26 Cdo 3527/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3527/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:21. 5. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3527/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3527.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Právní úkony Nájem bytu Dotčené předpisy:§ 35 odst. 2 obč. zák. § 2249 odst. 1 o. z. § 2249 odst. 3 o. z. § 1765 o. z. Kategorie rozhodnutí:E Zveřejněno na webu:23. 5. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3527/2024-132 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně V. S., zastoupené Mgr. Jiřím Lukešem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vršovická 7/27, proti žalované Z. D., zastoupené JUDr. Pavlem Brachem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, o určení výše nájemného z bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 19 C 288/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. 8. 2024, č. j. 54 Co 225/2024-103, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178 Kč k rukám JUDr. Pavla Bracha, LL.M., advokáta se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 3. 2024, č. j. 19 C 288/2023-54, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že žalovaná je povinna s účinností ode dne podání žaloby platit za byt číslo 603, dříve A40, o velikosti 3+kk s příslušenstvím, o výměře cca 69 m2, situovaný v šestém nadzemním podlaží domu č. p. XY na adrese XY (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), nájemné ve výši 20.000 Kč měsíčně a že je povinna toto nájemné hradit na účet žalobkyně vždy nejpozději do pátého dne měsíce, za který je hrazeno (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). 2. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 22. 8. 2024, č. j. 54 Co 225/2024-103, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). 3. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, podle kterých dne 6. 4. 2005 uzavřela žalobkyně, zastoupená svým zmocněncem, se žalovanou Smlouvu o smlouvě budoucí o nájmu bytu (dále jen „smlouva o smlouvě budoucí“), v níž se žalobkyně (vlastnice bytu) zavázala zajistit za smluvní částku 999.000 Kč výstavbu a kolaudaci bytu a po ukončení výstavby zkolaudovaný byt nájemci pronajmout za podmínek vymezených v této smlouvě. Dne 24. 6. 2005 účastnice uzavřely Nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl byt, a to na dobu neurčitou, s nájemným ve výši 2.800 Kč měsíčně, které bylo možné jednou ročně upravovat podle inflační doložky. Žalovaná uhradila žalobkyni částku 964.000 Kč na rekonstrukci bytu. Od července 2022 do podání žaloby činilo nájemné 3.716 Kč měsíčně. Dne 8. 8. 2023 žalobkyně navrhla žalované zvýšení nájemného na částku 8.999 Kč měsíčně (dále jen „Návrh“); přitom na nájemné započetla částku 964.000 Kč a vycházela tak z dosavadní měsíční výše nájemného 7.499 Kč. Žalovaná Návrh odmítla. 4. Odvolací soud nejprve uvedl, že skutková zjištění soudu prvního stupně jsou úplná a vycházejí z řádně provedeného dokazování. Poté přisvědčil soudu prvního stupně, že žalobkyně v Návrhu nedodržela limit stanovený v § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a již z toho důvodu nebylo možné žalobě vyhovět. Částku 964.000 Kč, kterou žalovaná uhradila žalobkyni, nebylo lze považovat za „odbydlenou“, čímž mělo podle žalobkyně dojít k faktickému navýšení měsíčního nájemného, které jinak podle Nájemní smlouvy činilo od července 2021 částku 3.397 Kč a od července 2022 částku 3.716 Kč. Účastnice totiž žádnou dohodu o započítávání této částky na nájemné neuzavřely. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož nebyly naplněny podmínky § 1765 o. z. Obecně tvrzený nárůst cen nájemného způsobený běžným vývojem ekonomiky nelze považovat za závažnou změnu, s níž strany nemohly při sjednávání způsobu zvyšování nájemného počítat. Podstatnou změnu okolností pak nemohly způsobit ani válečné konflikty či koronavirová krize, na něž žalobkyně toliko obecně poukázala. Zdůraznil, že v souladu se zásadou autonomie vůle bylo na žalobkyni, na jakých smluvních podmínkách se se žalovanou dohodne; pro prolomení zásady pacta sunt servanda přitom neshledal důvod. Dodal, že zásah soudu do smluvního ujednání by nemohla odůvodnit ani změna právní úpravy, jelikož i v době uzavření nájemní smlouvy se mohl pronajímatel domáhat určení výše nájemného soudem, jen došlo-li k podstatné změně poměrů, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely. S ohledem na opačný názor soudu prvního stupně pouze upřesnil, že při návrhu na zvýšení nájemného z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 o. z., lze podle § 2249 odst. 1 o. z. postupovat i tehdy, jestliže strany uzavřely dohodu o zvyšování nájemného. Z vyložených důvodů rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil. 5. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti potvrzujícímu výroku I rozsudku odvolacího soudu není podle § 237 o. s. ř. z dále uvedených důvodů přípustné. 6. Z obsahu dovolání se předně podává nesouhlas dovolatelky se závěrem odvolacího soudu, podle něhož částku 964.000 Kč nelze považovat za nájemné uhrazené předem, tj. ve své podstatě nesouhlas s výkladem smlouvy o smlouvě budoucí ve spojení s nájemní smlouvou. Při posuzování této otázky vycházel dovolací soud s ohledem na data uzavření smluv z dosavadních právních předpisů, tj. ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 – dále jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.). 7. Při výkladů právních úkonů za použití pravidla zakotveného v § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba vyjít ze závěru, podle nějž může výklad právního úkonu směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a že vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní jen tehdy, není-li v rozporu s jazykovým projevem, přičemž tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu. Jazykové vyjádření právního úkonu musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků však je – jak již bylo zmíněno – aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, ze dne 24. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 603/2012, ze dne 26. 6. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1421/2013, ze dne 25. 2. 2022, sp. zn. 24 Cdo 3107/2021, či ze dne 7. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3007/2021). 8. Uvedenými východisky se odvolací soud důsledně řídil, uzavřel-li, že částku 964.000 Kč, kterou žalovaná uhradila žalobkyni, nelze považovat za nájemné uhrazené jednorázově předem (tedy „odbydlenou“), v důsledku čehož by mělo dojít k faktickému navýšení nájemného, které žalovaná žalobkyni hradila v souladu s nájemní smlouvou. V čl. II. smlouvy o smlouvě budoucí se toliko uvádí, že jejím předmětem „je závazek budoucího pronajímatele zajistit za smluvní částku ve výši 999.000 Kč výstavbu a kolaudaci bytu … a po ukončení výstavby tento kolaudovaný byt pronajmout budoucímu nájemci za následujících podmínek“, přičemž ani v jedné ze smluv si účastnice o zápočtu této částky na nájemné ničeho neujednaly. Jestliže je přitom nepřípustné již učiněné projevy vůle (smlouvy) výkladem měnit či nahrazovat, jak patrně – s přihlédnutím k argumentaci, již uplatňuje v průběhu celého řízení – požaduje dovolatelka, nelze uvedenému posouzení odvolacího soudu nic vytknout. 9. Dále dovolatelka brojí proti závěru odvolacího soudu, podle něhož nejsou v daném případě naplněny podmínky pro postup podle § 2249 odst. 1 a 3 o. z. z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 o. z. 10. Nejvyšší soud se touto otázkou zabýval v rozsudku ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, uveře