33 Cdo 1830/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1830/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:28. 5. 2025 Spisová značka:33 Cdo 1830/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.1830.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:E Zveřejněno na webu:9. 6. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 04.08.2025IV.ÚS 2281/25 Lucie Dolanská Bányaiová odmítnuto pro zjevnou neopodstatněnost10. 9. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1830/2024-116 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně H. W., zastoupené Mgr. Danielem Maškem, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1535/4, proti žalované Fostertown Real, a.s., se sídlem v Praze 1, Úvoz 230/1 (identifikační číslo 051 04 866), zastoupené Mgr. Martinem Žižkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 846/1, o 2 023 219 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 21 C 116/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 305/2023-93, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 20 231 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám Mgr. Martina Žižky, advokáta. Odůvodnění: Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 4. 5. 2023, č. j. 21 C 116/2021-71, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 2 023 219 Kč s příslušenstvím (úroky z prodlení), a žalobkyni uložil nahradit náklady vynaložené žalovanou v řízení (81 124,80 Kč). Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně a její manžel R. W. (kupující) uzavřeli 24. 7. 2019 s žalovanou (prodávající) kupní smlouvu o převodu – mimo jiné – rozestavěné jednotky č. XY nacházející se v budově č. XY v katastrálním území XY, která zahrnuje: a) rozestavěný nebytový prostor č. XY, dílna nebo provozovna (využívaný jako prodejna), který je umístěn v 1. nadzemním podlaží budovy, a v příloze č. 2 smlouvy je označen jako „NP XY“, b) spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti o velikosti 379/7465. Podle článku III odst. 2 schémata podlaží budovy tvoří přílohu č. 2 smlouvy. Kupující prohlásili, že jim byla umožněna odborná prohlídka předmětu převodu (včetně možnosti jeho zaměření), dále jim bylo předloženo stavební povolení a související dokumentace, že se řádně seznámili se stavem předmětu převodu, veškerými jeho specifikacemi a standardy a že předmět převodu kupují ve stavu, který při prohlídce a z dostupných dokumentů před podpisem této smlouvy zjistili nebo zjistit mohli (článek IV odst. 3). S výjimkou případných skrytých vad tak technický a faktický stav předmětu převodu nemohou být důvodem odstoupení žalobkyně od smlouvy ani důvodem pro snížení či vrácení kupní ceny nebo rezervačního poplatku. Před uzavřením kupní smlouvy byla kupující (jednající prostřednictvím zmocněné realitní kanceláře) k její žádosti poskytnuta prodávající (zastoupenou A. Š.) technická dokumentace k jednotce včetně užitečných technických informací a odpovědí na odborné otázky, projektová dokumentace ZTI a půdorysy; v půdorysu prvního nadzemního podlaží k období 5/2017 byl nebytový prostor „B“ uveden s plochou 30,75 m² a k období 10/2018 s plochou 30,8 m². Uvedená jednotka byla vymezena v prohlášení vlastníka jako rozestavěný nebytový prostor č. XY, dílna nebo provozovna (využívaný jako prodejna), který je umístěn v 1. nadzemním podlaží budovy; umístění nebytového prostoru je znázorněno ve schématu příslušného podlaží. Celková podlahová plocha činí 37,9 m² a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti o velikosti 379/7465. Soudu prvního stupně byla předložena schémata podlaží budovy označená jako příloha 1/str. 1, 2, v níž jsou schémata bez měřítka; u jednotky NP XY je uvedeno 37,9 m². Dále bylo zjištěno, že v katastru nemovitostí je zapsán podíl na společných částech nemovitosti (jednotky č. XY) ve výši 379/7465. Předmět koupě – jednotka NP XY – byl předán 2. 9. 2019 v souladu se smlouvou, jak prohlásili kupující. Stavební úřad 21. 2. 2020 udělil žalobkyni kolaudační souhlas; ve vymezení účelu stavby je uvedeno, že nepotravinářská prodejna má celkem 30,8 m². Dne 19. 3. 2021 žalobkyně sdělila žalované, co zjistila ohledně skutečné podlahové plochy jednotky a požadovala přiměřenou slevu z kupní ceny; žalovaná nárok odmítla. Podle soudu prvního stupně nešlo o vadu, která by byla způsobilá založit odpovědnost žalované ve smyslu § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z“). Žalobkyně musela tvrzenou vadu jednotky s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již před uzavřením smlouvy, byla jí umožněna prohlídka převáděné jednotky, včetně jejího přeměření, před podpisem kupní smlouvy jí byly poskytnuty půdorysy jednotky obsahující měřítko a podrobný nákres jednotky, v nichž byla uvedena výměra 30,75 m² a 30,8 m². Soud nepřisvědčil žalobkyni v tom, že prosté schéma bez měřítka (navíc označené v rozporu s kupní smlouvou jako příloha č. 1 namísto příloha č. 2) bylo způsobilé kvalifikovaně přesvědčit kupující (při vynaložení dostatečné obvyklé pozornosti) o souladu výměry a skutečného stavu jednotky, když toto schéma na první pohled nemůže odpovídat skutečnosti, neboť zde vymezený tvar jednotky neodpovídá jejímu skutečnému půdorysu a tomu, jak byl uveden v technické dokumentaci. Zohlednil též, že předávací protokol nezmiňuje žádnou vadu ve vztahu k výměře jednotky, odkázal i na výměru jednotky uvedenou v kolaudačním souhlasu s tím, že žalobkyně nabyla předmět koupě za sjednanou cenu ve faktickém stavu, tak jak byl předán. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 305/2023-93, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a žalované přiznal na náhradu nákladů odvolacího řízení 40 462 Kč. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dovodil, že nižší výměra jednotky je zvláštním typem vady ve smyslu § 2129 o. z., neboť jednotka má ve skutečnosti jinou výměru, než jaká byla vymezena v kupní smlouvě a v prohlášení vlastníka; je proto třeba zabývat se odpovědností za vady a tím, zda žalobkyni svědčí právo na přiměřenou slevu. V tomto směru soud prvního stupně věc správně posoudil, uzavřel-li že žalobkyně mohla rozpoznat vadu ještě před podpisem kupní smlouvy – vada byla zjistitelná z projektové dokumentace žalobkyni poskytnuté před podpisem kupní smlouvy, navíc bylo žalobkyni umožněno prostor si prohlédnout, přeměřit. I kdyby tomu tak nebylo, nelze přehlédnout, že nárok z odpovědnosti za vady byl ujednáním stran smlouvy v článku IV odst. 3 vyloučen. Protože předmětem převodu je nebytový prostor, jímž je podle kupní smlouvy „dílna nebo provozovna, využívaný jako prodejna“, tedy prostor primárně určený k podnikání, a zároveň nevyšlo najevo, že by žalobkyně kupovala tento prostor jako spotřebitelka, je toto ujednání o vyloučení odpovědnosti významné. I kdyby žalobkyně vystupovala při uzavření předmětné kupní smlouvy jako spotřebitelka a k vyloučení práva z odpovědnosti za vady by nebylo lze přihlédnout, pak neuplatnila své právo z odpovědnosti za vady včas - bez zbytečného odkladu. Takovým včasným vytčením vady vůči žalované podání z 19. 3. 2021 není, neboť žalobkyně o tvrzené vadě prokazatelně věděla nejpozději v březnu, dubnu 2020 (v souvislosti s pronájmem jednotky). Žalovaná jako prodávající tak zcela důvodně a včas vznesla námitku opožděného uplatnění vady. Odvolací soud nezohlednil obranu žalobkyně, podle níž žalované námitka opožděnosti uplatnění vady nesvědčí, musela-li o vadě vědět a lstivě ji zastřela. Zdůraznil, že v řízení taková skutečnost nebyla prokázána, ačkoli žalobkyně byla poučena o tom, že neprokáže-li, nemusí být ve sporu úspěšná (§ 118a občanského soudního řádu). Důkazem není poukaz na to, že žalobkyně zbudovala příčku, čímž došlo ke zmenšení jednotky, ani tvrzení o činnosti či vědomosti znalce a realitní kanceláře. Pokud lstivé zastření žalobkyně dovozovala z projektové dokumentace, která je navíc totožná s tou, kterou ona sama měla k dispozici ještě před podpisem kupní smlouvy, pak takový závěr přijmout nelze, když výměra v této dokumentaci uvedená odpovídá skutečnosti a zároveň stejná dokumentace nemůže být podkladem pro závěr o tom, že jedna strana smlouvy z ní nižší výměru zjistit musela a druhá nikoli. Prokázáno nebylo ani to, že žalovaná žalobkyni výslovně ujistila, že věc je bez vad. Žalobkyně proto – argumentuje odvolací soud – nemá právo z vadného plnění ve smyslu § 2103 o. z. Navíc žalované neoznámila vadu včas (§ 2112 odst.