9 Cmo 28/2022-225 — Vrchní soud v Praze

Řízení v prvním stupni1. Žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 13. 11. 2020 domáhala se žalobkyně a), aby soud určil, že výpověď smlouvy o užívání družstevního nebytového prostoru - jednotky č. , Anonymizováno, v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici v , adresa, , daná žalovaným žalobkyni a) dne 23. 9. 2020, je neoprávněná a neplatná. V žalobě uvedla, že je členkou žalovaného a má v nájmu nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, , která je kolaudována jako klub, herna, chodba a WC. S žalovaným uzavřela dne 29. 7. 2019 dohodu o úhradě dalšího členského vkladu a smlouvu o užívání družstevního nebytového prostoru na dobu neurčitou. Dne 23. 9. 2020 obdržela od žalovaného výpověď z nájmu datovanou 29. 7. 2019, kterou považuje za neplatnou. Ve výpovědi se totiž uvádí, že žalobkyně a) neměla právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, neboť nabyla družstevní podíl od člena, jehož právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu se již vyčerpalo tím, že mu družstevní byt byl převeden do vlastnictví. Žalobkyně a) se však s družstvem dohodla na dalším členském vkladu a splnila tak podmínku pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Žalobkyně a) upozornila, že na výpověď z nájmu družstevního bytu i nebytového prostoru nelze použít ustanovení občanského zákoníku a takovou výpověď nelze dát členovi družstva, který hrubě neporušuje své povinnosti. Družstvu zaslala proti výpovědi námitky, které měla podle stanov projednat členská schůze, avšak neobdržela žádnou odpověď.2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že žalobkyně nabyla členský podíl dohodou z 8. 7. 2019 od pana , právnická osoba, , který byl původně nájemcem družstevního bytu č. , Anonymizováno, . Právo nájmu však bylo vyčerpáno tím, že uvedená jednotka byla po splacení dalšího členského vkladu převedena do vlastnictví pana , Anonymizováno, . Pan , Anonymizováno, tedy nemohl na žalobkyni a) převést právo nájmu družstevního bytu, které již neměl. Jednotka č. , Anonymizováno, byla původně součástí společných prostor domu a vznikla až prohlášením vlastníka z roku 2014. Ekvivalent pořizovací ceny jednotky byl tedy promítnut do členských vkladů všech družstevníků, kteří se podíleli na pořízení domu. Převodem jednotky do vlastnictví žalobkyně a) by došlo k faktickému snížení hodnoty podílů ostatních členů družstva. Uzavření nájemní smlouvy s žalobkyní a) tak bezdůvodně znevýhodňuje ostatní členy bytového družstva. Představenstvo navíc při uzavírání smluv s žalobkyní a) porušilo svou pravomoc, neboť se smlouvami měla podle stanov družstva souhlasit členská schůze. Členkou představenstva byla tehdy matka žalobkyně , tituly před jménem, . Představenstvo obešlo usnesení členské schůze, která zřídila komisi k přípravě pravidel pronajímání nebytových jednotek. Pronájmem jednotky žalobkyni a) tak byla zkrácena práva ostatních členů družstva. Žalovaný proto považuje nájemní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem i dobrými mravy. Zároveň však tato smlouva splňuje náležitosti prosté nájemní smlouvy, kterou lze vypovědět ve tříměsíční výpovědní době bez udání důvodu.3. Usnesením ze dne 5. 2. 2021, č. j. Ncp 80/2021-30, rozhodl Vrchní soud v Praze, že k projednání věci jsou věcně příslušné krajské soudy.4. Žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 16. 11. 2020 domáhala se žalobkyně b), aby soud určil, že výpověď smlouvy o užívání družstevního nebytového prostoru - jednotky č. , Anonymizováno, v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici v , adresa, , daná žalovaným žalobkyni b) dne 28. 9. 2020, je neoprávněná a neplatná. Žalobní tvrzení se shodovala s tvrzeními žalobkyně a) s výjimkou čísla jednotky (jednotky pronajaté žalobkyním a/ a b/ se nacházejí ve vedlejších vchodech) a data uzavření smlouvy o dalším členském vkladu a smlouvy o užívání družstevního nebytového prostoru (s žalobkyní b/ je žalovaný uzavřel 16. 8. 2019).5. Rovněž obrana žalovaného proti žalobě žalobkyně b) se shodovala s obranou proti žalobě žalobkyně a) - s výjimkou tvrzení, že otcem žalobkyně b) je tehdejší člen představenstva žalovaného , tituly před jménem, .6. I v případě žaloby žalobkyně b) rozhodl Vrchní soud v Praze usnesením ze dne 9. 2. 2021, č. j. Ncp 68/2021-19, o věcné příslušnosti krajských soudů.7. Soud prvního stupně usnesením ze dne 27. 5. 2021, č. j. 74 Cm 178/2020-50, spojil žaloby obou žalobkyň ke společnému projednání.8. Podáním došlým soudu 2. 7. 2021 uplatnil žalovaný protinávrh, jímž se domáhal určení, že neplatné jsou smlouvy o užívání nebytového prostoru, které žalovaný uzavřel s žalobkyněmi, a to s žalobkyní a) dne 29. 7. 2019 o jednotce , Anonymizováno, a s žalobkyní b) dne 16. 8. 2019 o jednotce , Anonymizováno, .9. Žalobkyně s protinávrhem žalovaného nesouhlasily a upozornily, že žalovaný neuvedl, v čem spočívá jeho naléhavý právní zájem na požadovaném určení.Napadený rozsudek10. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem vyhověl jak žalobám žalobkyň a) a b) o určení neplatnosti výpovědí (výroky I. a II.), tak protinávrhu žalovaného o určení neplatnosti nájemních smluv (výroky III. a IV.). Výrokem V. potom rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.11. Po skutkové stránce soud prvního stupně mimo jiné zjistil, že žalovaný prohlášením vlastníka vymezil mj. sporné jednotky č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , jejichž je vlastníkem. Podle stanov žalovaného družstva se člen může podílet na základním kapitálu více členskými vklady formou sjednání písemné smlouvy o převzetí vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu. V případě přijetí nového člena za trvání družstva určí pravidla pro výši dalšího členského vkladu členská schůze. Podmínkou pro vznik práva člena na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je podíl člena nebo jeho právního předchůdce na pořízení bytu dalším členským vkladem. Postup při stanovení výše nájemného určuje členská schůze tak, aby člen družstva platil jen účelné náklady. O pronájmech uvolněných družstevních bytů a stanovení pravidel pro smlouvu o dalším členském vkladu rozhoduje členská schůze. Na náhradní členské schůzi dne 11. 7. 2019 bylo přijato usnesení, kterým byla ustavena komise pro přípravu směrnice č. 9 o pravidlech pro pronájem bytových a nebytových jednotek s tím, že komise připraví návrh do 30. 9. 2019.12. Žalobkyně nabyly členské podíly dohodou o převodu členských práv a povinností od členů družstva, kterým již byl převeden do vlastnictví družstevní byt. Žalovaný uzavřel s žalobkyní a) dne 29. 7. 2019 a s žalobkyní b) dne 16. 8. 2019 dohody o úhradě dalšího členského vkladu formou měsíčních splátek, ve kterých se zavázal s nimi uzavřít nájemní smlouvy na sporné nebytové jednotky, zatímco žalobkyně se zavázaly ve splátkách uhradit žalovanému další členské vklady. S oběma žalobkyněmi uzavřel žalovaný smlouvy o užívání nebytového prostoru. Žalobkyně provádějí v nebytových prostorech stavební úpravy a opravy. Žalovaný obě smlouvy o užívání nebytového prostoru vypověděl s odůvodněním, že žalobkyně neměly právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, neboť toto právo již vyčerpali jejich právních předchůdci, jimž byly družstevní byty převedeny do vlastnictví. Právo na nájem nebytového prostoru potom členové družstva podle výpovědi nemají. Žalobkyně platí nájemné nižší než obvyklé, a tím jim vzniká bezdůvodné obohacení. Situaci lze podle obsahu výpovědi zhojit jen výpovědí, která odkazuje na § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. Výpovědím předcházelo usnesení členské schůze z 14. 7. 2020, která pověřila představenstvo postupně ukončit a vypořádat závazky spojené s nebytovými jednotkami a za co nejvyšší cenu připravit jejich prodej s tím, že členové družstva budou mít právo přednostního odkupu a prodej schválí členská schůze. Proti výpovědím podaly žalobkyně družstvu námitky, v nichž uvádějí, že na základě dohody o dalším členském vkladu mají právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního nebytového prostoru.13. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že úmyslem účastníků nebylo uzavřít smlouvu o nájmu nebytových prostor podle občanského zákoníku, nýbrž smlouvu o nájmu družstevního nebytového prostoru. Pak se ovšem výpověď takové smlouvy neřídí občanským zákoníkem. Výpověď nelze proto posuzovat podle § 2288 o. z. Podle soudu prvního stupně jsou neplatné smlouvy o dalším členském vkladu, neboť tyto smlouvy neschválila členská schůze, přestože je podle § 656 písm. p) z. o. k. schválit má. Z jiného důvodu pak žalobkyně nárok na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu neměly, neboť nárok jejich právních předchůdců byl vyčerpán převodem bytů do jejich vlastnictví. Soud prvního stupně dále konstatoval, že další členské vklady původních členů družstva byly určeny tak, aby se z nich pokryla kupní cena domu; z těchto členských vkladů tak bylo zaplaceno i pořízení sporných nebytových prostor, které se samostatnými jednotkami staly až prohlášením vlastníka. To však nevylučuje, aby člen družstva převzal závazek k dalšímu členskému vkl