kč (za m2) došlo k dalšímu určitému posunu – to naše stanovisko je, že ta cena, byť ta cena dle ZP 2 400 Kč (za m2)…neodpovídá, tak by bylo možné ještě jednat za naši stranu o ceně nižší…“ Žalovaní při tomto jednání dále uvedli, že: „za současné situace a za současných podmínek žalovaní nemají zájem o získání pozemků do svého výlučného vlastnictví…“9. V podání ze dne 13. 11. 2023 (na č. l. 158) žalovaní – v souvislosti se sdělením soudu účastníkům ohledně nutnosti ustanovení dalšího znalce za účelem vypracování revizního znaleckého posudku (k tomu odůvodnění níže) mj. uvedli, že: „by souhlasili i s rozdělením nemovitostí a vypořádáním tak, jak to navrhli ve svém podání ze dne 23. 5. 2023, s tím, že by souhlasili s dorovnáním za m2 ve výši 2 400 Kč na základě znaleckého posudku. Soud dle názoru žalovaných nezohlednil při rozhodování takovou variantu vypořádání, tak jak byla uvedena v návrhu žalovaných. Žalovaní navrhovali přikázat do spoluvlastnictví žalovaných případně do výlučného vlastnictví žalovaného č. , hodnota, pozemek p. č. , Anonymizováno, , který je přístupný z účelové komunikace v rámci areálu, a zbylé pozemky, tedy pozemek p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, přikázat do výlučného vlastnictví žalobkyně s již zmíněným finančním dorovnáním.“10. Při jednání konaném před soudem dne 5. 6. 2024 žalovaní prostřednictvím svého právní zástupkyně mj. uvedli: „…navrhujeme, že by bylo možné a vhodné rozdělit to spoluvlastnictví tím způsobem, že by žalovaným byl přikázán pozemek p. č. , Anonymizováno, a žalobkyni ty ostatní dva pozemky p. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, s tím, že žalobkyně by byla povinna uhradit žalovaným vypořádací podíly v intencích ve výši toho původního ZP (poznámka soudu: roz. ZP vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, ). Alternativně potom navrhujeme to přikázání všech 3 pozemků do výlučného vlastnictví žalobkyně za náhradu v intencích toho původní ZP a případně tedy navrhujeme provedení dražby…“11. [Dílčí skutková zjištění] Soud učinil následující dílčí skutková zjištění:12. Účastníci jsou spoluvlastníky pozemků st. p. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 (na kterém je stavba v obci , adresa, , bez