6 Cmo 81/2020-212 — Vrchní soud v Praze

1. Shora uvedeným rozhodnutím ve věci samé Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud I. stupně zamítl ve výroku I. návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění , právnická osoba, (dále též zkráceně SVJ) ze dne 26. 4. 2018 v části, v níž (jinými slovy) došlo ke schválení udělení souhlasu shromážděním účastníka k uzavření smlouvy o úvěru, zahrnující výši úvěru a podmínky úvěru poskytnutého , právnická osoba, . a ve výroku II. zamítl též návrh na vyslovení neplatnosti usnesení přijatého následujícím shromážděním účastníka dne 3. 12. 2018 v bodu 10) o tom, že vlastníci vrátí (budou refundovat) SVJ prostředky vynaložené SVJ na jejich jednotky a zamítl též i návrh, jímž se navrhovatelé domáhali, aby soud sám rozhodl tak, že se neschvaluje financování revitalizace částí domu (okna, lodžie) ve vlastnictví vlastníků dle schválené celkové revitalizace domu a neschvaluje se ani úhrada těchto nákladů z úvěru SVJ a následné zpětné hrazení prostředků vynaložených SVJ jednotlivými vlastníky prostřednictvím splátek splácených na účet SVJ měsíčními příspěvky, příp. přímou platbou podle individuálních dohod uzavřených mezi SVJ a těmito vlastníky. Současně soud I. stupně ve výrocích III. a IV. rozhodl o nákladech řízení tak, že navrhovatelům uložil zaplatit účastníkovi na náhradě nákladů řízení částku 21 498 Kč a zaplatit na náhradě nákladů řízení státu částku 2 000 Kč.2. Soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že podle návrhu na zahájení řízení se navrhovatelé domáhali, především z důvodu, že bylo hlasováno o úvěrové smlouvě, již neměli vlastníci k dispozici a z důvodu rozporu se zákonem v části rozhodování SVJ o majetku ve vlastnictví jednotlivých vlastníků, vyslovení neplatnosti shora uvedených usnesení účastníka přijatých shromážděním účastníka dne 26. 4. 2018, jakož i dne 3. 12. 2018 s tím, aby soud vyslovil neplatnost části uvedených usnesení SVJ a dále, aby sám rozhodl o nechválení financování revitalizace částí domu ve vlastnictví vlastníků (část jednotek - okna, lodžie) úhradou těchto nákladů z úvěru SVJ a následné hrazení jednotlivými vlastníky toho, co SVJ vynaložilo na jejich majetek, a to formou splátek splácených na účet SVJ měsíčně, případně přímou platbou podle individuálních dohod uzavřených mezi SVJ a těmito vlastníky.3. Navrhovatelé měli především poukazovat na skutečnost, že nebyli seznámeni s podmínkami úvěru na revitalizaci domu ve výši 18 500 000 Kč, což má činit vysokou částku, průměrně 349 000 Kč na jednotku. Dále měli poukazovat na skutečnost, že od roku 2006 mají být součástí bytových jednotek balkony, okna a balkonové dveře a revitalizace má počítat s neoprávněnými zásahy do tohoto majetku vlastníků a s jejich výměnami, přičemž náklady na tyto práce nelze dle navrhovatelů hradit ze společných peněz SVJ.4. Soud I. stupně rovněž posuzoval argumentaci účastníka, jenž poukazoval na zápis z předchozího shromáždění SVJ konaného dne 30. 11. 2017, kde měli být vlastníci jednotek seznámeni přímo bankéřkou , právnická osoba, . s nabídkou úvěru na rekonstrukci domu, výší úvěru, dobou splatnosti úvěru, dobou fixace úrokové sazby a dále i výší měsíční splátky v závislosti na délce fixace úrokové sazby a výši úrokové sazby. Současně měl poukázat na zápis z uvedeného shromáždění SVJ konaného dne 30. 11. 2017 v té části, kde je zaznamenáno informování předsedou výboru SVJ o nepříznivém technickém stavu domu, o postupu přípravy revitalizace domu a o tom, že SVJ nemá finanční prostředky na revitalizaci domu a z toho důvodu musí být revitalizace financována z úvěru. Po zodpovězení dotazů týkajících se revitalizace domu a jejího financování úvěrem potom podle účastníka hlasovalo shromáždění SVJ 100% přítomných vlastníků pro revitalizaci předmětného bytového domu ve správě SVJ a současně mělo schválit i její financování. Hlasování mělo být jednoznačné, kdy měli hlasovat pro přijetí uvedeného usnesení rovněž přítomní oba navrhovatele. Účastník měl dále poukázat na skutečnost, že následující shromáždění SVJ konané dne 26. 4. 2018, přezkoumávané nyní soudem, již uvedenou skutečnost mělo pouze potvrdit udělením souhlasu s uzavřením úvěrové smlouvy a z toho důvodu podle účastníka nelze platně napadat rozhodnutí SVJ ze dne 30. 11. 2017 o revitalizaci a jejím financování úvěrem. Stejně tak podle účastníka nelze rozhodovat o revitalizaci zahrnující rekonstrukci střechy, celkové zateplení domu i výměnu oken a opravu lodžií, když uvedené mělo být rozhodnuto na uvedeném předchozím shromáždění SVJ dne 30. 11. 2017 a rovněž v této otázce měli navrhovatelé souhlasit se stavebním zásahem do své jednotky.5. Před soudem I. stupně měl účastník zastávat názor, že celková revitalizace a její financování souvisí se správou domu a SVJ bylo oprávněno o této záležitosti rozhodovat, přičemž podle účastníka z úvěru převzatého SVJ nebudou financovány věci jako vnitřní vybavení bytových jednotek, ale jen oprava střechy a vnějšího pláště budovy, jehož technickou součástí jsou i okna a lodžie. Účastník měl dále vyjadřovat názor, podle něhož není myslitelné, aby pro nesouhlas jednoho vlastníka jednotky nebylo možno přistoupit k potřebné celkové rekonstrukci vnějšího pláště domu, byť zahrnujícího jak části společné, tak i části ve vlastnictví jednotlivých vlastníků. Měl zdůrazňovat, že pokud by si každý vlastník prováděl v budoucnu zateplení lodžií, výměnu skladby podlah lodžie a výměnu oken samostatně s odlišným způsobem technického provedení oken, zateplení, skladby podlah a navázání detailů přechodu na zateplení fasády vedle lodžií a oken, neplnily by provedené izolace a zateplení svou funkci a nebyl by zajištěn jednotný vzhled domu a pokračovala by destrukce lodžií i dalších stavebních konstrukcí budovy s možnými osobními následky pro odpovědné členy orgánů SVJ. Účastník měl dále doplnit, že aby nedošlo investicemi z úvěru SVJ do vlastnictví jednotlivých vlastníků k případnému bezdůvodnému obohacení na straně jednotlivých vlastníků, navazující shromáždění SVJ mělo dne 3. 12. 2018 rozhodnout o schválení postupu při vrácení takto vynaložených prostředků jednotlivými vlastníky na účet SVJ, a to prostřednictvím v budoucnu uzavíraných individuálních smluv o půjčkách k úhradě takto vzniklých závazků s každým z jednotlivých vlastníků s tím, že vlastníci jednotek budou mít možnost svůj dluh společenství uhradit jednorázově či prostřednictvím splátek, s čímž měla vyslovit souhlas většina vlastníků jednotek.6. Soud I. stupně z hlediska právního vycházel především z § 1209 a násl. nového občanského zákoníku (NOZ), jakož i z § 258 NOZ a návrh neshledal důvodným, byť podle jeho názoru společný návrh byl podán v zákonné lhůtě přehlasovanými vlastníky pro tvrzený důležitý důvod.7. Své závěry o skutkovém stavu věci soud I. stupně ustálil tak, že na navrhovatele - členovy účastníka, měla být jako na spoluvlastníky smluvně převedena v roce 2006 bytová jednotka č. , Anonymizováno, v domě spravovaném účastníkem s tím, že součástí bytové jednotky mají být vstupní dveře, vnitřní dveře a okna příslušející k bytové jednotce. Soud I. stupně ve svých závěrech o skutkovém stavu věci zjistil, že podle článku XIV stanov rozhoduje-li shromáždění o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci a převyšují-li náklady částku 50 000 Kč nebo o financování takové opravy či úpravy, k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Zjistil i to, že na předchozím shromáždění účastníka konaném dne 23. 11. 2016 měli být členové SVJ, včetně přítomných navrhovatelů seznámeni s vypracovanou projektovou dokumentací na revitalizaci domu, jež se měla týkat střechy, zateplení domu, výměny oken a opravy balkonů a předseda SVJ měl členy informovat o nabídkách finančních ústavů ohledně možnosti financování revitalizace domu.8. Na uvedeném shromáždění účastníka měla pracovnice banky Němcová seznámit přítomné členy SVJ s nabídkou úvěru na rekonstrukci domu, výší úvěru, dobou splatnosti úvěru, zárukami, dobou fixace úrokové sazby a s tím související úrokovou sazbou a dále s výší měsíční splátky v závislosti na délce fixace úrokové sazby a výší úrokové sazby. Členové SVJ dále na této schůzi měli být podle soudu I. stupně seznámeni s nepříznivým technickým stavem domu, s přípravou na revitalizaci domu, s projektovou dokumentací, s energetickým auditem a s integrovaným regionálním operačním programem, jakož i s tím, že SVJ nemá finanční prostředky na revitalizaci domu a musí být přijat úvěru. Revitalizace domu měla být schválena 100% hlasy přítomných vlastníků.9. Podle soudu I. stupně shromáždění účastníka konaného dne 26. 4. 2018 se účastnili navrhovatelé, již hlasovali proti přijetí usnesení o udělení souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru, byť výše úvěru a podmínky úvěru u , právnická osoba, . byly již na předchozím shromáždění účastníka schváleny, přičemž pro usnesení hlasovalo 90,73% hlasů přítomných, proti 2 vlastníci s podílem 9,27% hlasů přítomných.10. Podle závěrů soudu I. stupně o skutkovém stavu věci následující shromáždění účastníka konané dne 3. 12