7 C 229/2022-291 — Okresní soud ve Vyškově

1. Návrhem, podaným u Okresního soudu ve Vyškově dne , datum, , domáhali se žalobci úhrady částky , částka, s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Svůj návrh odůvodnili tím, že uzavřeli dne , datum, se žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu o převodu nemovitostí, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova – rodinný dům č.p. , Anonymizováno, rodinný dům v obci Velešovice, pozemku parc.č. , hodnota, a parc.č. , Anonymizováno, , vše v k.ú. Velešovice, obec Velešovice za vzájemně sjednanou kupní cenu.2. S příchodem podzimu odhalili žalobci následující skryté vady na nemovitosti: - krbová kamna při založení ohně kouří do místnosti a jsou nepoužitelná; - výskyt zvýšené vlhkosti obvodového zdiva v místnosti chodby. Jedná se skryté vady, přičemž za krbová kamna uplatňují žalobci částku , částka, a dále uplatňují částku , částka, , jako náhradu předmětného posouzení stavu nemovitosti.3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že při předání nemovitosti bylo vše v pořádku, žalobci si mohli nemovitost řádně prohlédnout. Ve vyjádření ze dne , datum, vznesli námitku promlčení.4. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Provedeným dokazováním, dospěl soud k těmto skutkovým zjištěním a právním závěrům:5. Žalobce a žalovaní uzavřeli dne , datum, „Smlouvu kupní“ na předmětné nemovitosti za sjednanou kupní cenu ve výši , částka, . V uvedené kupní smlouvě nejsou vymezeny žádné vady předmětné nemovitosti a také je uvedeno, že kupující si řádně nemovitost prohlédli (viz kupní smlouva).6. Dne , datum, byla vypracována „Zpráva o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“ č. , hodnota, -2021, revizním technikem spalinových cest , jméno FO, . Z této zprávy vyplývá, že komínové těleso je zděné, s ochranným pouzdrem (keramika). Účinná výška 6,5 m nevyhovuje požární bezpečnosti stavby, dále nevyhovuje celková výška 8 m a kontrolní otvor. Co se týká zjištěných vad, je uvedeno, že obestavba krbu je provedena z necertifikovaného materiálu ytong, vnitřní strana obestavby není izolována, obestavbou prochází hořlavé materiály – dřevěný trám, kouřovod není čistitelný – nemá žádný čistící otvor a v půdním prostoru zasahují dřevěné trámy do komínového pláště (viz doložená zpráva).7. Žalobcům byla zaslána faktura č. 24/2021, týkající se kompletní rekonstrukce krbu, včetně dodávky stavebně izolačního materiálu, kouřovodů, lepidel a příslušenství v částce , částka, . Splatnost faktury byla dne , datum, .8. Přípisem ze dne , datum, byli žalovaní vyzváni ke smírnému jednání s předžalobní výzvou s tím, že žalobci požadují cenu za opravu krbových kamen dle faktury v částce , částka, a dále požadují částku , částka, za vadu, spočívající ve zvýšené vlhkosti obvodového zdiva v chodbě.9. Přípisem ze dne , datum, sdělují žalovaní právnímu zástupci žalobců, že se do nemovitosti žalobci nastěhovali počátkem roku 2021. Dne , datum, si nechali vyčistit komín a byli upozorněni na „údajné vady“. Proto si žalovaní vyžádali kopii „Revize spalinových cest“, která potvrzuje, že krb a komín je vhodný pro daný účel.10. Přípisem ze dne , datum, zaslali žalobci vyjádření žalovaným, že uvádějí na pravou míru, že se nastěhovali do nemovitosti v květnu roku 2020. Dále uvádějí, že jsou nefunkční krbová kamna a je zvýšená vlhkost obvodového zdiva v chodbě. Také uvedli, že si nechali vypracovat odborný posudek na nemovitosti ze dne , datum, (viz doložený přípis).11. Přípisem ze dne , datum, sdělili žalovaní žalobci k rukám jejich právního zástupce, že poskytli veškerou dokumentaci, týkající se komína. Pokud se týká závady, potřebují vidět podrobnou zprávu o údajných opravách. Proto nesouhlasí s jakýmkoliv vyrovnáním (viz doložený přípis).12. Žalovaní předložili žalovaným fakturu na částku , částka, , týkající se provedení inspekce nemovitosti rodinného domu ve , Anonymizováno, (viz doložená faktura).13. Před uzavřením kupní smlouvy komunikovali účastníci prostřednictvím e-mailu, kdy se domlouvali na termínu prohlídky nemovitosti, žalobci žádali, zda nevadí, že přivedou nějaké kamarády z oboru, s čímž žalovaní souhlasili. Prohlídka proběhla ke spokojenosti žalobců i přizvaných stavařů (viz korespondence).14. Na výzvu žalobců žalovaní doložili „Osvědčení“ o stavu komínů a zaústění spotřebičů paliv v novostavbě, generální opravě, stavební změně objektu ze dne , datum, , kde je uvedeno, že „užívání komínových průdochů – 1 ks doporučujeme“ (viz přípis).15. Přípisem ze dne , datum, z e-mailové adresy , e-mail, bylo doručeno žalovaným, že od ledna řeší situaci s krbem. Při revizi komínu zjistil technik závažné závady. Dřevěné trámy, které jsou na stropě v obývacím pokoji zasahují do komínu, který vede přímo do krbu. Je to závažná stavební chyba. Z tohoto důvodu kominík nemohl vystavit zprávu o revizi spalinových cest. I když v tomto přípise není žádná zmínka o vadném plnění, výkladem toho, co je v této zprávě uvedeno, by se dalo vycházet z písemného projevu, tedy z toho, že žalobci upozorňují na vady nemovitosti s tím, že dle názoru odborníků, bude rekonstrukce stát cca 40 000 Kč. Je zde odkaz na skryté vady, proto soud bere tento přípis jako první oznámení kupujících o skryté vadě, první reklamaci vad.16. Je nutné vycházet z toho, že první povědomost o skryté vadě, kterou žalobci namítají, tedy spočívající v nefunkčnosti krbu, kvůli kontrole spalinových cest, zjistili žalobci dne , datum, ze „Zprávy“ o provedení čištění a kontroly spalinové cesty“, jak je shora podrobně rozvedená.17. I když přímo nevyplývá žádná reklamace skrytých vad, dá se za ni považovat přípis od adresáta , e-mail, , kde je odkaz na skryté vady, spočívající v tom, že žalobci nemohou používat krb k určenému účelu. Zda se jednalo o adresu, kterou disponovali žalovaní, soud nebude dále zkoumat, neboť se přednostně zabýval, zdali vady byly uplatněny v řádném termínu, dle občanského zákoníku.18. Žalobci doložili „Zprávu z inspekce nemovitosti“ ze dne , datum, ., která je velmi obsáhlá a neřeší pouze „předmětný krb“, ale řeší celou nemovitost, takže tuto zprávu nelze brát jako náhradu škody, související s případným uplatněním reklamace.19. Pro nalézání práva je vždy nezbytné vycházet z individuálních, tedy na konkrétních skutkových zjištěních založených rozměrů každé soudem projednávané věci. Mnohé případy a jejich specifické okolnosti mohou být značně komplikované a netypické; to však nevyvazuje obecné soudy z povinnosti učinit vše pro nalezení spravedlivého řešení, jakkoliv se to může jevit složité. Spravedlnost musí být v procesu, kterým soud interpretuje a aplikuje právo, vždy přítomna jako hodnotový činitel, neboť nad každým utvářením soudního rozhodnutím klene se dvojí imperativ: rozhodnutí musí být nejen zákonné, ale především spravedlivé. Úkolem soudu je rozpoznat skrze zákon spravedlnost. (viz. nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1241/12 ze dne 13. 3. 2013).20. Dle ustanovení § 2012 odst. 1 občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 tohoto ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.21. V dané věci bylo jednoznačně prokázáno, že prodávající o žádné skryté vadě nevěděli, jak dokladují doložené zápisy – Zprávy o provedení kontroly – čištění spalinové cesty ze dne , datum, a dne , datum, . V obou zápisech je uvedeno, že nebyli zjištěny žádné nedostatky.22. Žalovaní uvedli, že od doby, kdy nemovitost zakoupili, v krbu topili, a to po celou dobu, až do prodeje nemovitosti. Žádný problém s krbem neměli.23. Svědek , jméno FO, , po poučení dle ustanovení § 126 o.s.ř., uvedl, že vyhotovoval zprávu o provedení čištění a kontroly spalinové cesty. Kdy byl krb stavěn, to nezjistil. Mohl to být nějaký rok 2000 zhruba. Od roku 2004 není dovolené používat Ytong, jako stavební materiál krbů. Svědek zjistil, že vůbec žádná stěna nebyla zaizolovaná, a navíc v obestavbě byl dřevěný trám zhruba 10x10 úplně u stropu a byl vetknutý do té stěny. Další špatná závada je ta, že krbová obestavba musí mít někde revizní otevíratelný otvor, aby se ten kominík, nebo revizní technik dostal k tomu kouřovodu.24. Při kontrole – čištění spalinové cesty v roce 2017 a v roce 2018, nebyli žalovaní na žádný nedostatek upozorněni. Ze zprávy vyplývá, že žádné nedostatky nebyly zjištěny. Rovněž tak v „Osvědčení o st