12 C 123/2021-63 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou soudu podanou dne 30. 4. 2021 žalobce navrhl uložení povinnosti žalovanému vyklidit byt ve vlastnictví žalobce a tento žalobci předat. Toto zdůvodnil tím, že žalobce vlastní předmětnou bytovou jednotku na základě smlouvy o převodu vlastnictví bytových jednotek ze dne [datum] uzavřené s předchozím vlastníkem [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] se sídlem [adresa], teprve následně se žalobce dozvěděl, že tato bytová jednotka byla předmětem nájmu, kdy předchozí vlastník údajně uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu dne [datum], toto se žalobce dozvěděl až v roce 2014 v průběhu soudního sporu vedeného žalovaným vůči žalobci o nahrazení projevu vůle žalobce k uzavření kupní smlouvy s žalovaným, spor byl veden u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka] a žaloba žalovaného na uložení povinnosti žalobci byla zamítnuta. Žalobce o uzavřené nájemní smlouvě nevěděl, toto se dozvěděl až v rámci uvedeného soudního sporu. Žalovaný pak byt neužívá, neplatí řádně nájemné, zálohy na služby pak jsou hrazeny nepravidelně. Na základě tohoto pak žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu bytu dne 8. 10. 2020, výpověď zaslal žalovanému doporučeně dne 21. 10. 2020, žalovaný si výpověď nevyzvedl, ač zásilka byla poštou uložena. Výpovědní lhůta tak skončila 28. 2. 2021, žalovaný byt nevyklidil a žalobci nepředal. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Na výzvu soudu doručenou žalovanému na adresu [adresa žalovaného], se vyjádřil tak, že nárok neuznává, výpověď mu byla zaslána na špatnou adresu, o výpovědi nevěděl a nemohl proto na ni reagovat. V dalším vyjádření uvedl, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] byl oprávněn byt užívat bezplatně a nechat jej do užívání třetí osoby, byl povinen hradit pouze zálohy na služby, má obdržet částku 600.000 Kč. Tvrzení o dluhu na zálohách za služby není pravdivé, v předmětném bytě nebydlí, nemá ani klíč od schránky, poštu ze schránky si vytahuje drátem, byt je prázdný, občas v něm nechá bydlet nějakého známého, nyní tam bydlí jeho kamarád. Žalobci kromě záloh na služby nikdy nic nehradil, pokud je uvedeno v evidenčním listu nájemného nájemné, toto hradil pouze správkyni konkurzní podstaty p. [příjmení], nikoliv pak žalobci. 3. Z listinných důkazů soudu předložených soud zjistil, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] k.ú. [okres]. 4. Soudu byla předložena nájemní smlouva ze dne [datum] uzavřená mezi [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] se sídlem [adresa], touto smlouvou byl žalovanému pronajmut byt [číslo] na adrese [adresa žalovaného], žalovaný je zde označen jménem, příjmením, rodným číslem, s uvedenou adresou [adresa žalovaného]. Ve smlouvě je uvedeno, že výše nájemného a úhrady za plnění služeb spojených s užíváním bytu je uvedena v evidenčním listu, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy. Dále je zde uvedeno, že nájemce si uhradí opravy bytu na vlastní náklady do celkové výše 600.000 Kč. Tato částka bude započtena na kupní cenu nemovitosti, případně vrácena. Nájemní smlouva je sjednána na dobu neurčitou. 5. Z protokolu o předání bytu [číslo] bylo zjištěno, že plynoměr a elektroměr jsou odpojeny, byt je v dezolátním stavu, uvnitř rozsekán sekerou, je nutná celková rekonstrukce bytu. 6. Z výpovědi pronajímatele ze dne [datum] adresované žalovanému na adresu [adresa žalovaného], bylo zjištěno, že žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného, kdy minimálně od ledna 2020 žalovaný neplatí zálohy na služby, dluh pak od ledna 2020 činí 13.237 Kč. Výpověď je dána pro hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu bytu tím, že žalovaný neplatí řádně zálohy na služby. Žalovaný byl poučen o právu domáhat se přezkoumání výpovědi soudem. Výpověď byla zaslána žalovanému doporučeně. Z vrácené zásilky bylo zjištěno, že zásilka byla uložena na poště, toto oznámeno dne 14. 4. 2021 žalovanému a následně vrácena zástupkyni žalobce. 7. Ze seznamu závazků a pohledávek žalovaného za byt pak bylo zjištěno, že žalovaný nehradí nájemné za bydlení. 8. Z výzvy k vyklizení bytu ze dne 9. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaný byl vyzván na adresu [adresa žalovaného], k vyklizení bytu se zdůvodněním, že mu byla udělena výpověď, jejíž lhůta již uplynula. 9. Z přehledů plateb závazků a pohledávek žalovaného soud zjistil, že žalovaný nepravidelně hradí nájemné, z přehledu je zřejmé, že v době udělení výpovědi žalovaný neměl hrazeny platby. Dále bylo zjištěno, že dlouhodobě docházelo k úhradám částky 1.355 Kč, což dle rozpisu úhrad na r. 2016 (č.l. 58 spisu) odpovídá pouze zálohám na služby. 10. Ze spisu Okresního soudu ve [obec] sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že žalovaný se domáhal nahrazení projevu vůle žalobce, kterým by na něj byl převeden předmětný byt. V rámci tohoto řízení byl předložen evidenční list nájemného platný od [datum], který je součástí nájemní smlouvy ze dne [datum] (č.l. 118 tohoto spisu), z něhož plyne, že žalovaný měl hradit nájemné 877 Kč, zálohy na služby 2.511 Kč. 11. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, žalovanému po právu byla dána výpověď z nájmu bytu. 12. Podle § 2286 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.), výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 13. Podle § 2288 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, m.j. podle písm. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. 14. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 15. Podle § 2291 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. 16. Vzhledem k výše uvedenému je zřejmé, že výpověď byla dána po právu, žalovaný se nedomáhal přezkoumání udělené výpovědi. K námitce žalovaného, že mu výpověď nebyla doručena, nutno uvést, že s tímto názorem se soud neztotožnil, žalovaný uzavřel nájemní smlouvu s korespondenční adresou, na kterou mu výpověď byla adresována a prokazatelně doručována, korespondenci v průběhu tohoto soudního sporu zaslanou na stejnou adresu přitom obdržel a vyzvedl si, je zřejmé, že na této adrese je korespondenčně kontaktní a tato adresa je v jeho dispoziční sféře. On sám pak ve vztahu k žalobci neučinil nic pro to, aby mu bylo doručováno na adresu trvalého bydliště. 17. Na základě toho pak soud žalobě vyhověl. 18. Dále bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení, kdy podle § 142 o.s.ř. má úspěšný žalobce právo na náhradu nákladů řízení, které představuje odměna podle § 7 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., 1500 Kč za tři úkony (převzetí příprava zastoupení, sepis žaloby, zastoupení u jednání) + 21% DPH, náhrada hotových výloh po 300 Kč, ke každému úkony právní pomoci ve výši 300 Kč + 21% DPH a zaplacený soudní poplatek 5.000 Kč. Celkové náklady řízení bez vyčíslení DPH činí 10.400 Kč, DPH 21 % činí 1.134 Kč. Celkové náklady řízení s vyčíslením DPH činí 11.534 Kč.