0 OINS 100/2022 — (nezadán)

<b>1. Průběh správního řízení</b> <b><i>Zjištění předcházející správnímu řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ nebo„ správní orgán“) doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování znaleckých posudku [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] 2021. Oznámení podala společnost [právnická osoba] v zastoupení advokátní kanceláře [příjmení] [jméno], advokátní kancelář s. r. o. Součástí podání byly kopie napadaných posudků. 2 Obviněná byla přípisem ze dne [datum] vyzvána k podání vysvětlení ohledně uvedených znaleckých posudků. Obviněná tak učinila dopisem ze dne [datum] doručeným ministerstvu dne [datum]. <b><i>Zahájení správního řízení</b></i> 3 Oznámením o zahájení řízení ze dne 11. 11. 2022, č. j. MSP-100/2022-OINS-SRZT/3, které bylo doručeno obviněné dne [datum], bylo zahájeno řízení z moci úřední o přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“) a podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“) pro skutky uvedené ve výroku I. tohoto rozhodnutí. <b><i>Vyjádření obviněné a nahlížení do spisu</b></i> 4 Obviněná dne [datum] požádalo o nahlížení do spisu, které proběhlo dne [datum]. 5 Dne [datum] bylo obviněné doručeno vyrozumění a výzva k vyjádření podle § 36 odst. 3 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „s. ř.“). V návaznosti na tuto výzvu obviněná podala prostřednictvím svého právního zástupce vyjádření. <b>2. Skutková zjištění</b> <b><i>Předmět dokazování</b></i> 6 Ministerstvo zjišťovalo skutkový stav z posudků obviněné [číslo] 2021 a dále z vlastní úřední evidence. <i>Výpis z evidence (SEZNAT)</i> 7 Z úřední evidence vedené ministerstvem bylo zjištěno, že obviněná má od [datum] oprávnění vykonávat znaleckou činnost v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 1)</i> 8 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne [datum] na objednávku Ing. [jméno] [příjmení]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako ocenění bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] s podílem na společných částech domu a podílem pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [obec a číslo] (dále jen„ bytová jednotka“) dle platných cenových předpisů ke dní ocenění ve stavu před rekonstrukcí podlahy a ve stavu po dokončení rekonstrukce podlahy a na základě výsledků stanovit případnou výši slevy z kupní ceny. 9 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 posudku) a jako podklady pro vypracování posudku použila informace vlastníka, skutečnosti zjištěné na místě, výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení]. V posudku není uvedeno, jaké informace obviněná od vlastníka získala, jaké skutečnosti zjistila na místě, jaké údaje zjistila z katastru nemovitostí, nabývacího titulu a znaleckého posudku [číslo] 2019 ze dne [datum]. 10 Obviněná v posudku odkazuje na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášku. Na str. 4 posudku v oddíle 9a obviněná vypočítala cenu zjištěnou před rekonstrukcí a na str. 8 posudku v oddíle 9b vypočítala cenu zjištěnou po rekonstrukci. V posudku je uvedeno, že ocenění provedla ke dni [datum]. 11 V obou případech obviněná vypočítala zjištěnou cenu jako násobek podlahové plochy (86,66 m2) a základní ceny upravené. U ceny„ před rekonstrukcí“ vyšla z ceny upravené 71 898,58 Kč/m2, u ceny„ po rekonstrukci“ vyšla z jednotkové ceny 75 509,65 Kč za m2. Rozdíl mezi těmito jednotkovými cenami pak obviněná získala tím, že uvažovala různý index vybavení: u ceny „ před rekonstrukcí“ to byl index 1,135, zatímco u ceny„ po rekonstrukci“ to byl index 1,192. [příjmení] výši indexu v posudku neodůvodnila. 12 Obviněná v závěru vyslovila, že cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 7 776 990 Kč a po rekonstrukci 8 114 930 Kč. Poté obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 5 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 2)</i> 13 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne [datum] na objednávku [jméno] [příjmení] [jméno]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako ocenění bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] s podílem na společných částech domu a podílem pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [obec a číslo] (dále jen„ bytová jednotka“) dle platných cenových předpisů ke dni ocenění ve stavu před rekonstrukcí podlahy a ve stavu po dokončení rekonstrukce podlahy a na základě výsledků stanovit případnou výši slevy z kupní ceny. 14 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 posudku) a jako podklady pro vypracování posudku použila informace vlastníka, skutečnosti zjištěné na místě, výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení]. V posudku není uvedeno, jaké informace obviněná od vlastníka získala, jaká skutečnosti zjistila na místě, jaké údaje zjistila z katastru nemovitostí, nabývacího titulu a znaleckého posudku č. [číslo] 2019 ze dne [datum]. 15 Ocenění obviněná provedla týmž způsobem, který byl popsán výše pod bodem 10 a násl. Vypočetla o cenu zjištěnou před rekonstrukcí (str. 4 až 7 posudku) a cenu zjištěnou po rekonstrukci (str. 8 až 9 posudku). V posudku je uvedeno, že ocenění provedla ke dni [datum]. 16 Cenu zjištěnou vypočetla jako násobek podlahové plochy (70, 95 m2) a základní ceny upravené. U ceny„ před rekonstrukcí“ vyšla z ceny upravené 67 844, 64 Kč/m2, u ceny„ po rekonstrukci“ vyšla z jednotkové ceny 71 265, 38 Kč za m2. Rozdíl mezi těmito jednotkovými cenami získala tím, že uvažovala různý index vybavení: u ceny„ před rekonstrukcí“ to byl index 1, 071, zatímco u ceny „ po rekonstrukci“ to byl index 1,125. [příjmení] výši indexu v posudku neodůvodnila. 17 Obviněná vyslovila závěr, že výsledná cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 6 154 500 Kč a po rekonstrukci 6 416 620 Kč. Poté obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 5 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 3)</i> 18 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne taktéž [datum], taktéž na objednávku [jméno] [příjmení] [jméno]. Znalecký úkol je definován totožně jako u znaleckého posudku [číslo]. Nadepsaný posudek je takřka identický s posudkem [číslo] shoduje se datum vypracování, datum místního šetření, zadaný úkol, metoda ocenění, grafická podoba posudku. 19 Posudky se liší v podkladech. U posudku [číslo] obviněná uvádí, že jako podklad použila znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení], zatímco u posudku [číslo] jako podklad uvádí znalecký posudek [číslo] ze dne [datum] vypracovaný Kloknerovým ústavem. 20 Dále se posudek liší v jednotkových cenách, které obviněná používá. Zatímco u posudku [číslo] vyšla z jednotkových cen 67 844, 64 Kč/m2 („ před rekonstrukcí“) a 71 265, 38 Kč/m2 („ po rekonstrukci“), tak v posudku [číslo] vyšla z cen 57 645, 77 Kč/m2 („ před rekonstrukcí“) a 71 265, 38 Kč/m2 („ po rekonstrukci“). Rozdíl vznikl tím, že obviněná uvažovala různé indexy vybavení. V prvním případě indexy 1,071 a 1, 125 (jak bylo uvedeno výše), zatímco v druhém případě uvažovala indexy 0, 910 („ před rekonstrukcí“) a 1, 125 („ po rekonstrukci“). 21 Obviněná v posudku [číslo] vyslovila, že výsledná cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 5 373 010 Kč a po rekonstrukci 6 416 620 Kč. Obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 20 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] 2021 (znalecký posudek 4)</i> 22 Znalecký posudek 4 byl vypracován dne [datum] na objednávku [jméno] [příjmení], bytem [adresa]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako stanovit návrh výše slevy z kupní ceny sklepních prostor domu [adresa] v důsledku vad, které jsou specifikované ve znaleckém posudku č. [číslo]. Výše slevy bude stanovena pro jednotlivé bytové jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo]. 23 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 po