Nejvyšší soud 23 Cdo 2528/2025 – Určení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví

Žalobce se v řízení domáhal, aby soud určil, že kupní smlouva, kterou dne 30. 8. 2017 uzavřela žalovaná 1), jako prodávající, se žalovanou 2), jako kupující, o prodeji nemovitostí – pozemků p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, zapsaných na LV č. XY pro obec XY, k. ú. XY, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště XY (dále také jen „předmětné pozemky“), je neplatná pro rozpor s § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném od 1. 1. 2014. Tvrdil, že prodej předmětných pozemků z vlastnictví žalované 1) proběhl na základě žádosti o odkoupení pozemků podané žalovanou 2), záměr prodeje projednalo zastupitelstvo žalované 1) a byl následně vyvěšen na úřední desce. Prodej předmětných pozemků byl projednán a odsouhlasen zastupitelstvem žalované 1) v den podpisu kupní smlouvy. Celková cena všech pozemků byla v kupní smlouvě uvedena ve výši 92 180 Kč podle znaleckého posudku, jímž byla určena cena pozemků podle vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, avšak nešlo o cenu obvyklou, která by souhrnně za všechny pozemky činila 208 277 Kč.

Okresní soud Brno-venkov rozsudkem ze dne 21. 9. 2023, č. j. 5 C 163/2019-531 (vydaným poté, co byl usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 21. 12. 2022, č. j. 13 Co 116/2022-466, zrušen jeho předchozí rozsudek ze dne 12. 11. 2021, č. j. 5 C 163/2019-430, a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení) určil, že kupní smlouva ze dne 30. 8. 2017 je neplatná v rozsahu týkajícím se prodeje části předmětných pozemků, konkrétně p. č. XY – ostatní plocha, jiná plocha, p. č. XY – orná půda, zemědělský původní fond, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY – vše ostatní plocha, jiná plocha, p. č. XY – lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa, a p. č. XY – ostatní plocha, jiná plocha (výrok pod bodem I), zamítl žalobu v části týkající se zbývající části předmětných pozemků, tj. čtyř pozemků p. č. XY, p. č. XY, p. č. XY a p. č. XY – vše ostatní plocha, ostatní komunikace (výrok pod bodem II), rozhodl, že ve vztahu mezi žalobcem a žalovanými 1) a 2) nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok pod body III a IV), uložil žalobci povinnost zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení státu částku 6 107,85 Kč (výrok pod bodem V) a uložil žalované 1) a žalované 2) povinnost společně a nerozdílně zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení státu částku 11 343,15 Kč (výrok pod bodem VI).

Krajský soud v Brně v záhlaví označeným rozhodnutím (ve znění opravného usnesení) potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (výrok I) a rozhodl, že žádný účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (výrok II).

Žalobce napadl rozsudek odvolacího soudu (ve znění opravného usnesení) včasným dovoláním v rozsahu jeho výroku I (podle obsahu dovolání pouze té jeho části, kterou byl potvrzen zamítavý výrok pod bodem II rozsudku soudu prvního stupně), v němž navrhl, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí změnil a určil, že je kupní smlouva neplatná jako celek. V dovolání a jeho doplnění namítl nesprávné právní posouzení věci.

Přípustnost dovolání spatřoval žalobce v tom, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (představované usnesením Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. 29 Cdo 4937/2008, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, ze dne 21. 9. 2011, sp. zn. 30 Cdo 1047/2010, uveřejněným pod číslem 23/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní – dále jen „Sb. rozh. obč.“, ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 32 Cdo 923/2011, a ze dne 24. 3. 2015, sp. zn. 25 Cdo 1329/2014) a též Ústavního soudu (odkazoval na usnesení Ústavního soudu ze dne 15. 5. 2012, sp. zn. I. ÚS 2384/11) v otázce „zpětného stanovení kupní ceny pozemků“ (dále jen „první námitka“). Zčásti byla podle žalobce přípustnost dovolání dána pro řešení otázky, která dosud nebyla Nejvyšším soudem vyřešena, tj. otázka aplikace § 576 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a posouzení významu právního jednání pro účastníka (dále jen „druhá námitka“).

V první námitce žalobce nesouhlasil se závěrem odvolacího soudu, že část kupní smlouvy (týkající se převodu čtyř pozemků) bylo možno obsahově oddělit od neplatné části, neboť ceny jednotlivých převáděných pozemků lze zpětně doložit. Zdůraznil, že zákonnou podmínkou pro uzavření kupní smlouvy ze dne 30. 8. 2017 byl předchozí souhlas zastupitelstva obce. Znalecký posudek, který byl podkladem pro určení kupní ceny předmětných pozemků a v němž byly zvlášť uvedeny ceny jednotlivých pozemků, nebyl součástí kupní smlouvy. V kupní smlouvě byla uvedena pouze celková cena za všechny pozemky společně. Zastupitelstvo odhlasovalo prodej pozemků „v jednom balíku“, tj. za celkovou cenu a nezabývalo se prodejem jednotlivých pozemků. Podle žalobce tedy kupní cena jako podstatná náležitost smlouvy nebyla ve vztahu k předmětným čtyřem pozemkům projednána zastupitelstvem a nebyl odsouhlasen prodej těchto pozemků za obvyklou cenu dovozenou ze znaleckého posudku. Měl za to, že při částečné platnosti kupní smlouvy ohledně uvedených čtyř pozemků by soud nahrazoval absentující projev vůle obce. Žalobce se neztotožnil ani s tím, jak odvolací soud vypořádal jeho odkaz na „nález“ Ústavního soudu (správně jde o „usnesení“ Ústavního soudu – poznámka Nejvyššího soudu) sp. zn. I. ÚS 2384/11. Jeho závěry lze podle žalobce vztáhnout i na nyní projednávanou věc, v níž zastupitelstvo obce odsouhlasilo jedinou kupní cenu za všechny prodávané pozemky.

V druhé námitce žalobce s odkazem na komentářovou literaturu uvedl, že při posouzení možné oddělitelnosti části právního jednání ve smyslu § 576 o. z. musí být zohledněny okolnosti konkrétního případu a to, zda by účastníci úkon provedli pouze ohledně platné části. Podle žalobce soud nemohl dovozovat zpětně vůli zastupitelstva a platnost kupní smlouvy k části převáděných pozemků, neboť si lze jen stěží představit, že by se obec zbavovala místních komunikací, a to včetně přístupové cesty k pozemku třetí osoby (parc. č. XY). Tvrdil, že právě převod přinejmenším části těchto pozemků byl předem namítán, tj. byl ze strany několika zastupitelů vznášen požadavek, aby nedošlo k prodeji pozemků, na nichž se nachází místní komunikace vedoucí k pozemkům dalších osob. Prodej místních komunikací by se podle žalobce také negativně projevil na hodnotě ostatních pozemků, přičemž následný prodej pozemků bez přístupových cest je i značně obtížný. S odkazem na obsah některých svědeckých výpovědí žalobce nesouhlasil se skutkovými závěry odvolacího soudu, podle kterých šlo o pozemky pro obec „zbytné, nepotřebné a zatěžující“ a podle kterých pozemky, ohledně nichž byla smlouva neplatná, netvoří se čtyřmi dalšími pozemky funkční celek, v některých případech spolu nesousedí a ani na sebe nenavazují. Měl tedy za to, že vycházel-li odvolací soud z domněnky, že by došlo k převodu čtyř předmětných pozemků i bez převodu pozemků dalších, vůči nimž byla smlouva určena za neplatnou, bylo to v rozporu se svědeckými výpověďmi, na které poukazoval.

V doplnění dovolání žalobce dále tvrdil, že měl-li být nadále platný prodej jen části pozemků, vznikl by stav rozporný se zákonem, neboť se taková výsledná majetková dispozice podstatně odchyluje od podmínek obsažených v dříve zveřejněném záměru obce, což způsobuje absolutní neplatnost takového právního jednání podle § 39 odst. 1 zákona o obcích (dále jen „třetí námitka“). Předmětný záměr podle žalobce vymezoval pozemky k prodeji tak, že byl uveden v tabulce jejich úplný výčet, aniž by bylo ze záměru patrné, že je cílem obce s nimi disponovat nejen jako s celkem, ale i jen s jejich částí. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018, namítl, že porušením povinnosti zveřejnit záměr je i případ, dojde-li při výsledné majetkové dispozici k podstatnému odchýlení od podmínek dřívějšího záměru tak, že daná odchylka mohla vést k určení jiného okruhu zájemců. Domníval se, že v daném případě mohly mít o koupi jen určité části pozemků (na rozdíl od koupě všech pozemků jako celku) zájem i další osoby, které by se, byť i jen hypoteticky, se svou nabídkou mohly o koupi částí pozemků obci přihlásit.

Žalovaná 1) se k dovolání nevyjádřila.

Žalovaná 2) ve vyjádření k dovolání navrhla jeho odmítnutí pro nepřípustnost a vady, jež nebyly žalobcem v zákonem stanovené lhůtě odstraněny. Podle ní žalobce nedostatečně a nesprávně vymezil dovolací důvody a přípustnost dovolání.

Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. 2. 2019 [srov. čl. II bod 1 zákona č. 286/2021 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony], dále jen „o. s. ř.“.

Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Judikatura Nejvyššího soudu týkající se přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. je ustálena v závěru, že přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nemůže být založena na vlastních skutkových závěrech dovolatele odlišných od skutkových závěrů odvolacího soudu, resp. na zpochybňování skutkových závěrů odvolacího soudu (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sb. rozh. obč. – dále jen „R 4/2014“, nebo ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. 32 Cdo 4566/2014). Při úvaze o tom, zda je právní posouzení věci odvolacím soudem správné, Nejvyšší soud vychází (musí vycházet) ze skutkových závěrů odvolacího soudu a nikoli z těch skutkových závěrů, které v dovolání na podporu svých právních argumentů nejprve zformuluje sám dovolatel (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2006, sp. zn. 29 Odo 1203/2004, či ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 32 Cdo 5632/2016, popř. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 29 Cdo 4245/2014).

První námitka nemůže založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř., neboť závěr o nesprávnosti právního posouzení věci (a tvrzené odchýlení od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu) odvolacím soudem zakládá žalobce na vlastním skutkovém závěru (odlišném od skutkového závěru, ze kterého vycházel při svém právním posouzení odvolací soud), že zastupitelstvo odhlasovalo prodej pozemků „v jednom balíku“ za celkovou cenu a nezabývalo se prodejem jednotlivých pozemků, tj. že vůle žalované 1) (tvořená rozhodnutím jejího zastupitelstva) vyjádřená v zápise ze zasedání zastupitelstva žalované 1) ze dne 30. 8. 2017 směřovala výlučně k prodeji předmětných pozemků jako jednoho celku za jednu celkovou kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě. Žalobce však přehlíží, že odvolací soud k této námitce (uplatněné již v odvolání žalobce) uvedl na základě provedeného dokazování, že ze zápisu ze zasedání zastupitelstva žalované 1) ze dne 30. 8. 2017 bylo prokázáno, že zastupitelstvu byla před projednáním a hlasováním o prodeji předmětných pozemků žalované 2) předložena jak kupní smlouva, tak znalecký posudek č. 3980/04-201 vyhotovený [na základě objednávky žalované 2)] D., který obsahoval přesnou specifikaci cen (jednotkových i celkových) ve vztahu ke každému z třinácti předváděných pozemků podle parcelních čísel i druhů. Jinak řečeno odvolací soud měl oproti tvrzení žalobce po skutkové stránce za to, že vůle žalované 1) vyjádřená v zápise ze zasedání zastupitelstva směřovala k prodeji předmětných pozemků s tím, že celková kupní cena těchto pozemků vyjádřená v kupní smlouvě je tvořena součtem dílčích kupních cen jednotlivých prodávaných pozemků uvedených ve znaleckém posudku předloženém žalovanou 2), a že odkaz i na tento znalecký posudek (kromě odkazu na samotnou kupní smlouvu) byl součástí zápisu ze zasedání zastupitelstva žalované 1).

Odvolací soud se tak navíc nemohl odchýlit ani od judikaturních závěrů zmiňovaných žalobcem v dovolání, podle kterých obsah rozhodnutí obce má být zachycen v zápisu ze zasedání příslušného zastupitelstva, jehož rozhodnutí (jako tvorbu vůle obce) je třeba považovat za zákonnou podmínku právního úkonu (jednání) obce. Podle skutkových zjištění odvolacího soudu totiž byla tvorba vůle obce zahrnující prodej všech jednotlivých pozemků a kupní cenu tvořenou součtem dílčích kupních cen jednotlivých pozemků zahrnuta prostřednictvím odkazu na uvedenou kupní smlouvu i na předmětný znalecký posudek obsahující popis jednotlivých prodávaných pozemků včetně jejich cen.

Nelze se ztotožnit ani s námitkou žalobce, že by na nyní posuzovanou věc dopadali závěry vyjádřené v usnesení Ústavního soudu sp zn. I. ÚS 2384/11. V tam posuzované věci totiž šlo o skutkově odlišnou situaci uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byl oproti usnesení zastupitelstva prodej pouze části pozemků za cenu nižší než schválenou zastupitelstvem, z jehož usnesení nevyplývalo žádné kritérium, na jehož základě by bylo možno určit cenu příslušné části pozemků. V nyní posuzované věci však ze zápisu ze zasedání zastupitelstva o schválení kupní smlouvy bylo s ohledem na v něm obsažený odkaz na znalecký posudek obsahující ceny jednotlivých prodávaných pozemků zřejmé, že bylo určení cen jednotlivých pozemků možné.

Přípustnost dovolání nezakládá ani druhá námitka, neboť i ve vztahu k ní žalobce zakládá nesprávnost právního posouzení věci odvolacím soudem na vlastních skutkových závěrech, resp. na zpochybnění skutkových závěrů odvolacího soudu, podle kterých účelem kupní smlouvy byl převod pozemků pro obec nepotřebných a zatěžujících, o které neprojevil zájem nikdo jiný než žalovaná 2), přičemž předmětné čtyři pozemky netvořily s ostatními (neplatně) převáděnými pozemky funkční celek, v některých případech spolu nesousedily a ani na sebe nenavazovaly. Úvahy, z nichž žalobce v dovolání vychází při svém závěru, že vůle žalované 1) by nemohla směřovat k prodeji pouze uvedených čtyř pozemků, nebyly-li by prodávány současně s pozemky dalšími, ohledně nichž byla kupní smlouva shledána neplatnou, jsou totiž vystavěny na skutkovém předpokladu (založeném vlastním hodnocení provedených důkazů žalobcem) vzájemné spjatosti a návaznosti takových pozemků. Ta však podle výše uvedených skutkových závěrů, z nichž vycházel odvolací soud (a musí z nich vycházet též soud dovolací), nebyla dána. Žalobce tak ve skutečnosti nezpochybňuje správnost právního posouzení, nýbrž správnost skutkových závěrů, na nichž odvolací soud své právní posouzení založil. Takovým způsobem nesprávnost právních závěrů odvolacího soudu v dovolacím řízení namítat nelze, jak bylo uvedeno již výše. Skutkový stav věci totiž nemůže být v dovolacím řízení zpochybněn a ani samotné hodnocení důkazů odvolacím soudem, opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř., nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem podle ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř. Námitky takové povahy neobsahující otázku procesního práva řešenou odvolacím soudem nemohou tudíž přivodit ani závěr o přípustnosti dovolání (srov. například R 4/2014, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2014, sp. zn. 33 Cdo 843/2014, a ze dne 28. 5. 2015, sp. zn. 29 Cdo 12/2015).

Pro úplnost Nejvyšší soud k uvedené námitce dodává, že argument žalobce, podle kterého si lze jen stěží představit, že by se obec zbavovala místních komunikací, a to včetně přístupové cesty k pozemku třetí osoby, se zjevně míjí se skutkovými zjištěními, z nichž vycházel odvolací soud, podle kterých zastupitelstvo schválilo předmětnou kupní smlouvu ze dne 30. 8. 2017, v níž byly zahrnuty právě i ty předmětné pozemky, které měly charakter místních komunikací, tj. zastupitelstvo fakticky schválením uvedeného rozhodnutí vyjádřilo vůli (slovy žalobce) „zbavit se“ i takových pozemků.

Třetí námitkou žalobce v dovolání tvrdí (v řízení poprvé) neplatnost další části kupní smlouvy pro rozpor s § 39 odst. 1 zákona o obcích. Tuto námitku však nepřípustně (v rozporu s § 241a odst. 6 o. s. ř.) zakládá na uplatnění nových skutečností, podle kterých se výsledná majetková dispozice podstatně odchylovala od podmínek dřívějšího záměru tak, že mohla vést k určení jiného okruhu zájemců. Nadto i při uplatnění této námitky žalobce vychází z vlastního skutkového zjištění (které odvolací soud neučinil), že ze záměru zveřejněného obcí nebylo patrné, že by s předmětnými pozemky mohla obec disponovat nejen jako s celkem, a i jen s jejich jednotlivými částmi. Podle zjištění odvolacího soudu však záměr obsahoval výčet jednotlivých pozemků, přičemž účelem zamýšlené kupní smlouvy měl být převod pozemků, které byly pro obec nepotřebné a zatěžující a současně předmětné čtyři pozemky netvořily s ostatními (v záměru též jednotlivě zveřejněnými) pozemky funkční celek, v některých případech spolu nesousedily a ani na sebe nenavazovaly. Z takových zjištění odvolacího soudu se nepodává závěr, že ze záměru nebylo patrné, že by mohl být uskutečněn i prodej uvedených pozemků jednotlivě. Ani třetí námitka tedy není způsobilá založit přípustnost dovolání.

S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), dovolání žalobce odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř. pro nepřípustnost.

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení není třeba odůvodňovat (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).